Елена Булатова, Омск; Михаил Кичанов, «Континент Сибирь»
Еще в начале года заявления федеральных девелоперов о планах по освоению сибирских городов-миллионников звучали весьма оптимистично: редкая неделя обходилась без представления очередного громкого проекта. Но в начале осени их намерения сменились на противоположные. Один за другим «федералы» начали «замораживать» недавно представленные объекты.
фото: novostroyki.kiev.ua
Первые вестники отказов от проектов появились в начале сентября, а в октябре ряды федеральных девелоперов существенно уменьшились. Из левобережья Омска, продав земельный участок под строительство ТРЦ Jam Молл, ушла московская компания Hermitage Construction & Management. Московская компания «Регион Девелопмент» вычеркнула из арсенала своих региональных проектов омский ТРК «Июнь». Причем сначала москвичи сократили площади объекта со 120 тыс. кв. м до 60 тыс. кв. м, а потом и вовсе отказались от строительства. На корню зарубили омский ТРЦ в компании DVI Group. Не будет построен в Омске и ТРЦ «Торговый квартал». ТРК «Планета» в столице Прииртышья «РосЕвроДевелопмент» вообще выставлял на продажу, как и земельный участок под строительство гипермаркета калининградской сети «Вестер». Судьба ТРК OZ, которую намеревалась строить в Омске международная компания AIM property development, не ясна до сих пор«, — подсчитывает потери рынка ТРК генеральный директор Rigional Real Estate Дмитрий Сапунов.
Кризис внес коррективы в планы федеральных девелоперов по строительству складской недвижимости в Омске. Временно замораживает освоение земельного участка в регионе ИПГ “Евразия”, а британский фонд Raven Russia рассчитывает определиться с дальнейшими планами в начале 2009 года. Как пояснил коммерческий директор “Евразии логистик” Сергей Верещагин, компания намерена пересмотреть свои планы на ближайшие полгода-год, сместив акценты на проекты, которые находятся в продвинутой стадии реализации, а работу с “бумажными проектами” — отложить. Так, медленнее будут осваиваться недавно купленные земельные участки общей площадью 500 га в Омске, Волгограде, Саратове, Ростове-на-Дону и Москве.
Аналогичная ситуация и в других сибирских городах. В Новосибирске сегодня заморожены практически все крупные девелоперские проекты, заявленные в последние два года. Уже прошло больше года, как ГК “Снегири” приступила к реализации строительства бизнес-центра класса “А” Sibir Plaza, но проект до сих пор находится на начальной стадии реализации, при том, что в качестве срока сдачи объекта назывался IV квартал 2009 года.
На неопределенный срок заморозил свой крупный новосибирский проект многофункционального торгово-выставочного комплекса компания (площадь комплекса более 140 тыс. кв. м, стоимость $500 млн) “Крокус Интернешнл”. Презентовав в начале года этот проект перед мэром Новосибирска, москвичи намеривались приступить к его реализации уже осенью. Однако, как заявили “КС” в “Крокус Интернешнл”, о судьбе проекта компания готова будет говорить не ранее февраля 2009 года.
Сдвигают сроки сдачи своих объектов и крупнейшие новосибирские девелоперы. До сих пор на уровне разговоров находится реализация проекта строительства бизнес-центра класса “А” Iron Hill (ООО “СКИМ”, первоначальный срок сдачи — IV квартал 2009 года). Между тем руководство “СКИМ” полно оптимизма. “Экономический кризис сказывается на нашей компании положительно. Все видят падение цен на недвижимость эконом— и среднего классов. Теперь еще больше стала очевидна выгода инвестиций в элитную коммерческую недвижимость. Мы сейчас получаем много предложений от крупных инвесторов, которые хотят войти в наш бизнес, приобрести часть проекта. А в качестве генподрядчика на наш проект просится СК “СтройМастер”, — говорит генеральный директор ООО “СКИМ” Сергей Данилов. По его словам, соглашение с крупными инвесторами может быть заключено в декабре, и до конца текущего года строительство БЦ вступит в активную стадию. Сдача объекта перенесена на середину 2010 года.
ГК “Труд” не устает сдвигать сроки открытия бизнес-центра класса “А” “Кобра”. Если первоначально ожидалось, что он будет открыт весной текущего года, то сейчас директор ООО “СДГ Информ” (входит в ГК “Труд”) Валерий Воробьев называет в качестве такой даты “начало следующего года”: “Пока ни один из наших объектов мы замораживать не намерены. Перенос планов по инвестпроектам в какой-то степени коснется 4-й очереди “Манхэттена”, где мы еще не вышли на завершение нулевого цикла. И связано это не с отсутствием денег, а с общей рыночной ситуацией”.
Заморозила проект восьмиэтажной пятизвездочной гостиницы в центре Новосибирска и компания “Сибирские отели”. Сдать объект планировалось в I квартале 2010 года.
Отложил проект конгресс-центра Sky City (общая площадь 60 тыс. кв. м) “Сибакадеминвест”. Планировалось, что он будет сдан в эксплуатацию к началу 2009 года. В качестве причин приостановки проекта “Сибакадеминвест” называет проблемы с финансированием и общую ситуацию на рынке. “Строительство Sky City приостановлено на год-полтора из-за недостатка финансирования. В “Сибакадеминвесте” сейчас приостановлены практически все проекты, как и на рынке в целом”, — сообщил в разговоре с “КС” член совета директоров компании “Сибакадеминвест” Сергей Дьячков.
