«Ведомости» Яна Янушкевич, Мария Роговая, источник: «Ведомости»
По данным Новосибстата, в январе — мае 2009 г. в Новосибирской области построено 229 200 кв. м (65% от показателя января — мая 2008 г.). По прогнозу областного департамента строительства и ЖКХ, спад ввода жилья по итогам 2009 г. составит 40%: в эксплуатацию будет сдано 0, 85 млн кв. м, но из них в многоквартирных домах — лишь 450 000 кв. м. «Строители сосредоточились на завершении строящихся объектов», — объясняет руководитель департамента Владимир Анисимов.
иллюстрация с foto.mail.ru Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting, называет прогноз властей «оптимистичным». По данным Госархстройнадзора, сейчас заморожено примерно 45% новосибирских новостроек.
Но и уменьшающееся предложение не обеспечено адекватным спросом, признают опрошенные «Ведомостями» эксперты.
Осторожные покупатели
Спрос не стимулировала даже программа субсидирования кредитов на новостройки, запущенная в феврале областной администрацией (действует до ноября 2009 г.). В апреле власти объявили об ее усовершенствовании. Регион теперь готов брать на себя выплату до 9% от процентной ставки по кредиту. В среднем по Новосибирску она сейчас составляет 16—18%. При соблюдении ряда условий власти могут предоставить субсидию на срок до семи лет любому желающему приобрести квартиру в новостройке, или уже сданной в прошлом, или сдающейся в текущем году.
Еще год назад такие условия расценивались бы как невероятная удача — и от желающих не было бы отбоя, говорит региональный директор банка DeltaCredit Владимир Федянов. Однако теперь потенциальных заемщиков немного — их сдерживает неуверенность в завтрашнем дне, а также недоверие к застройщикам. Да и банки, по словам Федянова, также не спешат кредитовать незаконченное строительство из-за высоких рисков. Покупка жилья на первичном рынке возможна лишь после сдачи дома в эксплуатацию и получения всех документов о праве собственности, уточняет банкир.
Меры господдержки не до конца продуманы, отмечает руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимости» Федор Голованов. Например, госзакупка квартир проводится по столь низким ценам, что подходит только областным застройщикам. Как сообщил начальник отдела развития стройиндустрии департамента строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Архипов, объем госзаказа по выкупу жилья в новостройках в 2009 г. пока составил 448 квартир: 211 в Новосибирске, остальные — в области. Конкурс на размещение госзаказа проходил в форме запроса котировок. «Сейчас определены победители всех котировок — осталось лишь несколько квартир в г. Оби и три комнаты в Бердске», — говорит чиновник. Основными победителями стали «Энергомонтаж», СССР, МУП МСК, «КПД газстрой». Цены закупок составляли 34 000—36 300 руб. за 1 кв. м.
Поддержка властями строительного сектора не оказала заметного влияния на рынок, поскольку ее объемы были незначительны, резюмирует гендиректор «Атона» Александр Крымко.
В условиях падения спроса застройщики, как могут, ищут пути выхода из сложившейся ситуации, говорит директор АН «Акрополь» Зафар Умаров. Но возможностей немного, признает риэлтор. По его словам, самыми популярными мерами являются снижение цен, изменение планировок домов в пользу небольших квартир, продажа части активов для продолжения строительства, переговоры с соинвесторами об увеличении сроков сдачи новостройки, на худой конец — заморозка объектов. Последним выходом остается банкротство.
Первой строительной компанией Новосибирска, в которой арбитраж ввел процедуру наблюдения, был «Корел», далее последовали иски в отношении БКП-7, СУ-9 и др., рассказывает Дьячков. Пик исков о банкротстве, по его мнению, придется на осень — время возврата банковских кредитов для большинства компаний.
Цена как себестоимость
В июне средняя цена предложения на первичном рынке составляла 43 000—44 000 руб. за 1 кв. м, по данным RID Analytics. По мнению Дьячкова, средние цены сейчас уменьшаются потому, что в предложении растет доля дешевого панельного жилья. Плюс «слабейшие игроки рынка» демпингуют, продавая жилье даже ниже его себестоимости, добавляет он.
По данным Умарова, в достраиваемых домах в районах средней отдаленности квартиры предлагаются уже по 30 000—35 000 руб. за 1 кв. м.
Умаров, как и Дьячков, считает, что покупатели поверили в то, что рынок «дошел до дна», и «застройщикам удается невероятное: продавать дома со сроком сдачи в 2010 г.».