Динамика цен на коммерческую недвижимость в Сибири — предмет пристального внимания. За ней следят и девелоперы, и владельцы торговых сетей, и потенциальные арендаторы офисов. И если сейчас рынок коммерческой недвижимости еще только насыщается, то порог насыщения уже не за горами. Предложение превысит спрос скорее всего уже через год-полтора. Первые признаки налицо — ставки аренды и стоимость квадратного метра на продажу в собственность замедлили свой галоп, а кое-где пошли вспять. В ожидании равновесия
Приобретение коммерческой недвижимости в собственность актуально для стабильных и быстрорастущих рынков. Но в случае упаднических тенденций, значительные активы в недвижимости могут потянуть на дно самую преуспевающую компанию. В Сибири, как отмечает специалист по связям с общественностью исследовательской компании Regional Real Estate Андрей Петренко, «арендаторы торговых площадей не слишком заинтересованы в их покупке.
Это связано с возможной конкуренцией со стороны нового торгового комплекса с более интересной концепцией, и в таком случае арендатор торговых площадей может расторгнуть договор и переместиться в более доходное место». Соглашается с ним и ведущий маркетолог УК «Сибирь Девелопмент» Ольга Медведева: «Торговые площади реже выставляются на продажу.
Преимущественно это рынок аренды». Однако этот фактор не единственный, обусловливающий превышение предложения над спросом на рынке торговой недвижимости. На эту же тенденцию играет ситуация, в которой оказались девелоперы в некоторых сибирских городах. Так, генеральный директор иркутской девелоперской компании «Земля Сибири» Олег Тириков отмечает сокращение с осени 2007 года числа долгосрочных инвесторов-покупателей, нацеленных на рентный бизнес, и сетей, покупающих помещения для себя.
Это в свою очередь повлекло необходимость обращения девелоперов за кредитами для завершения строительства, однако условия предоставления заемных средств оказались значительно более жесткими, чем изначально рассчитывали девелоперы. В такой ситуации владельцы проектов отказываются от планов по сдаче площадей в аренду, ведь, по оценкам экспертов, сроки окупаемости проектов при сегодняшних ставках аренды затягиваются на шесть-семь лет. Впрочем, учитывая сегодняшнее состояние рынка торговой недвижимости, такая ситуация — не более чем первый шаг к его насыщению. Ведь, как полагают в компании Regional Real Estate, несмотря на объем площадей, запланированных к сдаче в 2008-м, к концу года дефицит торговых площадей в Сибири тем не менее сохранится на уровне 2,1 млн кв. м.
Вместе с тем средний российский показатель обеспеченности жителей коммерческими площадями на сегодняшний день составляет 500 кв. м на тысячу жителей, тогда как в Сибири этот порог перешагнул пока только Новосибирск, где на одну тысячу жителей приходится более 700 кв. м, а например, в Омске этот показатель составляет лишь 386 кв. м. Насыщение торговыми помещениями произойдет, по прогнозам аналитиков, к 2009–2010 годам, когда будет введена в строй большая часть строящихся сегодня коммерческих объектов. Так, по мнению директора компании Regional Real Estate Дмитрия Сапунова, «под насыщением подразумевается тот момент, когда всем игрокам на рынке станет хорошо. Предположим, Омск нуждается в 10 торговых комплексах.
Так вот, когда откроется 11-й, появится слабая конкуренция, а вот 12-й уже может «подвинуть« недобросовестного игрока. В этот момент и начинается конкурентная борьба — это самое шикарное, что может произойти на рынке коммерческой недвижимости». В предчувствии этих процессов некогда галопирующий рост цен на торговые площади в Сибири несколько замедлился. Так, в январе-апреле 2008 года стоимость торговой недвижимости в Иркутске выросла на 10% против 24% в январе-апреле 2007 года; на 5% в Красноярске, еще меньше оказался рост в Барнауле.
В Новосибирске, по данным Ольги Медведевой, «средняя цена продажи торговых площадей в I квартале 2008 года снизилась на 1–2% по сравнению с уровнем конца 2007 года». Цена на торговые площади в Новосибирске, по данным компании RID Analytics, в I квартале 2008 года составила 91,7 тыс. руб. за кв. м. Красноярские собственники торговой недвижимости за один метр просят почти 85 тыс. руб. Предлагаемые к продаже площади весьма заметно различаются по качеству в пользу первичного рынка, что существенно отражается и на цене. Так, стоимость торговых объектов в Иркутске в зависимости от качества площадей разнится более чем в два раза. В конце I квартала 2008 года минимальная цена на квадратный метр торговой площади в городе находилась на уровне 50 тыс. руб., тогда как верхняя планка достигла уже 113 тыс. руб.
