Концентрированная подача

Профиль — логистика Как формируются земли промышленно-логистического назначения Создаваемый сегодня в Новосибирске промышленно-логистический парк не имеет аналогов в Сибирском федеральном округе. Другие региональные центры к такому понимаю развития придут еще не скоро — там сохраняются земли, которые можно использовать под размещение промобъектов, да и темпы развития рынка логистических услуг в разы отстают от новосибирских. Потенциально инфраструктура подобного масштаба может возникнуть лишь в Красноярске, но в силу менее выгодного с точки зрения пересечения торговых и транспортных путей географического положения краевой центр обречен отставать. Индустриальный парк Острый дефицит земель промышленного назначения в Новосибирске заставил областных чиновников мыслить масштабно. В июне 2007 года губернатор подписал распоряжение о строительстве промышленно-логистического парка (ПЛП) в 12 км от Новосибирска по федеральной трассе М-51. Участок площадью 2 тыс. га был выбран на стыке Новосибирского и Коченевского районов, в 6 км от аэропорта Толмачево, рядом с городами Обь и Чик. «Новосибирская область планирует осваивать новые высокотехнологичные виды производства. Поскольку они подразумевают перевозку больших объемов как сырья, так и готовой продукции по Сибири, в области будет создана производственно-логистическая зона», — объяснял тогда корреспонденту газеты «» первый вице-губернатор Новосибирской области Василий Юрченко. По замыслу чиновников, реализация проекта ПЛП, рассчитанного на 12–15 лет, должна позволить увеличить валовый региональный продукт до 150–200 млрд рублей. Вся территория ПЛП разделена на три части автомобильной трассой М-51 и Транссибирской железнодорожной магистралью: площадки «А», «Б» и «В». С запада территория примыкает к железнодорожной станции Чик. На площадке «Б» вокруг озера Мохового предусматривается создание общественной-деловой зоны для всего ПЛП. Кроме этого, рядом с ПЛП планируется создание мощного жилого массива, «целого города«, по образному выражению вице-губернатора Владимира Анисимова, с числом жителей от 120–150 тыс. человек. Однако на презентации проекта губернатор попросил своих коллег подумать о развитии уже существующих городов вблизи ПЛП, а будущий «мини-город» ограничить 30 тыс. жителей. Ожидается, что к 2015 году (сдача первой очереди) численность работающих в ПЛП составит 25 тыс. человек, а к 2025 году (сдача второй очереди) — уже 70 тыс. человек. В распоряжении резидентов ПЛП окажутся 47 км железнодорожных путей, которые будут включать в себя три приемоотправочных пути на станции Чик, созданную «с нуля« сортировочную станцию непосредственно на ПЛП и подъездные пути к каждой промышленно-логистической площадке. По оценке директора ООО «Горплан-1» (проектировщик ПЛП) Владимира Ермишкина, общий грузооборот ПЛП составит около 400 вагонов в сутки. Общая протяжность автомобильных дорог для нужд ПЛП составит 113 км, из которых 27 км — магистральные дороги. Предполагается строительство двухуровневых развязок для выхода на трассу М-51. Общий объем грузоперевозок ПЛП составит 1400 еврофур в сутки. Без создания подобной транспортной инфраструктуры ПЛП был бы мертворожденным проектом. Сегодня пропускная способность участка федеральной трассы Омск-Новосибирск, вдоль которого расположится ПЛП, очень низкая — всего две полосы движения. На развитие инфраструктуры ПЛП администрация области планирует выделить около 1 млрд рублей. Ожидается, что комплексный генплан логопарка генпроектировщик ГУП Новосибирской области «Управление капитальным строительством» подготовит к сентябрю этого года. Ответственность за реализацию проекта возложена на Агентство инвестиционного развития Новосибирской области. Однако непосредственно за строительством объектов инфраструктуры будет следить созданная в феврале Управляющая компания промышленно-логистического парка, которую возглавил бывший чиновник из агентства инвестиционного развития Александр Котляр. Принцип отбора Евгений Новиков считает очень перспективным в плане логистики восточное направление Как рассказал корреспонденту «СУ» директор Агентства инвестиционного развития Новосибирской области Владимир Кожевников, отбором потенциальных резидентов на ПЛП занимается специальная Комиссия по вопросам создания ПЛП. В нее входят все ключевые вице-губернаторы области, руководители ряда департаментов, в частности, департамента имущества и