Рынок индивидуального домостроения в Сибири растет с каждым годом. Риэлтеры и строители отмечают увеличение спроса, активный рост цен на частное жилье, а также повышенные требования покупателей к качеству строительства и внутренней «начинке» здания. По всему региону начинают строиться коттеджные поселки, насчитывающие сразу по несколько десятков однотипных домов.
Однако, по мнению экспертов, решить жилищную проблему с помощью массовой застройки индивидуальным жильем в Сибири не удастся. Развитие сегмента малоэтажного строительства отмечается практически во всех регионах Сибири. Однако если какие-то регионы уже приступили к строительству коттеджных городков, то кое-где этот процесс еще не начинался.
По данным Новосибирской обл-администрации, в 2005 году в области было введено в эксплуатацию порядка 130 тыс. кв. м. индивидуального жилья. Большинство пригородных коттеджей в Новосибирске сосредоточено в районе Бердского залива и Обского моря, Заельцовского бора, Красного Яра, в Матвеевке, Ельцовке, Кудряшах. По оценкам управляющего партнера компании DSO Consulting (Новосибирск) Сергея Сидоренко, на сегодняшний день вблизи Новосибирска можно насчитать около 30 коттеджных поселков, и общее количество участков в них превышает 2,5 тыс.
Схожая ситуация сложилась и в Красноярском крае, где рынок коттеджного строительства растет с каждым днем. По словам исполняющего обязанности руководителя отдела продаж по частному домостроению Красноярского филиала компании «ТехноНИКОЛЬ» Веры Губарь, в Красноярске и его пригородах постоянно появляются новые строительные площадки, а темпы роста частного строительства растут в геометрической прогрессии. Коттеджи в Красноярске можно заметить и в городской полосе, и в дачных поселках, но в последнее время люди стараются убежать от городской суеты.
Сейчас в Красноярске ведется строительство двух коттеджных поселков: «Альпийский парк» по улице Свердловской (35 домов площадью от 200 кв. м, а также два административных здания) и «Сосны» по улице Лесной в Октябрьском районе (50 домов площадью 200–400 кв. м). Дома, по оценке госпожи Губарь, в Красноярске строятся самые разные — от 60–70 кв. м до 300 кв. м и более. «Усредненный» красноярский коттедж можно оценить как дом площадью 150 кв. м с двумя жилыми этажами и цокольным, в котором располагается гараж. Противоположная ситуация складывается на сегодняшний день в Иркутской области.
По словам коммерческого директора Иркутского филиала «ТехноНИКОЛЬ» Сергея Юдакова, «в иркутском регионе крупного коттеджного строительства пока не наблюдается. В настоящее время существуют четыре коттеджных поселка: «Молодежный», находящийся за городом на берегу реки Ангара, поселок в микрорайоне Университетский, поселок в микрорайоне Солнечный и «Радовое поместье». Также, по словам собеседника «КС», в регионе есть площадки, где под строительство частных домов выделена земля, и они строятся в «хаотичном порядке». При этом количество предложений по приобретению готового жилья коттеджного типа в Иркутске небольшое, а в настоящее время строится только один коттеджный поселок с домами «под ключ». Остальные дома, как и в других регионах, возводятся по индивидуальным проектам. Однако в целом, отмечает господин Юдаков, иркутский рынок коттеджного строительства за последнее время заметно вырос. Многие люди перебираются из квартир в частные дома за городом или в черте города.
При этом Сергей Юдаков подчеркивает ярко выраженную тенденцию — если молодая семья собирается покупать жилье, то предпочтение отдается загородному дому. Это, по оценкам специалистов, напрямую влияет на рост спроса на коттеджи. Причем этот спрос растет как на коттеджи «под ключ», так и на дома индивидуальной постройки. «Многие, — говорит Юдаков, — стремятся к тому, чтобы их дом обладал яркой индивидуальностью, чтобы такого ни у кого не было». По словам главного инженера строительной компании «Южкузбасстрой» (Новокузнецк) Валерия Демидова, на Кузбассе к малоэтажному домостроению в настоящее время наблюдается снижение общего интереса.
При этом наибольшим спросом продолжают пользоваться дома, построенные продавцами «под ключ», а основной спрос распределяется по коттеджным поселкам региона, формирование которых началось сравнительно недавно. Застройка коттеджными поселками по «московскому» принципу, по оценке господина Демидова, в регионе пока не начинается. Причины, по мнению собеседника «КС», — отсутствие спроса.