По словам Ольги Медведевой, «сейчас на продажу выставляются, как правило, торговые площади либо в строящихся жилых домах, либо не очень хорошего качества и удачного местоположения». Когда будет введена большая часть строящихся качественных торговых площадей, внимание к подобным вариантам со стороны покупателей существенно ослабнет. Движение к аренде В сегменте офисных площадей ситуация несколько иная. Здесь рост цен более заметен.
Так, в Иркутске отмечают, что за январь-апрель 2008 года офисные площади подорожали на 14%, тогда как торговые — лишь на 10%; в Омске стоимость офисов в первом полугодии 2008 года по сравнению с аналогичным периодом 2007 года возросла на 33%, тогда как торговые площади в I квартале 2008 года подорожали на 23,6% по сравнению с I кварталом 2007 года. Дефицит качественных площадей по-прежнему налицо. Так, по данным Regional Real Estate, более 70% офисных площадей Омска заполнены на 97–100%. А в Красноярске, по информации руководителя отдела маркетинга и развития управляющей компании бизнес-центра «Европа» Юлии Якуниной, «несмотря на начавшееся строительство сразу нескольких офисных объектов и планы строительных компаний, рынок остается ненасыщенным. Для удовлетворения потребности в качественных офисных помещениях необходимо порядка 300 тыс. кв. м при уже имеющихся на рынке города 500 тыс. кв. м офисных площадей разного уровня. Насыщение рынка, по разным оценкам, возможно к 2012 году».
Вместе с тем объем неудовлетворенного спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости существенно меньше. Так, с учетом ввода новых площадей к концу 2008 года потребность в офисных помещениях в Сибири составит чуть более 500 тыс. кв. м. Таким образом, находясь в более выгодной ситуации, чем ритейлеры, потенциальные собственники офисов имеют возможность выбора. При этом высокий ценовой сегмент пока не по карману многим потенциальным покупателям. В связи с этим весьма востребованными в ближайшем будущем будут бизнес-центры класса «В».
Как полагает ведущий специалист по работе с клиентами новосибирской консалтинговой компании «Корпус» Лавр Куприянов, «можно утверждать, что рынок будет готов принять определенное количество бизнес-центров класса «В«, и конкуренция между ними в перспективе ближайших нескольких лет будет идти на уровне продуманности концепции, местоположения, качества обслуживания арендаторов». Однако, как отмечает Ольга Медведева, «практически все строящиеся в Новосибирске БЦ позиционируются в классе не ниже «В». Это, по ее мнению, стало одной из причин того, что «за последние полгода рынок офисных площадей также сделал явный шаг в сторону аренды».
По словам руководителя отдела маркетинга и инвестиций УК «Сибирь Девелопмент» Татьяны Аржаевой, «на рынке складывается забавная ситуация: бизнес-центры остаются незаполненными, однако это не стимулирует девелоперов к пересмотру взглядов на работу в этом сегменте. В то же время интерес со стороны покупателей смещается в сторону приобретения офисных помещений в жилых зданиях либо строительства под себя, нежели покупки в бизнес-центрах. Помещения в бизнес-центрах предпочитают арендовать». Еще один фактор, склоняющий чашу весов в пользу аренды, — вопрос управления бизнес-центром. Так, по словам Ольги Медведевой, «спрос в первую очередь есть на те офисные здания, в которых изначально решен вопрос управляющей компании (известно, кто и как будет управлять зданием, еще лучше, если эта управляющая компания уже имеет успешный опыт деятельности)».
Сниму дорого Если для потенциального покупателя коммерческой недвижимости главное — поймать момент для выгодной покупки, то арендаторы коммерческих площадей вынуждены постоянно отслеживать динамику цен на жизненно важный для них ресурс. В Новосибирске ставка аренды торговых площадей, по данным Regional Real Estate, в I квартале 2008 года составила 1987 руб. за кв. м, а средняя арендная ставка, по данным RID Analytics, по всем типам помещений (офисные, торговые, производственно-складские) составила 653 руб. за кв. м в месяц. По сравнению с IV кварталом 2007 года арендные ставки в Новосибирске в среднем выросли на 4%.
