Оценку торговле ставит покупатель. Но эта общеизвестная истина не отменяет другую — арендатор торгового центра тоже имеет право оценивать место своей работы. По мнению самих ритейлеров, пользовательский рейтинг новосибирских ТЦ только начал формироваться — вплоть до 2007 года рынок был слишком сырым для развернутых выводов.
Впрочем, и сейчас оценочная база не так уж велика: пройти сквозь сито даже самого простого арендаторского рейтинга могут совсем немного торговых центров. Список фигурантов оказался достаточно предсказуем — новейшие и крупнейшие ТРЦ. Впрочем, в личные рейтинги некоторых экспертов попали объекты, относящиеся к лучшим образцам советской торговой архитектуры. Напротив, экспертные оценки некоторых новых центров оказались существенно ниже «рейтингового минимума». Место и окружение Выстраивание отношений с арендаторами — процесс сложный. Однако лидеры рынка уделяют ему самое пристальное внимание — ведь от расположения арендаторов зависит многое.
Так, сокрушительной критике подвергся ТЦ «Юпитер», зато торговый центр Академгородка, числящийся в аутсайдерах по эстетическому уровню, получил довольно высокую оценку в номинации «Локализация». Руководитель отдела маркетинга компании «Аскания» Элина Пыхалова подчеркнула, что архитектурная анахроничность этого здания компенсируется обширным районом примыкания — это самое большое торговое пространство в Академгородке. В других районах Новосибирска лидеры локализации определяются четко и без ссылок на остроту потребностей. Так, по параметру «Локализация« большинство экспертов-арендаторов на первое место поставили «Ройял-Парк». «Когда «Ройял-Парк» полностью укомплектуется, он, наверное, будет одним из лучших торговых центров, — говорит генеральный директор группы компаний «Терра« Константин Локонов. — У него для этого все предпосылки — удобное расположение в центре, хорошая транспортная доступность, эффектный вид с магистрали, парковка. Сейчас достраиваем там нашу «Суши-Терру». В числе лидеров по локализации оказались «Калина», «Москва», «Фестиваль», а также комплексы, удаленные от центра, — такие как «Континент« на Гусинобродском шоссе и готовящийся к открытию «Континент-3» на Троллейной (авансом попавший в комментарии многих экспертов). «Нам как арендатору оба «Континента» интересны прежде всего обширностью зоны примыкания, — объясняет директор по рекламе кинокомпании «АртСайнс Синема Дистрибьюшн» Дмитрий Ким. — Ведь основное условие нашего участия в торгово-развлекательном центре — это максимально «плотная» демографическая ситуация в месте расположения здания. В округе должно быть достаточно людей, которые в этот ТРЦ, где расположен мультиплекс, будут ходить и в будни, и днем, и вечером.
ТРЦ должен располагаться в жилой зоне. В этом плане оба «Континента« отлично проработаны». При том, что расположение в центре города и близость к станциям метро стали бесспорными козырями «Ройял-Парка», «Калины», «Москвы» и «Фестиваля», сильнейшим соперником для всех четырех оказался СТЦ «Мега». «Мега» вообще фигурирует в топ-листах абсолютно всех наших экспертов. «Ситуация парадоксальная, — рассуждает директор ресторанного направления ГК «Септима» Наталья Ильина. — Казалось бы, с точки зрения формальной градостроительной композиции расположение «Меги» нельзя назвать удачным, но сила брэнда, сила концепции так велика, что «Мега» может обеспечить поток гостей практически любому расположенному там заведению. Мы жалеем, что в свое время не успели в «Мегу». По показателю «Собственный брэнд» «Мега» — абсолютный лидер даже не городского, а регионального масштаба. В этой номинации детище концерна IKEA царит единолично. Так же как и по показателям «Метраж», «Число арендаторов» и «Марочный ряд». Вопрос атмосферы Номинация «Архитектурный уровень» оказалась достаточно субъективной.
Большинство фигурантов к вопросу своего архитектурно-художественного имиджа подходят достаточно серьезно. «Все ТРЦ сейчас думают об эстетическом чувстве посетителя, вряд ли сейчас будут строить аскетичные ангары в духе дискаунтеров, — констатирует Дмитрий Ким. — Сейчас девелоперы понимают, что глаз посетителя ТРЦ должен отдыхать. Комплексы, которые в последнее время были построены с нуля, в эстетическом плане вполне адекватны и более-менее приятны». Однако торговые комплексы, обладающие бесспорной архитектурной выразительностью, по сумме пользовательских параметров попали в разряд аутсайдеров. Так, сложные чувства у экспертов вызвал ТЦ Windsor. Еще более жесткую оценку получил ТЦ «Европа». Его конструкцию потенциальные арендаторы охарактеризовали как «избыточно сложную».