А вот специалисты строительного рынка Алтайского края оценивают общее состояние коттеджного рынка своего региона как неудовлетворительное. Как рассказал «КС» замдиректора по капитальному строительству компании «Стройгарант» (Бийск) Райнгольдт Гердт, спрос на коттеджи продолжает расти, но количество предложений не увеличивается. Причин, по мнению эксперта, несколько: отсутствие программ по жилищному строительству, низкие доходы населения, сложности в оформлении и высокий процент по ипотечным кредитам, особенно на этапе, когда объект построен, но не оформлен, отсутствие развитой инфраструктуры за чертой города.
По оценке Валерия Демидова, наиболее популярными строительными материалами при возведении индивидуальных домов до сих пор остаются кирпич и древесина. По мнению эксперта, дома в Кузбассе возводятся по следующей пропорции: кирпич занимает 30% рынка, 20% принадлежит бетону и еще 30% — дереву. Отмечает Демидов и все более активное использование современных материалов и технологий в малоэтажном строительстве.
По его словам, сегодня все чаще строителями используются вентилируемые фасады, передовые методы отделки зданий и так далее. Возросли на Кузбассе и требования к внутренней «начинке» коттеджа — сегодня покупатель зачастую требует индивидуального оформления дома, наличия автоматизированных систем управления, выделенной линии Интернета. В Иркутске малоэтажное строительство в основном ведется из кирпича. Если оценивать рынок по материалам, то, по словам господина Юдакова, кирпич и монолитное домостроение занимают 65% рынка, дерево — 25%, сибит и прочие пенобетоны — 10%. В Чите, по оценкам аналитиков, при строительстве коттеджей большую долю занимает дерево (60%), затем кирпич (37%) и пенобетон (3%).
По словам Райнгольдта Гердта, наиболее популярными материалами для малоэтажного строительства на Алтае остаются дерево и кирпич. Наиболее часто применяемая технология строительства — каркасно-панельная, из оцилиндрованного бруса. При строительстве все больше внимания уделяется наличию телефонной линии, Интернета и спутникового телевидения. Все хотят уюта В оценке «идеального» коттеджного поселка и наиболее популярного у покупателей коттеджа специалисты разных регионов Сибири во мнениях сходятся. Самыми «ходовыми» коттеджами, по оценке Сергея Юдакова, в Иркутске являются 2-этажные дома с мансардными кровлями сложных конструкций, площадью у основания не менее 150 кв. м, с земельным участком не менее 30 соток.
Средняя цена такого коттеджа (без внутренней отделки) составляет порядка 1,5–2,5 млн рублей, в зависимости от применяемых в строительстве материалов. Современный коттедж в Иркутске сегодня выглядит так: не менее пяти комнат, большой холл с камином, столовая, биллиардная комната, два санузла, бассейн, сауна. А вот география расположения частного дома, по мнению Юдакова, иркутским покупателям не столь важна. Главное, по словам эксперта, чтобы поблизости была развита инфраструктура — хорошая автомобильная дорога, магазин, аптека, водоем. Так как Иркутск находится недалеко от озера Байкал, то наиболее популярным местом для строительства частных домов является берег озера или Ангары.
В Читинской области наиболее распространены 2-этажные дома, не всегда с мансардным этажом. Обычно они имеют площадь основания не менее 100 кв. м, с земельным участком до 30 соток. Средняя цена коттеджа без внутренней отделки колеблется в районе 900 тыс. рублей, в зависимости от стройматериалов. «В Новосибирске на продажу сегодня выставлено порядка 30–50 коттеджей в ценовом диапазоне от $150 тыс. до $1,3 млн», — оценивает господин Сидоренко.
По словам директора управления развития группы компаний «Метаприбор» (Новосибирск) Юлии Мартыненковой, «люди, начинающие строительство загородного дома, сегодня знают порядок цен и, как правило, имеют стабильно высокие доходы. Они строят дом надолго и всерьез, и потому основная тенденция при строительстве и отделке коттеджей — это применение дорогих, надежных и экологически чистых материалов.
