Виктория Антонова, «Континент Сибирь»
Основными тенденциями cибирского рынка ипотеки в 2007 году стали приход новых сильных игроков, начавшийся передел рынка, повышение процентных ставок и ужесточение условий некоторыми банками. Как рынок отреагирует на все эти тренды в 2008 году, эксперты однозначно сказать не могут. Некоторые считают, что после стабилизации ситуации ставки вернутся к уровню середины 2007 года, другие говорят, что ждать этого придется еще долго.
фото: www.newsland.ru
Параметры изменяются
Участники рынка признают, что 2007 год стал для рынка ипотеки «переломным». «Минувший год стал знаменательным в истории развития ипотечного кредитования не только в России, но и в мире в целом, — говорит региональный директор представительства DeltaCredit в Новосибирске Александр Горбушин. — Все участники рынка получили хороший урок того, к чему может привести либерализация подхода в ипотечном кредитовании ради привлечения все большего количества клиентов. В банковской среде сейчас ходит актуальная поговорка “Выдать кредит легко, а вот вернуть…”. Кроме того 2007 год показал, что “игры с клиентами” в области ипотечного кредитования могут привести к серьезнейшим макроэкономическим последствиям».
Мировой финансовый кризис затронул российский и сибирский рынки ипотеки пока только в части ликвидности. Но, как показал прошедший год, затронул серьезно. «Многие игроки, в том числе крупные, вынуждены были изменить свои условия кредитования, ужесточив требования к заемщикам, другим приходится искать новые источники заимствования, нескольким пришлось и вовсе свернуть ипотечные программы», — отмечает господин Горбушин.
С ним солидарна и начальник отдела ипотечного кредитования УРБ Новосибирского филиала ОАО «Банк Москвы» Наталья Зарезнова. По ее словам, спектр изменений, которые банки вынуждены были внести в новых условиях, весьма широк — от повышения кредитных ставок и ужесточения требований к заемщику до отмены некоторых программ и даже приостановки кредитования. При этом, по наблюдениям Зарезновой, такие изменения ввели банки, ориентированные на кредитные ресурсы западных рынков или проводившие агрессивную политику кредитования, нередко основанную на минимальных требованиях к заемщику.
В то же время, несмотря на сложный период, рынок ипотеки продолжил свое качественное развитие. В частности, опрошенные «КС» участники рынка фиксируют увеличение средней суммы ипотечного кредита. По оценкам «ФОСБОРН ХОУМ», если в 2006 году средний заем на покупку жилья был равен примерно 1, 5 млн руб., то в 2007 году он вырос до 2, 2 млн руб. Банкиры также фиксируют увеличение среднего срока кредитования. В частности, у лидера рынка — Сибирского банка Сбербанка России — по итогам первого полугодия 2007 года средний срок кредитования составил семь лет. Ранее в большинстве кредитных организаций он находился на уровне пяти-шести лет. Большинство клиентов при получении кредита нередко запрашивают максимальные сроки с целью уменьшения ежемесячного платежа, но в дальнейшем закрывают кредит досрочно — в течение семи-восьми лет. Управляющий филиалом ОАО «Газпромбанк» в Новосибирске Намжил Урбанаев объясняет это тем, что цены на жилье сегодня достаточно высоки, а уровень зарплат не позволяет взять необходимую сумму кредита. «Многие клиенты предпочитают брать ипотечные кредиты на длительный срок, но в то же время стараются его как можно скорее погасить. При дальнейшем росте цен на жилье клиенты будут стремиться брать кредиты на максимальный срок», — полагает господин Урбанаев.
Директор макрорегиона Сибирь инвестиционного банка «КИТ Финанс» Александр Сабаев также отмечает, что доля заемщиков, гасящих ипотечный кредит досрочно в их банке, составляет примерно 0, 5% и сокращается. «Во-первых, комиссии за досрочное погашение, как правило, могут составлять весьма существенную сумму, во-вторых, люди становятся более финансово грамотными и способны спланировать свой бюджет на длительный срок, — объясняет господин Сабаев. — Сейчас рынок ипотечного кредитования вошел в фазу повышения процентных ставок, поэтому клиентам, успевшим взять кредит в первой половине 2007 года, погашать кредит досрочно невыгодно».
