Объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья в Красноярском крае растут из года в год. В прошлом году в регионе было сдано в эксплуатацию 1 млн 45 тыс. кв. метров жилья. В этом году динамика не только сохранилась, но и усилилась. За первые четыре месяца года в регионе было введено 121,6 тыс. кв. метров жилой площади — в два раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года.
Это один из самых высоких показателей за последние 15–20 лет. Наиболее активно застраивается краевой центр: три четверти всего введенного в прошлом году жилья было построено именно здесь. Сегодня лидером отрасли в крае является ООО «Монолитхолдинг» — один из основных застройщиков краевого центра. В прошлом году им было сдано в эксплуатацию 17 многоэтажных жилых домов. Сейчас компания заканчивает строительство микрорайона Иннокентьевский, начала возведение жилых кварталов в микрорайоне Ястынское поле. Кроме того, «Монолитхолдинг» ведет строительство двух бизнес-центров, один из них — класса «А».
В третьем квартале этого года будет сдана в эксплуатацию первая очередь торгово-развлекательного центра «Планета». Работает компания и за пределами Красноярска — в Иркутске начата застройка нового микрорайона, в начале следующего года будет сдан жилой дом в Павловском Посаде Московской области. Руководство компании вполне оптимистично оценивает перспективы развития строительного комплекса края, несмотря на то, что у красноярских строителей есть свои проблемы. Как подчеркнул в интервью корреспонденту «КС» МАРИНЕ АВРАМЕНКО генеральный директор ООО «Монолитхолдинг» МАМЕД АБАСОВ, «Красноярск отличается от многих других городов установившимся взаимопониманием между властями, населением и бизнес-сообществом, в том числе строителями.
Между нами нет противоречий, мы все хотим одного: чтобы наш город и край развивались, становились все более комфортными для проживания, а на этом пути конечной остановки не предусмотрено». — В последние 4–5 лет власти всех уровней утверждают, что в Красноярском крае жилищное строительство развивается бурными темпами. Динамику подтверждают и цифры — ежегодный прирост объемов вводимого в эксплуатацию жилья составляет в среднем 20–22%. Логично было бы предположить, что за этим последует «стоимостная» реакция — раз на рынке стало больше предложений, цена квадратного метра должна если не снизиться, то хотя бы замедлить свой рост.
Тем не менее две недели назад аналитики сообщили: Красноярск переступил психологический ценовой барьер — средняя стоимость квадратного метра перевалила за $1,5 тыс. и росла с начала этого года быстрее, чем в других регионах СФО. Мамед Магарамович, вы не видите в этом противоречия? — Никакого противоречия не существует. Объем строительства и ввода в эксплуатацию жилья в крае, главным образом в Красноярске, действительно увеличивается хорошими темпами.
И все-таки строим мы еще недостаточно для того, чтобы на рынке возникло превышение предложения над спросом. Случится ли такое вообще когда-нибудь — не знаю, не уверен. Если бы задача заключалась только в том, чтобы обеспечить тех, кто вообще не имеет жилья, мы бы ее, наверное, уже решили, но значительная часть новых квартир покупается теми, кто хочет улучшить свои условия, хочет жить в современных квартирах. Старение имеющегося жилого фонда, рост требований населения к качеству жизни пока опережают рост объемов строящегося жилья. Это одна причина, по которой предложение на рынке не может превысить спрос, а следовательно, не дает оснований к снижению стоимости квадратного метра. Второе. «Психологический порог» — понятие больше эмоциональное, чем рациональное.
Средняя стоимость жилья — это то же самое, что «средняя температура по больнице». На самом деле рынок жилья неоднороден хотя бы потому, что строят разное жилье — разного качества и в разных районах. В отличие от других регионов мы только подходим к тем ценам, которые там существуют давно. В Новосибирске средняя цена — 50–55 тыс. рублей за квадратный метр, в Иркутской области обычное жилье стоит 40 тыс. за «квадрат». У нас такое же по качеству стоит еще 30 тыс. рублей. В то же время в центре Красноярска в кирпичном доме квадратный метр стоит 65–70 тыс. рублей. На Ястынском поле — 30 тыс. Согласитесь, этих примеров достаточно, чтобы понять: «средние цифры» — это вообще от лукавого. — И все-таки, Мамед Магарамович, в Красноярске стоимость квартир стала расти быстрее, чем у наших соседей.