«В ТЦ «Европа» у нас локализация более удобная, чем у остальных, — первый этаж, два входа — из общего зала и с улицы, — говорит директор ритейл-подразделения компании «Сибирский альянс» Алиса Титкова. — Но нареканий тоже масса. Особенно огорчает отсутствие парковки. Там подземную парковку только строят. В «Европе» довольно странная векторизация покупательских потоков, хотя мы от этой проблемы относительно свободны. Жалко, что не случилось синергии с «Ройял Парком» — трафик не вырос, хотя арендодатели нас и уверяли, что народ хлынет в «Европу», как только откроется «Ройял Парк« по соседству». Среди лидеров по соотношению эстетического уровня и функциональности оказался «Ройял-Парк».
Лидерские маркеры достались и «Меге», но с оговорками — красотой она обязана не столько капитальной отделке, сколько дизайну салонов и витрин. Впрочем, выверенность этой составляющей тоже считается сильной стороной. А звание самого некрасивого торгового комплекса «заслужил» ТЦ «Юпитер». «Внутренняя отделка выглядит просто убого, — сетует ритейлер, настоявший на сохранении анонимности. — Меня шокировало ограждение лестниц, сделанное из гипсокартона. Снаружи здание просто фантастически уродливо — жестяной короб с бойницами. Наконец, неудобна и планировка». Несколько лет назад проект этого ТЦ получил «Золотую мусорную корзинку» — «антиприз«, которым архитектурное сообщество жалует самые сомнительные достижения своих членов. Куда текут потоки Качество векторизации покупательских потоков достойно отдельной номинации. Лидерами стали «Ройял-Парк», в котором практически нет тупиковых зон, — галереи образуют замкнутый контур, и, конечно, «Мега». Высокую оценку получила и векторизация ТЦ «Москва».
А вот ТЦ «Горский» оказался в аутсайдерах планировочной эффективности. «Там очень много «слепых» зон, — объясняет госпожа Ильина. — Ни с лифта, ни с эскалатора многие тамошние арендаторы не видны, нет активной векторизации, которая спасла бы эти «слепые« зоны». Впрочем, арендаторов может удовлетворить и торговый центр, не имеющий замкнутых пешеходных контуров. Такова, к примеру, оценка «Калины». В силу достаточно компактного размера этот торговый центр достаточно легок для обхода.
«В «Калине« в последнее время немного ослабел трафик, да и центр по новым меркам достаточно маленький, — рассуждает Константин Локонов. — Но он хорошо стоит на красной линии, хорошо просматривается с площади. И наша зона эффектно видна с улицы сквозь витражи. Проблем с потоком гостей мы не испытываем, нам там хорошо». Руководитель направления fashion retail ГК «Конквест» Марина Кравцова похвалила «Мегу» за самоподдерживающийся трафик. «При том что центр очень большой, расположение сервисных узлов и организация пространства позволяют удержать посетителя, увести его от мыслей об усталости, — объясняет Марина Кравцова. — Он, конечно, устанет, но потом — ощутит это уже за стенами «Меги«. Но пока он внутри, его хорошо держат и ведут. Наконец, акцент на семейном досуге позволяет вовлечь публику в достаточно долгий покупательский цикл».
Магнит развлечений Наличие и объем культурно-развлекательных компонентов эксперты «КС» также считают важной рейтинговой позицией. «Развлекательные центры и мультиплексы даже сами девелоперы признают магнитом для остальных форматов, — отмечает Дмитрий Ким. — Это теперь для арендодателей настолько неоспоримо, что они готовы идти на понижение арендных ставок для таких участников». «Обидно, что у лидеров рейтинга — ни у «Меги«, ни у »Ройял-Парка« — пока нет кинотеатров, — продолжает тему Константин Локонов. — Да, это временное отсутствие: в «Ройял-Парке» мультиплекс скоро откроется, в «Меге« обещают к будущему году. И все же, будь там мультиплексы в момент пуска, позиции этих ТЦ были бы еще более сильными». В притягательности и эффективности развлекательного компонента дает убедиться пример «Москвы»: для посетителей детского центра Crazy Park расположение на четвертом этаже вовсе не стало помехой. За рамками номинации оказалась «Галерея «Фестиваль», комплекс, весьма уважительно оцениваемый экспертами.