По словам руководителя группы аналитики ЗАО “МИЭЛЬ-недвижимость” Анастасии Знайдюк, отказ федеральных девелоперов от реализации проектов связан с санацией рынка. “Непрофессиональные девелоперы, которые рассчитывали на удачу, будут вынуждены уйти с рынка, а останутся именно профи”, — отметила госпожа Знайдюк.
Практически все девелоперы сейчас пересматривают свои инвестиционные программы в сторону сокращения или снижения темпов реализации, тем более по проектам высокого класса и больших масштабов. “Кризис показал, что многие проекты не настолько эффективны с точки зрения инвестиционной привлекательности, и налицо значительное перепроизводство торговых и офисных помещений, которые еще к тому же сдаются по завышенным ценам. Поэтому в ближайшее время будут реализовываться проекты, у которых есть сформированная и успешная в краткосрочном периоде концепция”, — говорит генеральный директор ООО “Альфа Групп Менеджмент” Ольга Каламейцева.
“Наша компания планирует достроить проекты, которые сейчас находятся “в работе”, и ввести их в эксплуатацию за счет собственных средств и уже привлеченного финансирования. Новые проекты и проекты, находящиеся на данный момент на стадии проектирования, мы рассчитываем развивать в случае, если удастся привлечь заемное финансирование в размере 70% от стоимости строительства или привлечь соинвесторов, — говорит директор департамента по связям с общественностью AFI Development Наталия Иванова. — Кризис ликвидности повлиял на строительный и девелоперский секторы, заставив компании заморозить не только новые проекты, но большую часть существующих. Ситуация начнет меняться только с возвращением финансовых рычагов, возможностью получения заемных средств на приемлемых условиях”.
По мнению управляющего партнера London Consulting & Management Company Дмитрия Золина, проекты, которые построены более чем на 50%, скорее всего, будут достроены, остальные оказываются в зоне риска. “Заморозка практически 100% проектов, находящихся в стадии проектирования, связана с тем, что компании не хотят рисковать вложением средств в бизнес, не понимая перспективы развития финансового кризиса в стране (а значит, не понимая реальных сроков окупаемости новых проектов). Даже если у компании есть свободные деньги, сейчас их предпочитают “придерживать”. Достраиваются те проекты, кредиты под которые уже получены, либо же эти объекты строятся на собственные, а не заемные средства”, — констатирует господин Золин.
В то же время эксперты не исключают даже в условиях кризиса появления новых проектов. “Те из компаний, которые хорошо себя чувствуют в финансовом плане, несомненно, воспользуются экономической ситуацией, чтобы “отыграть” свою долю рынка. Вопрос в том, как долго продлится паника. Так как сейчас во многих регионах именно она определяет положение вещей и действия (а вернее, их отсутствие) игроков рынка. Возможен выход сильных игроков (например X5 Retail Group) на региональные рынки, в которых они были представлены слабо или не представлены вообще (например путем покупки местных игроков, испытывающих финансовые трудности)”, — считает Золин.
“Как ни странно, в условиях кризиса будут появляться новые проекты. Дело в том, что сейчас ряд проектов переходит к новым хозяевам, и они начинают заново делать концепцию. Есть серьезные структуры, имеющие доступ к финансам, и для них сейчас отличное время, так как есть возможность получить самые интересные участки, в том числе в центрах городов. Возможно, что эти структуры смогут реализовать проекты быстрее и эффективнее, чем бывшие собственники земли, которые нередко получали участки лишь благодаря “административному ресурсу”, — соглашается с коллегой директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. По ее мнению, большинство замороженных проектов по коммерческой недвижимости, по которым не было пока выделено финансирования, оживут лишь к концу следующего года, но и это при условии постепенного выправления ситуации. “Если же события пойдут по негативному сценарию, то и через год ни о каких новых проектах говорить не придется”, — не сомневается госпожа Ермолаева.
Не столь оптимистичен в оценке перспектив рынка генеральный директор ОАО “Омское ипотечное агентство” Владимир Компанейщиков, по мнению которого о развитии федеральных проектов в регионах на заемные средства придется забыть года на полтора: “Мы создавали нашу финансовую систему теми инструментами, которые на поверку оказались негодными. Это означает, что сейчас фактически надо пересматривать все основы. То, что делается государством сегодня, — это латание Тришкиного кафтана. В ближайшие года полтора рынок кредитования будет стагнировать, а его объемы — резко уменьшаться”.
В качестве самых перспективных направлений для развития девелопмента Ольга Каламейцева из “Альфа Групп Менеджмент” видит в строительстве офисных центров класса “В”, со ставками ниже рыночных, небольших торговых центров районного масштаба: “В данных условиях выиграют те девелоперы, которые имеют хорошее соотношение собственного капитала к привлеченным кредитам, к таким мы относим небольшие компании ранее не сильно заметных на рынке, именно они имеют сейчас значительные возможности по увеличению объемов строительства и повышению масштабов своего бизнеса. Я думаю, что если текущая финансовая ситуация продлится еще год, то мы на рынке увидим новых и интересных игроков”.