земельных отношений, представители Новосибирского и Коченевского районов. «Предварительным изучением проекта занимается наше Агентство. Затем документы поступают в Комиссию. Как правило, на Комиссию приглашается представитель инвестора для того, чтобы он при необходимости мог дать пояснения по тем или иным вопросам реализации проекта. После этого принимается решение о включении или невключении данного проекта в резиденты ПЛП. Далее, на основании решения Комиссии, департамент земельных и имущественных отношений проводит все необходимые действия по выделению участка в аренду. Подписывается инвестиционное соглашение. И вперед», — объясняет процедуры господин Кожевников. По рекомендации губернатора, в ближайшее время Комиссия по вопросам создания ПЛП будет преобразована в Совет по управлению проектом ПЛП. Согласно концепции ПЛП резидентами логопарка не могут стать экологически вредные предприятия, а также бизнес, имеющий финансовые проблемы. «Здесь не должны размещаться экологически опасные и вредные производства. Это должно быть базовым принципом. У нас нет необходимости любыми способами наращивать экономический потенциал. Он достаточный. В ПЛП мы должны максимально соответствовать нашим стратегическим целям — развивать инновационные, наукоемкие производства. В этом случае мы усиливаем роль новосибирской конгломерации как крупнейшего инфраструктурно-транспортного центра от Урала до Тихого океана. Это перспективная стратегия», — заявил 8 апреля на совещании по вопросам рассмотрения инвестиционных проектов губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский. По словам Кожевникова, «зеленый свет» в ПЛП будет дан промышленным предприятиям с большей долей транспортной составляющей и логистическим комплексам. В зависимости от сроков реализации проектов земельные участки в ПЛП предоставляются в аренду на 5–10 лет с правом их выкупа после завершения строительства. Специальные льготы по налогообложению для участников ПЛП не предусмотрены. Как объясняет Кожевников, логистический парк привлекает инвесторов ускоренным порядком предоставления земельных участков: «Им не надо тратить время на геологические изыскания и топографическую съемку территории. Эти работы, как и согласование некоторых технических условий застройки, выполнит администрация области». Стоимость аренды 1 га, по словам Кожевникова, составляет порядка 50 тыс. рублей в год. «Эта сумма настолько мала, что инвесторы не рассматривают ее как существенное условие для вхождения в проект», — подчеркивает господин Кожевников. Первые ласточки На середину апреля областным Агентством инвестиционного развития было рассмотрено 35 заявок от потенциальных резидентов ПЛП с общим заявленным объемом инвестиций 93 млрд рублей. Из них 19 проектов — строительство складских комплексов и 16 проектов — строительство производственных комплексов. Сроки реализации проектов — от трех до семи лет. «В случае успешной реализации всех заявленных проектов общий объем налоговых отчислений в областной бюджет составит около 5 млрд рублей. Область получит 50 тыс. новых рабочих мест», — отмечает Владимир Кожевников. Под пусковой комплекс строительства отведено 386 га. Однако пока комиссия одобрила к реализации лишь пять проектов на общую сумму инвестиций 30 млрд рублей. Ожидается, что реализация этих проектов позволит пополнять областной бюджет более чем 1 млрд рублей ежегодно и создаст 11 тыс. новых рабочих мест. Во-первых, речь идет о строительстве складского комплекса класса «А» российско-казахской компанией «Евразия Логистик» («дочка» инвестиционно-промышленной группы «Евразия»). Предварительное соглашение о выделении участка этой компании чиновники подписали еще в августе 2007 года. Общая площадь складского комплекса под брэндом Green Gate составит 800 тыс. кв. м. Сдача первой очереди (140 тыс. кв. м) запланирована на октябрь текущего года. Причем первоначально новосибирские аппетиты компании были скромнее — 250 тыс. кв. м. В компании возросшие проектные мощности объясняли «недооценкой» потенциала Новосибирска как транспортно-логистического центра. Общая стоимость проекта около 14 млрд рублей при сроке реализации в 2011 году. Площадь земельного участка — 214 га. «Нам как девелоперам такие проекты, как создание логистическо-промышленных зон, интересны, поскольку они упрощают выход в регион», — комментирует «СУ» директор по маркетингу ООО «Евразия Логистик» Николай Дицман. Всего в планах у «Евразии Логистик« к 2010 году построить на территории России сеть общей площадью 4 млн кв. м из 28 индустриальных парков на 130 га. Вторым резидентом ПЛП стало ООО «ПНК-2», которое также планирует построить в Новосибирске складской комплекс класса «А». Общая площадь проекта — 300 тыс. кв. м. Сдача первой очереди комплекса (100 тыс. кв. м) ожидается в феврале 2009 года. Чуть меньший по площади (220 тыс. кв. м) производственно-складской комплекс класса «А» построит в ПЛП ООО «ИммоРосИндастри» (Бельгия). Сдача первой очереди — 10 тыс. кв. м — запланирована на декабрь этого года. Один из крупнейших в России металлотрейдеров ООО «Комтех» будет строить производственно-складской комплекс, на площадях которого в будущем разместит производство сварных балок и сетки, арматурных каркасов и других стройконструкций. Производственная мощность комплекса — 50 тыс. тонн металлоконструкций в год. Сдача первой очереди — декабрь 2009 года. Стоимость проекта оценивается в $50–80 млн. И наконец, пятый проект — строительство завода по производству стеклобутылки турецкой компанией Anadolu Gam. Полная мощность завода — 1 млрд бутылок в год. Предприятие будет обслуживать потребности пивоваренного завода Efes в Новосибирске. Сдача первой очереди (200 млн бутылок) — декабрь 2008 года. Предприятие будет построено на территории площадью 40 га. Полностью проект будет реализован за три года. Его стоимость составит около $160 млн. Сейчас Anadolu Gam владеет тремя заводами в Турции общей годовой мощностью 550 тыс. тонн стекла, заводом «Мина« в Грузии с годовой мощностью 50 тыс. тонн, в России — заводом »РусДжам-Гороховец« мощностью 340 тыс. тонн, заводом »РусДжам-Покровский« — 200 тыс. тонн, «РусДжам-Уфа» — 140 тыс. тонн. На рассмотрении Агентства инвестиционного развития находятся еще четыре проекта. «Эти проекты имеют разную степень недоработки. Мы подходим к рассмотрению проектов очень серьезно. Тот факт, что из 35 заявок мы отобрали только пять, не говорит, что мы плохо работаем, это показатель нашей ответственности. У нас нет цели быстрее кем попало заполнить территорию, а потом смотреть на недостроенные развалины», — прокомментировал «СУ» итоги своей работы Владимир Кожевников. Ранее об интересе к ПЛП заявляли «Новосибирский жировой комбинат» (НЖК, входит в холдинг «Солнечные продукты»), «РосЕвроДевелопмент« (складской комплекс), ООО »Практик-А« (торгово-складской комплекс), «КомСтрин-Девелопмент» (складской комплекс), «Техносила» (складской комплекс) и ряд других компаний. В частности, НЖК уже два с половиной года рассматривает возможность передислокации производства из центра города, где предприятие занимает площадки в 7,3 га. Сейчас компания рассматривает несколько площадок для переезда. Чтобы оказаться в ПЛП, жиркомбинат готов закрыть свое самое вредное производство — мыла. Логистический уклон Для Владимира Губанова значимость проекта создания ПЛП не очевидна Уже по первым одобренным проектам видно, что наибольший интерес к ПЛП проявляют логистические компании. И это понятно, ведь спрос на складские комплексы класса «А», по разным оценкам, в четыре-пять раз превышает предложения. По словам директора консалтингового агентства RID Analytics Елены Ермолаевой, сегодня в Новосибирске порядка 1,2 млн кв. м складских помещений, из которых площади классов «А» и «В» составляют порядка 140 тыс. кв. м. «ПЛП — очень правильный, нужный, своевременный проект. Создание такого парка решит много проблем, связанных с организацией перемещения и обработки потоков грузов ТНП. Я бы сказал, что этот проект идет в «ногу со временем». На мой взгляд, дефицит высококлассных складов в ближайшие семь лет Новосибирску не грозит, так как потребности в складах класса «А« очень большие», — комментирует «СУ» директор ЗАО «РЛС» по Сибирскому региону Сергей Кондюрин. Николай Дицман из «Евразии Логистик» считает, что заявленные в ПЛП площади соответствуют спросу до 2012 года: «Так что реализовывать новые проекты опасно — есть риск столкнуться с проблемами при сдаче в аренду». По оценкам логистов, мощный спрос на складские площади связан с приходом в Сибирь федеральных ритейлеров, таких как «Ашан», «Метро», «Лента». «Удовлетворить спрос на склады класса «А« сейчас практически невозможно, потому что федеральные ритейлеры только начали заходить на сибирский рынок», — констатирует Кондюрин. В то же время у некоторых участников рынка концепция ПЛП вызывает много вопросов. «Значимость