С чем вы это связываете? — Причин много. Большая их часть лежит на поверхности: растет стоимость материалов, комплектующих, автомобильного топлива… Одна из основных причин — повышение заработной платы в строительном комплексе. Мы ведь хотим возводить качественное жилье, строить его должны специалисты. Их на красноярском рынке труда далеко не избыток, чтобы привлечь, а потом и удержать квалифицированных рабочих, нужно обеспечить им хорошую заработную плату. У нас в компании она серьезно растет — на 30–40%, а то и 50%.
Не хватает проектных организаций для исполнения адресной инвестиционной программы на 2007 год. К проектировочным работам уже привлечены проектировщики Читы, Новосибирска, Омска и Иркутска. Наша компания пока их услугами не пользуется, у нас хорошо отлажена система взаимодействия с красноярскими проектными организациями, но в целом любой дефицит ведет к повышению цен. — Вы не опасаетесь, что рано или поздно за ростом цены не успеет покупательская способность потребителей? — Напротив, сегодня она растет, и это тоже является одной из причин роста стоимости квадратного метра жилья. По статистике, уровень заработной платы в Красноярском крае за прошлый год вырос на 25%. В апреле этого года средняя зарплата составила 14 281 рубль. Причем трудовые доходы жителей региона только в апреле увеличились еще на 1,4%. При этом реальная заработная плата за вычетом инфляции сейчас выше, чем в апреле 2006 года, на 17,3%.
Прибавьте к этому кредитную денежную массу, которая увеличилась в разы, — за счет активности банков, Красноярского краевого жилищного фонда, использования других финансовых инструментов. В 2006 году населением за свой счет и с помощью кредитов построено 192,4 тыс. кв. метров жилья. По сравнению с 2005 годом этот показатель увеличился на 20%. Красноярский краевой фонд жилищного строительства выдал 1783 ипотечных кредита на общую сумму 1,35 млрд рублей, что значительно превысило показатель 2005 года, когда жителям края было выдано 140 кредитов.
Всего за 2006 год ипотечным кредитом воспользовались 13 493 жителя края, что в 2,5 раза больше, чем в 2005 году: тогда ипотекой воспользовались 5250 красноярцев. Тенденция сохраняется и в этом году: за первый квартал в крае зарегистрировано 3681 ипотечный договор купли-продажи квартир, в два с лишним раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом 90% кредитных ресурсов физическим лицам предоставляют частные банки, которые продолжают расширять кредитные линейки. У населения есть свои деньги, есть возможность их занять, и многие предпочитают вкладывать средства в недвижимость как наиболее надежный инструмент сохранения и преумножения средств. И это тоже одна из причин, по которой спрос на квартиры пока превышает предложение. — А где та планка, после которой ситуация может радикально измениться и цены в Красноярске стабилизируются или пойдут вниз?
— По оценке краевых властей, чтобы сформировалась такая тенденция, нужно ежегодно вводить в эксплуатацию не менее 2 млн кв. метров жилья. Но я бы относился к таким цифрам с очень осторожным оптимизмом. Не надо забывать, что на рынке действуют не только строители и прямые покупатели — то есть те, кто покупает жилье для того, чтобы в него переселиться. Достаточно активны и перекупщики, и они оказывают очень большое влияние на ценообразование на рынке. Формирование конечной стоимости зависит от строителей лишь частично. — Тем не менее много нового жилья, безусловно, лучше, чем мало. А строительный комплекс готов нарастить объемы работ до 2 млн кв. метров в год и больше? — Не могу отвечать за всех, но в целом строительные организации постоянно наращивают объемы. Наша компания в этом году планирует сдать в эксплуатацию 185 тыс. кв. метров жилья, в следующем, думаю, и 250 тыс. — не вопрос.
Проблема в другом: в инфраструктурном сопровождении. Построить много домов можно, но зачем, если уже сегодня есть ограничения по подключению к электросетям, есть сложности с теплообеспечением новых районов и районов перспективной застройки. Задачу развития города нужно решать комплексно. Это понимают и власти, и строители, и наши «смежники» — энергетики. — Год назад «Красноярскэнерго» отклонило восемь заявок из 10 на новое подключение к электросетям, после этого была введена плата за технологическое присоединение, которая рассматривалась энергетиками как главный источник инвестиций в развитие сетевого хозяйства.
