Рынок складской недвижимости Новосибирска стал модной темой. О проектах и планах строительства высококлассных складов заявляют более пяти местных компаний и как минимум две столичных. Но, по разным оценкам, новосибирскому складскому рынку будет достаточно 100–200 тыс. кв. м складов класса «А», которые появятся примерно к 2007 году. После чего на рынке наступит затишье. Логистическая карта Развитие логистики и складских комплексов в Новосибирске стало модной темой. По мнению директора компании «Сиблоджикс» (новосибирский филиал Tablogix, Англия) Евгения Новикова, в конце 2006 года будет сдано 30–50 тыс. кв. м складов. О том, кто сейчас задает тон на новосибирском рынке и кто снимет с него «сливки», построив в ближайшие два года свои складские комплексы высокого класса, читайте в этой статье. Фото Михаила ПЕРИКОВА Сейчас на новосибирском рынке задействовано порядка 650 тыс. кв. м складов, большинство из которых относятся к классу «С» и ниже, то есть доминируют переоборудованные еще с советских времен складские и производственные помещения. В связи с этим эксперты с уверенностью говорят о двух тенденциях: нехватке высококлассных складов (категорий «А» и «В») и отсутствии адекватного предложения. Сергей Дьячков, партнер по маркетингу DSO Consulting: «Крупнейшие игроки складского рынка «сидят» не на складах класса «А» или «В». Комплексы «Левобережное», «Новосибирскснабсбыт», «Машкомплект», в сумме владеющие примерно 30% складских площадей города, вряд ли можно отнести к складам высоких классов. Однако в первой десятке складских игроков города уже находятся крупнейшие комплексы классов «А» и «В» — «Сибирский грузовой терминал» («Септима»), «Электрокомплектсервис» и весь комплекс складов «Новосибметалла». Возможно, к ним присоединятся один или два новых складских комплекса из числа заявленных в 2005 году (в первую очередь лидер российского рынка логистических услуг — «Национальная логистическая компания«)». Евгений Новиков, директор компании «Сиблоджикс» (новосибирский филиал Tablogix, Англия): «Наиболее серьезные и значимые игроки новосибирского рынка в настоящее время — «Национальная логистическая компания» (НЛК) и «Сибирский грузовой терминал« (СГТ). В следующем году, я полагаю, в этот сегмент может прийти компания »Сиб-Агроцентр«, которая начала строить терминал в районе Пашинского переезда». Николай Кучугин, ведущий консультант компании «Развитие бизнес-систем» (Москва): «Высокие требования крупных российских компаний к дистрибуции вызвали в регионах нехватку складов класса «А», и этот дефицит достаточно быстро смогут удовлетворить крупные российские и зарубежные логистические операторы, которые идут в такие города, как Новосибирск, Хабаровск, Владивосток, Иркутск, Екатеринбург и другие. Многие рассматривают перспективу строительства складов класса «А« площадью от 2–3 до 10 тыс. кв. м». Класс «А1» Помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование таких складов призваны отвечать следующим принципам: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов. Год постройки — не позднее 1994-го. Одноэтажное или однообъемное здание с высотой потолков от 10 метров и выше и редкой сеткой колонн. Абсолютно плоские бетонные полы с антипылевым покрытием и высокая проектная нагрузка на поверхность пола. Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, автономные системы тепло- и водоснабжения, аварийные системы электропитания, современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения, центральное кондиционирование и вентиляция, возможность регулировать температуру и влажность в помещении, погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами. Класс «А2» Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади постройки 70–80 годов прошлого века. Характеристики таких помещений практически идентичны классу «А1», за исключением местоположения: такие склады часто находятся в черте города, в промзонах. Также здание может быть двухэтажным (железобетонная конструкция). Класс «В1» Складские помещения 70–80 годов XX века. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, для осуществления складской деятельности в таких помещениях требуются некоторые вложения и изменения: смена полового покрытия, установка охранных систем и прочее. Класс «В2» Складское помещения постройки 90-х годов, по ряду причин не соответствующее двум-трем параметрам, необходимым складам класса «А»: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и так далее. Класс «С1» Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, построенные в 50–90-е годы прошлого века, изначально не приспособленные под складскую обработку. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция) с высотой потолков от 7 до 18 метров, бетонный или асфальтированный пол, пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения, низкое отношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов. Класс «С2» Старые и сильно изношенные складские помещения, построенные в 30–60-е годы. Одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Зачастую склады класса «С2» не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и экологии, не отвечают требованиям современных компаний по возможностям грузооборота. Класс «D« Не приспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища и т. п. Часто выгоднее снести такой объект и построить новое здание. Пригодны для хранения низкооборачиваемых грузов, не требовательных к условиям хранения. Данные Swiss Realty Group Бум или не бум? На этом фоне рынок наполняется анонсами проектов строительства логистических комплексов. Однако, по общему мнению, реализованных проектов будет меньше. Проще и дешевле реконструировать уже имеющиеся площади. Правда, не стоит обольщаться, что в результате реконструкции получится дефицитный склад «А»-класса. Сергей Дьячков: «На наш взгляд, это во многом бум ожиданий. На самом деле, в городе строят несколько складских комплексов, однако многие игроки рынка, заявившие о подобных проектах, так и не приступят к воплощению своих планов. Не начали строительство комплексов, о чем заявляли в прошлые годы, FM Logistic и «Карлоджик». Скорее всего, на уровне разговоров останется еще ряд проектов, заявленных в 2004–2005 годах. Необходимо отметить, что FM Logistic и «Карлоджик« — игроки, профессионально понимающие складской и логистический бизнес». Вячеслав Дунаев, директор новосибирского филиала «Национальной логистической компании» (НЛК): «Я бы не сказал, что в Новосибирске наметился бум строительства логистических центров — витают идеи строительства. Многие заявили о проектах, а если взглянуть на карту Новосибирска, то на самом деле строит «Национальная логистическая компания», а «Сибирский грузовой терминал« ведет перепланировку собственного склада». Павел Дорожкин, начальник отдела логистики компании «МегаСиб-Н» (дистрибьютор компании «Балтика» в Новосибирске и Томске): «Думаю, что можно говорить о буме в сфере реконструкции складских помещений в Новосибирске. Большинство компаний предпочитает вкладывать средства не в строительство «с нуля«, которое требует больших затрат, а в переоборудование старых складских помещений, ранее принадлежавших промышленным предприятиям». Полоса препятствий Из-за высокого спроса на логистические услуги и сравнительно небольшой цены строительства склада у многих компаний, ранее не занимавшихся логистикой, возникает желание вложить деньги в этот перспективный и выгодный сегмент рынка. Весной завод «Экран» планирует приступить к организации склада для мелко- и среднеоптовой торговли. Один из самых амбициозных проектов, осуществляемый новичком на рынке складской недвижимости, — строительство около 25 тыс. кв. м складов класса «А» на территории бывшего завода «Альбумин». Также, по информации «КС», компании «Чистая вода» и Danone заинтересованы в увеличении своих складских площадей. Евгений Новиков: «Успех на поприще складского бизнеса ждет тех, у кого есть не сколько опыт строительства и управления складским комплексом, сколько опыт работы с клиентами и опыт хранения и обработки груза. На этапе получения контрактов важен еще и брэнд». Сергей Дьячков: «Это тяжелый и вполне рутинный бизнес. Все-таки профессионалы (по крайней мере бывшие и нынешние дистрибуторы, знающие этот бизнес, как «Электрокомплектсервис» или «Септима«) имеют гораздо больше шансов эффективно работать и зарабатывать, чем, например, бывшие советские заводы, проигравшие конкурентную борьбу на своих рынках». Нашли выгоду Развитие розничных торговых сетей, производственных предприятий, которые все больше нуждаются в услугах хранения и обработки товара, подстегивает предложение логистических услуг. Тем не менее при внешней простоте складской бизнес рискован, капиталоемок и окупается сравнительно долго. Сергей Дьячков: «Склад окупается дольше, чем жилая недвижимость, и даже дольше торговых и бизнес-центров. Вложения профессионалов-первопроходцев в строительство складов высокого класса («А» и «В«) окупятся за четыре-пять лет эксплуатации. Причем после насыщения рынка сроки окупаемости естественным образом увеличатся, и даже возможно снижение цен на услуги таких комплексов». Вячеслав Дунаев: «Некорректно говорить, что этот бизнес выгоден, раз нет бума строительства логистических центров. Более того, стоит отметить, что объекты складской недвижимости окупаются в среднем за семь-восемь лет». Евгений Новиков: «Нельзя однозначно говорить о сроках окупаемости складов. Склады класса «В« приносят выручку значительно меньшую по сравнению с «А»-классом; а вот затраты на создание склада класса «В» ненамного меньше, чем вложения в склад более высокой категории. Скорость окупаемости также неоднозначна, и она не всех устраивает. Например, в Санкт-Петербурге был интересный прецедент. Компания построила склад, чтобы оперировать им, потом решила сдать в аренду, а в итоге продала. Просто они посмотрели, что окупаемость достаточно длительная (а им нужны были деньги, чтобы строить другой терминал), и решили, что такие «долгоиграющие« деньги им ни к чему. В итоге компания осталась на рынке строительства». Клиенты