Перераспределение сил
В первой половине года наблюдалась еще одна тенденция — на сибирский рынок пришел целый ряд новых игроков, как российских, так и иностранных. В мае в Новосибирске появились представительство и расчетно-кассовый офис двух специализированных ипотечных банков — Delta Credit (Группа Сосьете Женераль Восток) и Городского Ипотечного Банка (Группа Morgan & Stanley). Ипотеку в регионе начал развивать и Москоммерцбанк («дочка» казахстанского Казкоммерцбанка). В конце лета пришел крупнейший ипотечный и кредитный брокер России — компания «ФОСБОРН ХОУМ».
По мнению Намжила Урбанаева, рефинансирование ипотечных кредитов позволило ряду новых игроков на рынке ипотеки быстро нарастить кредитный портфель. В итоге сейчас на cибирском ипотечном рынке идет перераспределение лидеров. «Наиболее драматичной стала вторая половина 2007 года, когда из-за кризиса ликвидности многие банки приостановили или сократили выдачу кредитов. Это привело к перераспределению заемщиков в сторону тех банков, которые продолжали выдавать кредиты на прежних условиях», — отмечает генеральный директор филиала BSGV в Новосибирске Игорь Смуров.
Некоторые эксперты говорят, что в 2007 году, особенно в его второй половине, проще было работать госбанкам. «Недавно проведенное IPO Сбербанка и ВТБ помогло этим банкам привлечь значительный объем средств, который может позволить им перераспределить клиентов на рынке в свою пользу», — отмечает председатель совета директоров Сибирской межбанковской валютной биржи Александр Лубенец.
Объемы все равно растут
Тем не менее, несмотря на некоторое ухудшение ситуации на рынке ипотеки, объемы жилищного кредитования показали в 2007 году уверенный рост. Так, по данным Центробанка, за три квартала 2007 года в Новосибирской области было выдано кредитов на покупку жилья на 14, 66 млрд руб., из них ипотечных жилищных кредитов — на 13, 1 млрд руб. «Таким образом на конец когда вероятен объем кредитов по области на покупку жилья порядка 20 млрд руб.», — говорят аналитики «ФОСБОРН ХОУМ». Если сравнивать с прошлым годом, то было выдано кредитов на покупку жилья на 10, 2 млрд руб., из них ипотечных жилищных кредитов — на 8, 55 млрд руб.
Большинство опрошенных «КС» участников рынка заявляют о росте кредитного портфеля по ипотеке. В Новосибирском филиале Газпромбанка рост кредитного портфеля в 2007 году составил около 1 млрд руб., что на 30% превышает показатель 2006 года. «В первую очередь прирост был обеспечен активным развитием программы кредитования на первичном рынке и огромным спросом со стороны заемщиков на данный вид кредита. В 2007 году наблюдался активный рост предложения со стороны застройщиков, что привело в свою очередь к значительному росту цен», — объясняет Намжил Урбанаев.
Рост объемов ипотечного кредитования в Сибирском банке Сбербанка России еще более впечатляющий. Объемы жилищного кредитования по Новосибирской области в 2007 году выросли в 2, 3 раза, что значительно превышает рост кредитного портфеля по кредитованию частных клиентов в целом. В НФ Банка Москвы говорят, что в 2007 году банк выдал 140 кредитов гражданам на приобретение жилья на сумму свыше 160 млн руб. В ЗАО «Райффайзенбанк» на 1 декабря объем ипотечных кредитов, выданных в Новосибирске, составил 794, 1 млн руб.
«После снижения ставок в июне 2007 года мы отметили резкое повышение спроса на ипотечные продукты. Результатом года стали 58 выданных филиалом кредитов. 80% сделок были осуществлены в рублях (общая сумма 114 974 000 руб.), 20% — в долларах США (общая сумма $2 826 000)», — говорит Игорь Смуров. Еще одним новичком рынка, Городским Ипотечным Банком, выдано $7, 5 млн с мая 2007 года.
