Яна Янушкевич, «Деловой квартал — Новосибирск»
В то время как девелоперы медлят с вводом крупных гостиничных проектов в Новосибирске, рынок насыщается за счет мини-отелей. Это привлекательный бизнес: инвестиции невелики, а сроки окупаемости — 3—5 лет. Инвесторы обратили внимание на сегмент загородных отелей. Эксперты отмечают, что конкуренция в этой нише практически отсутствует.
фото: latitude-55.ru
Ситуация с гостиницами для Новосибирска просто катастрофична, убежден сотрудник отдела экономической безопасности МВД Новосибирской области, попросивший об анонимности. Например, во время встречи с делегацией из Казахстана в конце 2007 г. организаторы были готовы «просто купить» отель емкостью более 100 номеров. Тогда требовалось разместить около двух тысяч чиновников и предпринимателей, среди которых было много VIP-персон, требовательных не только к условиям проживания, но и безопасности, поясняет он. Но в Новосибирске до сих пор нет гостиниц уровня выше «трех звезд».
Сейчас ведомство за неимением других вариантов решило переделать несколько зданий, находящихся на балансе, под загородные отели. «Они расположены в зеленой зоне, под Новосибирском и хорошо подойдут под частные резиденции, но и это не решит проблему», — сетует собеседник.
Как отмечают эксперты, причина столь медленного насыщения рынка гостиничных услуг — долгая, от 7—8 лет, окупаемость гостиничных проектов.
До сих пор внимание девелоперов было обращено на торговые или офисные комплексы. Городские власти пытаются инициировать строительство гостиниц, предлагая участки под застройку на муниципальных торгах. Но гостиничных проектов не прибавляется. По словам одного из чиновников, фирмы, купив площадку, не стремятся начинать строительство. После оформления землеотвода и других разрешительных документов участок выставляется на вторичный рынок. Стоимость городской земли растет, поэтому быстрый доход от перепродажи гарантирован, поясняет собеседник.
Из-за нехватки гостиничных мест и низкого сервиса приток иностранных туристов в Новосибирск упал по сравнению даже с «лихими» 1990-ми годами, отмечает директор компании «Полярная Звезда» Людмила Романова: «В 90-х гг. Новосибирск посещало не менее 10 тыс. человек в год. Это были как бизнесмены, так и транзитные туристы, целью которых были красоты Алтая или Байкала». По ее данным, сейчас число иностранцев сократилось до 4—5 тыс. человек в год.
По данным специалистов River Park Ob Hotel, за последние три года гостиничный рынок растет на 10% лишь за счет развития внутреннего туризма. У гостиниц нет проблем с привлечением клиентов — их загрузка достигает 90%, отмечает генеральный директор Regional Estate Group Дмитрий Сапунов. Правда, в каникулы и в праздничные дни этот показатель падает до 30%, поясняет аналитик.
По данным Романовой, загрузка крупных городских отелей в среднем по году составляет около 73—76%. По ее мнению, это высокий показатель. «Для сравнения: в Москве, где потребность в гостиницах чрезвычайно высока, фонд загружен на 70—73%», — отмечает она. Как говорит Романова, наибольшая потребность наблюдается в сегменте гостиниц уровня «три звезды», где суточная стоимость номера не более $60—100. Однако во многих гостиницах, существующих с советских времен, цены выше — хотя уровень сервиса оставляет желать лучшего.
По словам директора RID Analytics Елены Ермолаевой, гостиницы, оставшиеся с советских времен, получают львиную долю доходов именно от сдачи номеров в аренду. Их бизнес — это прежде всего продажа «места для сна», констатирует аналитик.
Девелоперы медлят с реализацией проектов
В Новосибирске нет ни одного отеля с фондом более 100 номеров. Заявленные крупные проекты находятся в лучшем случае в стадии реализации.
Одним из первых был заявлен проект строительства четырехзвездочной гостиницы на 200 номеров на пересечении Чаплыгина и Красного проспекта компанией «Русские Отели» (близкой к «Базовому Элементу»). Впоследствии концепция отеля была изменена в пользу офисно-гостиничного комплекса площадью 10 тыс. кв. м, строительство до сих пор не начато.
Проект компании «Моссиб» и швейцарской Marc Rich Real Estate по строительству общественно-делового центра «Моссиб» на участке в 1, 5 га у Оперного театра увяз в процедуре согласований. Окончился неудачей проект компании «РГС-Недвижимость» — компания планировала построить бизнес-центр класса В и гостиницу уровня «три звезды» суммарной площадью 36 350 кв. м на участке 0, 8 га на границе с Нарымским сквером. Однако жители близлежащих домов, недовольные строительством в зоне отдыха, оспорили правомерность выделения земельного участка в суде.
Проект компании «Турсиб» также приостановлен. Компания планировала создать на площади Маркса офисно-гостиничный комплекс общей площадью 65 тыс. кв. м и стоимостью около $60 млн, включающий гостиницу уровня «четыре звезды». Окончание строительство было намечено на 2007 г. Однако с лета 2006 г. проект заморожен — акционеров «Турсиба» не устроило, что городские власти выделили смежные с отелем участки под проекты коммерческой недвижимости. Соседство с будущими торгово-офисными центрами снизит привлекательность будущего комплекса, полагает директор компании «Турсиб» Петр Разганяев. По его словам, сейчас идет поиск нового архитектурного решения будущего комплекса.