и партнеры Профессиональные логисты, приходящие в Новосибирск, наверняка столкнутся с довольно сложной проблемой. Эксперты уверяют, что потенциальные клиенты, которые уже созрели для передачи логистики на аутсорсинг, не готовы платить за качественные услуги. Вячеслав Дунаев: «На мой взгляд, самый важный вопрос — есть ли клиенты у будущего владельца склада. От этого напрямую зависит успех компании. Например, у НЛК наработанная клиентская база, есть постоянные «премиум»-клиенты. Следует учесть, что хороших, «дорогих« клиентов трудно привлечь, потому что они знают рынок лучше, чем операторы. К тому же необходимо иметь опыт работы на этом рынке, а если такового нет, нужно привлекать очень грамотного логистического оператора». Евгений Новиков: «Вы нашли клиента — это первый шаг. Важно его удержать, убеждая конкретными фактами. Я пытаюсь вставить слово, на меня как из пулемета поток заученных мантр… Я говорю, это развод чистой воды, она – «Это тебя разводит твой работодатель, магазины, пресса и т.д.». Все кто работает на «дядю» и иногда варят пельмени это лохи и лузеры по определению, а она успешный энергичный человек, у которой скоро станет «куча денег». И все 45 минут одна и та жа волна. Я говорю, ЗИНА, ты как робот, тебя зомбировали, ты можешь сказать мне что нибудь живое.. не заученное.. я же мол с тобой на нормальном языке общаюсь… вместо ответа «новые и новые убойные плюсы и мантры этого «чуда»». В практике работы нашей компании есть прецеденты, когда взаимоотношения с клиентами переходят на качественно новый уровень, когда упрощается документооборот, сокращается количество отчетов и больше времени уделяется оптимизации проведения основных операций. Важно отметить, что крупные клиенты появляются весьма редко, а средним и мелким необходимо время, чтобы осознать целесообразность перехода на аутсорсинг. Когда мы выходили на новосибирский рынок в 2002 году, у нас уже был якорный клиент. И только почти через год к нам пришел новый. Клиенты очень внимательно изучают, как работает склад, потому как для получения нового качества услуг придется платить действительно немалые деньги. Самыми интересными клиентами будут торговые компании с большой оборачиваемостью товара — розничные сети или компании, у которых товар требует специальных условий обработки (охлаждение, обезвреживание), например фармацевтические компании, которые по разным причинам начинают отказываться от собственных складов. Конечно, внутригородская доставка имеет свою специфику: объемы отгрузки небольшие, количество операций больше, но прибыльность выше. Найти таких клиентов непросто, да они еще не все созрели. Например, недавно я встречался с представителями сети розничных продовольственных магазинов Новосибирска — они готовы отдать складские услуги на аутсорсинг, но пока не готовы платить ту цену, которая сформировалась на рынке. Я не могу сказать, по какому пути они пойдут. Может, они даже сделают свой склад». Войны не будет Рынок складской недвижимости насытится, по оценкам экспертов, через два года. К тому времени успевшие занять место под солнцем начнут предлагать дополнительные услуги. Сергей Дьячков: «Рискну предположить, что «сливки« с этого рынка в Новосибирске снимут те, кто уже построил или построит до конца 2007 года свои складские комплексы высокого класса. К 2008 году на рынке наступят явные признаки насыщения — разборчивость клиента в плане обслуживания и цен, необходимость верных маркетинговых ходов для складских игроков. После этого ввод каждого нового комплекса будет обострять конкуренцию». Евгений Новиков: «Когда рынок складских услуг насытится, начнут развиваться дополнительные, сопутствующие услуги. Например, один из вариантов проекта развития «Альбумина» предусматривает не только обычные склады, но и склады для хранения замороженной и охлажденной продукции, и таможенные услуги. Вот уже дополнительное конкурентное преимущество, позволяющее завоевать клиента. Холодильные склады — очень интересная тема, и в пользу этого говорит тот факт, что площади на «Хладокомбинате« постоянно пользуются высоким спросом. Допускаю, что в конце 2006 года будет сдано 30–50 тыс. кв. м складов. Думаю, что новое строительство нужно начинать после тщательной проработки рынка складских услуг. Может быть интересен рынок Красноярска. Я вернулся оттуда недели две назад, там по-прежнему нет хороших складов, хотя уже не одна компания заявляла о строительстве, например, в рамках организации в аэропорту Емельяново международного транспортного хаба предполагается организация грузового терминала». Сергей Аксененко, вице-губернатор Новосибирской области: «Рынок логистики, как и любой другой, поделят крупные компании, которые обслуживают основные грузопотоки внутри страны, и местные компании, которые возьмут на откуп местную логистику. Причем крупные компании, выходящие на региональный рынок, посмеиваются над инициативами местных игроков, считая, что региональные проекты будут работать временно, пока не пришел более серьезный бизнес».
Comment section