этого проекта для меня не очевидна, так как я пока плохо себе представляю, как он будет реализовываться на практике. Пока я слышу некие красивые лозунги. Хотя место очень удачное», — говорит директор по развитию логистики Bee Logistic Владимир Губанов. О перспективности выбранного места говорит и тот факт, что на западном направлении уже есть ряд реализованных проектов. Так, весной 2006 года там построила первую очередь (10 тыс. кв. м) терминала Национальная логистическая компания. Сейчас она ведет работу по строительству второй очереди (10 тыс. кв. м, емкость — около 15 тыс. палето-мест). Запланированная площадь всего терминала — 40 тыс. кв. м. Здесь же складской комплекс площадью 200 тыс. кв. м строит торговая группа «Эльдорадо». Стоимость проекта превышает $125 млн. Логисты с нетерпением ждут насыщения рынка. «Опасность переизбытка складских мощностей есть. Конечно, это не очень хорошо для логистических операторов, девелоперов, но это хорошая предпосылка в целом для рынка. Будет создан потенциал, на поле которого можно играть ценой, качеством, набором услуг и т. д. Участникам рынка важно с самого начала выбрать конкурентное преимущество, которое позволит в будущем иметь гарантированную долю рынка», — убежден директор по складским операциям (по Восточному региону) компании Tablogix Евгений Новиков. В конечном итоге, когда наступит стабилизация, цены на склады упадут. И цена на склад класса «A» будет меньше, чем сегодня стоят услуги в комплексе класса «B». В то же время отдельные складские комплексы сегодня создаются и в других направлениях от Новосибирска, например, на территории вблизи железнодорожных станций Инская и Иня-Восточная. Так, рядом со станцией Иня-Восточная строит складской комплекс класса «А« (площадь 10 тыс. кв. м) компания «Евросиб-ТЕСТ». Объем инвестиций — около $40 млн. Восточное направление считает очень перспективным Евгений Новиков из Tablogix: «Большая часть проходящего через город грузопотока предназначена для доставки в восточную часть страны». Другие не спешат По оценке участников логистического рынка, наиболее перспективными регионами для них сегодня являются Красноярск и Иркутск, но из-за менее значимого географического положения с точки зрения пересечения транспортных потоков эти регионы обречены отставать по темпам развития от Новосибирска. Тем не менее емкость рынка складской недвижимости этих региональных центров позволяет реализовать там новые проекты. Ведь Иркутская область — это своего рода «ворота» в Китай и на север России, а Красноярск проектирует строительство хаба. Омск в силу менее выгодного географического положения заметно отстает: мощность складских комплексов здесь в среднем составляет 10–30 тыс. кв. м. «В последние 2–3 года Омск, Новосибирск, Красноярск начали объединять общие задачи в области обслуживания ритейлеров. Этим объясняются и резкое увеличение потребности в складских площадях класса «А«, и возросшие требования к логистическому сервису со стороны клиентов. Иркутск пока держится обособлено, но думаю, что и там ситуация изменится уже в этом году. Пока Иркутск — это своего рода Новосибирск десять лет назад. Федеральные ритейлеры пока туда особо не рвутся. Но, конечно, Иркутск интересен потенциальным покрытием Братска и Улан-Удэ», — считает Сергей Кондюрин. «В Иркутске все неоднозначно. Город небольшой, регион, центром которого он является, также невелик. Желающих выйти на рынок логистики достаточно, но у всех есть опасение по поводу невостребованности этих услуг. В недавнем прошлом (год-два назад) спрос на качественный логистический сервис практически отсутствовал. Очень многие практиковали организацию собственных служб на территории старых складских баз советского периода», — делится своими наблюдениями Евгений Новиков. Красноярск же вызывает сегодня интерес у «Евразия Логистик», ТК «Евросиб», ГК «Красный яр» и ряда других логистических компаний. «Красный яр», в частности, намерен построить в городе на территории завода «Сибэлектросталь» складской комплекс класса «А». «Логично, что в соседних регионах пока не возникает мысль о создании ПЛП. У них все еще есть площадки, где можно размещать промышленные объекты. В Новосибирске же физически закончились площадки, обеспеченные инфраструктурно, где можно было бы строить предприятия или склады. Либо они настолько дорогие, что экономика не выдерживает подобной стоимости земли», — заключает Владимир Кожевников.