Компания «Строймастер» планирует построить отель уровня «три звезды» (оператор — Accor) в составе торгово-гостиничного комплекса на улице Большевистской. Строительство отеля начнется в 2008 г. и закончится к 2009—2010 гг. Объем инвестиций составит $17—20 млн.
Алтайский предприниматель Александр Ракшин приобрел на муниципальном аукционе долю мэрии в имущественном комплексе гостиницы «Центральной». Спустя год предприниматель заявил о намерении реализовать на площадке проект пятизвездочной гостиницы. Параметры проекта пока не определены. Новосибирская ассоциация туристических организаций (НАТО) оценивает потребность города в гостинице «пять звезд» в 50—100 номеров.
Сейчас в стадии реализации находятся только два гостиничных проекта.
Проект пятизвездочного 25-этажного отеля в составе конгресс-центра Sky City ведется на улице Кирова, реализует «Сибакадеминвест». Управлять гостиницей будет швейцарская Swisshotel. Объем инвестиций — $130 млн. Окончание строительства намечено на 2008 г. Девелоперская компания London & Regional Properties строит гостиничный комплекс класса «четыре звезды» на 190 номеров. Начало работы намечено на 2008 г. Объем инвестиций — около $40 млн. Оператором стал Hilton, бренд — Dowble Three.
Бизнес мини-гостиниц рентабелен за счет дополнительных услуг
Реальную конкуренцию бывшим «советским» гостиницам составляют отели с небольшим номерным фондом, часто не более 5—20 номеров. «Именно туда перетекает тот потребительский спрос, который не могут удовлетворить оставшиеся с советских времен гостиницы», — отмечает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.
По мнению участников рынка, в этом сегменте представлено 20—30 отелей, в том числе «Якутия», «Набережная», Garden Apple, «Кировский», «Золотой Лев», «Престиж», «Гостиница в центре», «Север», «Электрон», «55 широта», «Теплый стан», «Барракуда», «Мотель», «Сосновый бор», Vip-Center, «4 комнаты», «Ассоль», гостиница ОАО «Синар», «Семь пятниц», «Делюкс», «Три версты», «Уют» и другие.
По данным Regional Estate Group, обеспеченность гостиничными местами на начало 2007 г. в Новосибирске составила 2, 2 гостиничных мест на тысячу человек, а на момент 2005 г. этот показатель составлял около 1, 04. «Рост достигнут именно за счет развития сегмента мини-отелей», — отмечает Сапунов. По его данным, для Москвы обеспеченность составляет 10 мест на тысячу человек. «Рынку есть куда расти», — резюмирует Сапунов.
«Крупные гостиничные проекты окупаются долго — 7—8 лет из-за участия профессиональных операторов», — рассуждает директор компании Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник. Собственник выплачивает управляющей компании (оператору) ряд платежей: фиксированные проценты от годового оборота (чаще всего — 3—4%); премиальные платежи, которые платятся после выхода на оговоренные показатели рентабельности, — они могут достигать до10% от валовой прибыли; также отчисления за рекламную поддержку бренда, за каждое бронирование номера через общую систему и т.д. Для мини-отелей такие затраты отсутствуют. Поэтому мини-отель может окупиться за 3—5 лет вместо семи-восьми. «А если дополнительные услуги принесут собственнику хороший доход, сроки окупаемости могут быть и меньше», — подчеркивает собеседник. Отели емкостью менее 40 номеров считаются низкорентабельными — правда, это справедливо для развитых рынков, уточняет Романова. У мини-отелей высокая заполняемость номерного фонда, значительный доход приносят дополнительные услуги. «Доходы от услуг могут вдвое превышать поступления от расселения гостей по номерам», — поясняет Романова.
По мнению президента «Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости» Олега Лугового, риски инвестиций в мини-отель минимальны. Собственник остается в выигрыше в любом случае, поскольку стоимость недвижимости и земли, на которой расположен объект, постоянно растет, говорит девелопер. Это хороший вариант для диверсификации бизнеса, ведь инвестиции невелики. По данным Ермолаевой, нижняя граница для стоимости строительства составляет от 25—30 тыс. руб. за кв. м — это справедливо для зданий под самоотделку.
В сегменте загородных отелей конкуренция минимальна
В ближайшие несколько лет с вводом заявленных крупных проектов будет происходить процесс сегментации рынка, полагает Лесник. По его словам, более мелкие по масштабам проекты будут вынуждены корректировать планы в зависимости от стратегии крупных игроков. Сейчас у отелей нет четкого позиционирования. В мини-отелях можно встретить как командировочных, так и бизнесменов, дальнобойщиков, семейные пары с детьми, «любителей relax» и проч. Но с насыщением рынка, которое последует после ввода заявленных крупных гостиничных проектов, мини-отелям останется ниша так называемых «мотелей» — заведений, где номера сдаются по часам и суткам.
В будущем каждый отель будет выбирать свою специализацию, соглашается Татьяна Владимирова, директор строящегося отеля «Колибри» (строится на улице Чаплыгина, девелопер — «Сибирьстройсервис»).
Сапунов отмечает, что два-три года назад в Новосибирске стали появляться загородные гостиничные комплексы, ориентированные как на командировочные VIP-персоны, так и отдыхающих. Значительную часть выручки — до 40—50% — загородным отелям приносят кафе, а также развлекательные и оздоровительные услуги. К подобным комплексам Сапунов относит «Былину», «Морозово» и «Синеморье».
Спрос на услуги загородных гостиниц растет на 20—30% ежегодно, отмечает Михаил Комбаров, директор комплекса «Оазис», распложенного в пригороде Новосибирска (по Ордынской трассе).