Ведь в «Фестивале« нет никакого развлекательного компонента, кроме детского уголка на третьем этаже. А лидером по этому показателю называется »Континент-3« — еще не открывшийся, но уже получивший определенную известность среди арендаторов. Там предусмотрено достаточно много развлекательных специалитетов — от классического мультиплекса до катка и четырехмерного кинотеатра. Инженерно-технические параметры По уровню межэтажной связи (лифты, эскалаторы, травеллаторы) в лидерах оказались »Ройял-Парк« (травеллатор, два эскалаторных створа, двухкабинный панорамный лифт, обычный лифт) и «Континент-3» (панорамный лифт, необычный для Новосибирска трехленточный эскалатор), «Калина» и «Горский» (эскалаторы, панорамный лифт). В числе острых вопросов — вентиляция. Чаще всего в этом контексте упоминался ТРЦ «Калина». «В «Калине« серьезные проблемы с вентиляцией, — отмечает Константин Локонов. — Нам как арендатору ресторанного профиля это особенно заметно. Именно общепит более всего уязвим при изъянах вентиляции».
По образному выражению Натальи Ильиной, «…в этом вопросе все троечники». Причину арендаторы видит в том, что в арендных договорах не учитывается технологическая специфика будущих пользователей, — в договоре фигурируют абстрактные квадратные метры. «Но пока в здании не встанут стены и перегородки, нельзя быть на сто процентов уверенным, что твое торговое место будет именно таким, как обозначено изначально, — подчеркивает один из арендаторов, пожелавший сохранить анонимность. — Вентиляция тоже должна быть проработана на этапе проекта. То есть мысль о том, что общепит в ТРЦ будет, нужно держать в голове на проектном этапе. К новосибирским девелоперам эта мысль почему-то приходит постфактум.
И потом арендатора просят ставить за свой счет жироуловитель, потому что, мол, его выхлоп идет в общую вентиляцию ТЦ и она забивается, улавливая воздух вместе с жиром». Еще более болезненный вопрос — бытовые элементы для персонала — гардеробы, столовые, душевые. «Вопрос служебной инфраструктуры тоже лучше всего проработан в «Меге», — говорит директор по развитию компании «РостСиб парфюм’c» Александр Трунов. — Есть оборудование для подогрева и приема пищи, есть душевые кабины, которыми можно воспользоваться.
Нас «меговская« инфраструктура вполне удовлетворяет». В остальных же ТЦ сервис для персонала находится в стадии «неподнятой целины». «Меня просто шокирует равнодушие управляющих компаний к этой теме, — сетует Наталья Ильина. — Сто «квадратов« на столовую, двести — на гардероб. Ну почему бы не потратить на это площади какого-нибудь минусового этажа? В московских ТРЦ этот вопрос уже продуман, у нас же к нему даже не подступались. Сотрудникам негде обедать, негде переодеться. В итоге они вынуждены обедать в том месте, где и работают, — в бутике, в кофейне. Думаю, вопрос инфраструктуры для персонала должен решаться законодательно». Партнерские отношения При том что в «Меге» быт персонала обустроен наиболее комфортно, именно «Мега» — самый жесткий партнер ритейлеров и рестораторов. «Диктат с их стороны — это факт, — констатирует Александр Трунов. — Впрочем, «Мега» есть «Мега«. Ей прощают жесткость, многие хотят на ее площади, многие жалеют, что не успели попасть». В числе жестких партнеров часто называют и ТЦ «Москва».
По словам одного из ритейлеров, пожелавшего остаться неназванным, согласовывать с администрацией приходится все — «даже марки и тип моющих средств, использующихся при генеральной уборке салона». «Зато поток там хороший, — заочно возражает анонимному респонденту Наталья Ильина. — «Кофемолка» в «Москве» дает лучшие деньги из всех кофеен сети. «Москва« заполнена, она живая. И в моем личном рейтинге этот центр, можно сказать, на первом месте. Рейтинг — это вообще очень субъективный жанр».
Comment section