Эта мера оказалась неэффективной? — Скорее «незавершенной» — недавно арбитражный суд отменил этот платеж. Ситуация приобрела очень неприятный характер для многих строительных организаций, которые уже произвели плату за технологическое присоединение. Никому теперь непонятен механизм возврата этих средств, непонятно, как дальше будут действовать энергетики, как будет развиваться сетевой комплекс. — А как эту проблему решает для себя «Монолитхолдинг»? — Собственными силами. Мы сами строим подстанции в тех микрорайонах, которые застраиваем. Буквально через несколько недель будем вводить в эксплуатацию подстанцию на ул. Весны для большого нового микрорайона. Совместно с несколькими другими строительными компаниями, так же как и мы, ведущими массовую застройку, создали корпорацию «Центр», внесли платежи, взяли кредиты, получили в лизинг оборудование. Энергетики помогли с согласованиями проектной документации.
Мы планируем передать им новый энергетический объект, а если это не получится, то корпорация «Центр» будет заниматься не только строительством подстанций и сетей, но и управлять их работой. — Насколько ваша «непрофильная» деятельность влияет на себестоимость квадратного метра жилья? — В данной ситуации не цена главное, какая разница потребителю, кто заложил в цену квадратного метра стоимость инфраструктуры — мы, или энергетики, или еще кто-то. Цена прокладки одного метра трубы водовода или строительства ста метров линии электропередачи приблизительно одинакова, кто бы этим ни занимался. Вопрос — в скорости строительства, ответственности будущего эксплуатанта, на чьем балансе будет находиться тот или иной элемент инфраструктуры.
Сейчас городские и краевые власти рассматривают возможность предварительного инфраструктурного обустройства новых площадок под массовую застройку жилья. Задача — сделать так, чтобы строительные компании приходили на полностью подготовленные площадки, обладающие полным набором коммуникаций. Но вряд ли это произойдет в ближайшие год-два, слишком больших бюджетных средств потребуют такие проекты. Но стремиться к этому, безусловно, надо. А пока мы вынуждены действовать по сформировавшимся естественным путем правилам игры. — Примечательно в связи с этим, что компании «Монолитхолдинг» удается держать стоимость квадратного метра ниже, чем другим строительным организациям. За счет чего? — В первую очередь за счет объемов работы: чем больше строим, тем ниже доля условно-постоянных затрат в стоимости квадратного метра.
Раньше это называлось интенсификацией производства. И цена квадратного метра жилья от «Монолитхолдинга» действительно на 4–7 тыс. рублей ниже, чем у коллег, а то и больше. Сейчас в Красноярске цены в 1-комнатных квартирах дошли уже до 42 тыс. рублей за метр, мы по таким не продаем, у нас максимальная цена квадратного метра в 1-комнатной квартире в хорошем доме — 30 тыс. рублей. Есть и моральный аспект. Мы участвуем во всех крупных краевых, городских, национальном проектах. У нас самый большой объем СМР, и до определенной степени мы являемся регулятором рынка. Для себя мы определили эту функцию как сдерживающую: если «Монолитхолдинг» с его объемами начнет безудержно поднимать ценовую планку, что останется делать остальным компаниям? Поэтому, зная, что «всех денег не заработаешь«, мы предпочитаем развиваться за счет увеличения объемов производства. — Тогда какой прогноз вы дадите развитию строительного комплекса края на среднесрочную перспективу? — Объемы строительства в крае будут расти опережающими темпами.
Люди хотят жить лучше, поэтому в ближайшие 3–5 лет, а по нашим прогнозам, и дольше, будет рост. Потом будут сносить ветхое, старое жилье, вместо него будут возводить новые дома, проспекты. Город должен быть все красивее и красивее, да и программу развития Красноярского края никто не отменял, ее масштабы все увеличиваются. Она предполагает освоение огромных средств, строительство самых современных промышленных предприятий, создание большого количества новых рабочих мест, и столица края должна соответствовать этим масштабам. Мы задумали «Красноярск-сити», совместно с московскими компаниями строим огромный объект — деловой центр и ориентируемся на перспективное развитие краевого центра.
В городе идет большая стройка — не только жилья, но и инфраструктуры, создаются новые транспортные развязки, расширяются дороги, и, на мой взгляд, процесс такого бурного развития города стал уже необратимым, его темпы только возрастают из года в год. Совершенствуется градостроительная политика, повышаются требования горожан к качеству жизни, повышается ответственность властей за обеспечение этого качества. Строительный комплекс ведь полностью отражает макроэкономические процессы, происходящие в регионе, и если край сегодня считается «локомотивом» развития, то и строительный комплекс будет этому соответствовать.
Comment section