Строители не скупятся на приобретение паркета, каминов, деревянных евроокон». Именно качественные окна, считает госпожа Мартыненкова, являются показателем вкуса и благосостояния хозяев коттеджа, поскольку деревянные окна изготавливаются под индивидуальный заказ. При этом специалисты ожидают дальнейшего прироста вводимых в строй домов — как за счет частных строителей, так и за счет массовых застроек. По мнению новосибирских аналитиков, в ближайшем будущем спросом будут пользоваться небольшие дома площадью 150–250 кв. м в коттеджных поселках. При этом, по оценке риэлтеров, спрос на коттеджи в 2006 году в столице Сибири вырос на 50% по сравнению с прошлым годом.
По данным бийского агентства недвижимости «Фирма Атон», в Алтайском крае наибольшим спросом пользуются недорогие экономичные коттеджи, расположенные в местах с развитой инфраструктурой, в «двух шагах» от остановок маршрутных транспортных средств, в благополучных и тихих районах.
Покупатели отдают предпочтение кирпичным или монолитным домам общей площадью 70–120 кв. м, на земельном участке площадью 6–8 соток. Предпочтительно наличие экономичного котла отопления, электрического или газового. Разводка и батареи такого дома могут быть чугунными или алюминиевыми, в доме должны быть 1–2 санузла. Водоснабжение особой роли не играет, это может быть как скважина, так и центральное водоснабжение. Из надворных построек покупателей интересуют баня, летняя кухня, гараж, 1–2 сарая. Цена дома со стоимостью участка на этапе «черновой отделки» составляет порядка 500 тыс. рублей, на этапе «под ключ» доходит до 1,5 млн рублей.
Внутренний облик современного коттеджа, уверен господин Гердт, сегодня максимально приближен к интерьеру городской благоустроенной квартиры. Оптимальный коттедж должен иметь две спальни и гостиную, совмещенную с кухней, а общая площадь должна быть не менее 100–120 кв. м.
Что же касается «идеального« для проживания поселка, считает Юдаков, то для Иркутской области он должен находиться за городом в живописном месте, в его состав должно входить порядка 20–30 домов, на территории должны быть построены магазин класса «мини-маркет», кинотеатр, клуб, широкая асфальтированная дорога, в дома проведены выделенные линии Интернет, спутниковое телевидение. Специалисты рынка недвижимости Кузбасса считают «совершенным» поселком городок, насчитывающий не более 30 частных домов, с инфраструктурой, включающей в себя магазины и обязательно аптеку.
Для Алтайского края «безупречный» поселок выглядит несколько иначе. По оценке господина Гердта, профессионально сформированный поселок может насчитывать порядка 200–500 домов, при этом обязательно с развитой инфраструктурой, в том числе важно наличие охраны. Будущее коттеджного городка Неизбежность массовой застройки коттеджами отмечают почти все опрошенные эксперты рынка. Где-то этот процесс едва начинается, где-то уже запущен в полную силу, где-то сталкивается с отсутствием спроса и низкими доходами населения. «Рынок ждет типовые проекты, — говорит господин Гердт, — которые дешевле реализовать».
Однако массовое строительство недорогих коттеджей эконом-класса в формате поселка в Алтайском крае станет возможным только при подъеме производства и экономики в регионе, появлении доступной ипотеки, а также наличии дополнительных рабочих мест с соответствующей заработной платой.
Однако при всех глобальных планах сибирских девелоперов Сибири, судя по всему, не суждено повторить путь США, с помощью индивидуального домостроения решивших жилищную проблему в национальном масштабе. «Массовое строительство недорогих коттеджей эконом-класса, как это было сделано в США в первой половине XX века, — говорит Валерий Демидов, — у нас не приведет к решению жилищной проблемы. В Сибирском регионе это просто невозможно, ведь у нас в году практически шесть месяцев зимы». С тем, что в Сибири невозможна к воплощению в жизнь американская практика строительства коттеджных городков, соглашается и Сергей Юдин. По его словам, «особенности русского менталитета приводят к тому, что у нас собственник жилья всегда хочет быть лучше, чем сосед.
Поэтому в России превалирующими останутся частные дома с индивидуальным архитектурным обликом. Тем более что многообразие строительных материалов позволяет сегодня реализовать самые экзотические желания». По мнению президента группы компаний «Метаприбор» (Новосибирск) Владимира Мартыненкова, «массовое строительство коттеджных поселков с применением быстровозводимых технологий возможно, если правительство будет настаивать на этой идее, но недорогими они не будут в любом случае. Нужно учитывать разницу в климате между Сибирью и Калифорнией, а также плотность населения, обеспеченность инфраструктурой и инженерными сетями».
Comment section