При этом, по данным Ольги Медведевой, «рост среднего уровня арендной ставки связан в большей степени с появлением новых высококлассных объектов с более высокой арендной ставкой«. В Красноярске, по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ставки варьируются в районе 550–800 руб. в месяц. Средняя арендная ставка составила 591 руб. за кв. м в месяц. В Иркутске, по информации компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», арендные ставки в торговых объектах города варьируются от 350 руб. до 3500 руб. за 1 кв. м. За 2007 год отмечен рост цены аренды в городе на 30%. При этом с начала 2008 года стоимость аренды коммерческих площадей в центральных районах Иркутска немного снизилась.
Так, в январе диапазон арендных ставок на торговую недвижимость составлял 500–2340 руб. за кв. м в месяц, однако в марте верхняя планка немного опустилась и диапазон цен составил уже 630–1900 руб. Стоимость аренды офисных объектов в январе этого года находилась в пределах 500–1310 руб. за кв. м, в марте — 500–1290 руб. за кв. м в месяц. Снизилась средняя арендная ставка и в Барнауле — примерно на 5%. В Омске, по данным Regional Real Estate, в I квартале 2008 года средняя ставка аренды торговых площадей составила 1151 руб.за кв. м, что на 13,6% выше аналогичных показателей I квартала 2007 года; а в Томске средняя арендная ставка на подобные объекты в I квартале 2008 года достигла 1335 руб. за кв. м.
Таким образом, для арендаторов сегодня настал благоприятный период: ставки на коммерческие площади практически не повышаются, а кое-где и падают. По словам Татьяны Аржаевой, «стагнация на рынке недвижимости коснулась и коммерческого сегмента. Клиенты смотрят, выбирают, считают, диктуют свои условия и… ждут. Если речь идет о покупке, то не спешат вкладываться, просчитывая свои последующие доходы. Если речь идет об аренде, то сравнивают имеющиеся предложения по максимальному числу параметров». Как отмечает Дмитрий Сапунов, «пока для арендаторов омских торговых центров важным критерием при выборе торговых площадей является размер арендной ставки, поэтому с их снижением происходит рост заполняемости бизнес-центров».
Впрочем, это не единственный критерий, учитываемый потенциальными арендаторами. Как отмечает Татьяна Аржаева, «если говорить о деталях, то нужно отметить, что очередь на аренду есть только на те торговые площади, которые отличаются хорошим местоположением и продуманной концепцией. В то же время в менее успешных торговых центрах мы наблюдаем пустующие площади, а по некоторым анонсируется прекращение деятельности».
Однако это не касается наиболее «жадных» арендодателей, выставляющих стоимость аренды в разы выше, чем в среднем по городу. Этим может похвастаться почти каждый крупный сибирский регион: так, в Красноярске «XXI век» использует сегодня при расчетах ставки аренды в 2000–2300 руб. за кв. м в месяц; а в Новосибирске ставки в новых объектах колеблются от 2500 до 3900 за кв. м, что сопоставимо с ценами аренды площадей в Москве. Как отмечает Юлия Якунина, «рост цен на рынке офисной недвижимости в премиумном сегменте (бизнес-центры классов «А» и «В+«) особенно значителен. Это связано с требованиями рынка: все больше крупных сетевых компаний выходит на рынок Красноярска с соответствующими требованиями к месторасположению, уровню офисных помещений и возможностью оперативно и качественно получать сопутствующие услуги.
Немаловажную роль играет престиж офисного помещения, а это, соответственно, вносит свою лепту в формирование конъюнктуры рынка, диктуя развитие сегмента бизнес-центров». В связи с этим обозначенный ценник предлагается считать оправданным. Более того, некоторые аналитики полагают, что затишье в сегменте аренды коммерческой недвижимости временное — снижение арендных ставок вызвано тем, что лучшая часть площадей, предлагаемых в построенных объектах, уже разобрана.
Так, генеральный директор группы компаний «ПартнерСтрой» Вадим Никитин говорит о том, что затишье закончится осенью. Факторов несколько: качественных площадей по-прежнему не хватает; вхождение федеральных ритейлеров и новых марок подстегнуло местных игроков, стремящихся увеличить розничную сеть; при этом, как ни странно, строительство крупных ритейл-парков подстегивает рост цен на коммерческую недвижимость, поскольку город становится более интересен для бизнеса в целом. Таким образом, с вводом новых объектов рынок ждет нового витка повышения арендных ставок — по прогнозам аналитиков, на 10–15%.
Comment section