Тренды в программах
Намжил Урбанаев говорит, что в 2007 году наиболее популярными среди клиентов Газпромбанка стали программы ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках. Игорь Смуров рассказывает, что в их банке наибольшую долю ипотечных сделок занимает приобретение городских квартир под их же залог. На втором месте по популярности стоит ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. «Остальные программы хотя и представлены в большинстве банков, но пользуются меньшей популярностью — это напрямую связано с относительно небольшим количеством сделок по купле-продаже земли или загородных домов по сравнению с городскими квартирами», — объясняет господин Смуров. В Сибирском банке Сбербанка России отмечают, что в 2007 году наибольшим спросом пользовалось кредитование в рамках нацпроекта «Доступное жилье — гражданам России», благодаря заключенному между администрацией и банком соглашению заемщики смогли взять ипотечный кредит под 11% годовых при максимальном сроке кредитования 30 лет. За 2007 год выдан 1481 кредит на сумму 651, 5 млн руб. (годовой рост составил 147%).
Популярностью пользовались программы для молодых семей. К примеру, в Сбербанке по этой программе созаемщиками могут выступать родители обоих супругов, что позволит значительно увеличить сумму кредита.
2007 год был отмечен и расширением ассортиментного ряда продуктов на рынке ипотечного кредитования в Сибири. Намжил Урбанаев отмечает, что в некоторых банках появилась коммерческая ипотека, а также программы кредитования на покупку земельных участков и строительство индивидуальных домов. Интерес представляют программы на покупку земельных участков.
Расширилось предложение и валютном сегменте. К примеру, Банк Москвы открыл для своих клиентов ипотечные кредиты в швейцарских франках и японских иенах, при этом ставка по таким займам является одной из самых низких на рынке ипотечного кредитования в России. По словам представителей Банка Москвы, экзотический продукт пользуется спросом у клиентов, но до недавнего времени доля валютной ипотеки в банках составляла не более 10–25% от общего ипотечного портфеля. В программах нашли отражения и события общественно-политической жизни в стране. Например, «КИТ Финанс» в этом году ввел для своих клиентов специальную ипотечную программу на покупку жилья в Сочи.
В прогнозах осторожны
«Нельзя не отметить, что ряд банков увеличил ставки по ипотечным кредитам, ужесточил требования к заемщикам, увеличил размер первоначального взноса. Вместе с тем в свете непрекращающегося роста цен на недвижимость для большей части населения ипотечный кредит по-прежнему является единственной возможностью приобрести жилье», — отмечает Наталья Зарезнова. Александр Лубенец полагает, что в 2008 году темпы роста ипотечного рынка в Сибири сохранятся: «Дефицит ликвидности и кризис на Западе окажут “оздоравливающее” воздействие на рынок, и игроки будут работать более аккуратно».
Развитие ипотеки тесно взаимосвязано с положением дел на рынке недвижимости. Господин Смуров уверен, что развитие рынка ипотечного кредитования будет напрямую зависеть от движения цен на рынке жилья, а также от деятельности государства в отношении национального проекта «Доступное жилье». «В любом случае мы не ожидаем спада спроса на ипотеку в ближайшие годы, так как цены на недвижимость не демонстрируют тенденций к снижению», — отметил Игорь Смуров.
Участники рынка расходятся и в своих оценках относительно дальнейшего роста либо снижения процентных ставок. По мнению госпожи Зарезновой, сейчас можно с уверенностью сказать о том, что постоянного прогнозируемого снижения кредитных ставок в нынешних условиях ожидать не стоит. Александр Горбушин, напротив, считает, что после преодоления последствий кризиса ликвидности ставки по ипотеке опять начнут снижаться. «Больших потрясений на рынке не предвидится. Цена ресурсов, как известно, возросла, поэтому ставки ниже 12% в рублях я не ожидаю. В целом мой прогноз на 2008 год достаточно благоприятный. Тем более что после мартовских выборов и стабилизации политического курса инвесторы вернут в Россию свои деньги, и ипотечные программы получат дальнейшее развитие», — резюмирует Александр Лубенец.