Ипотека по-сибирски: смена лидеров во времена дефицита

Рынок жилищного кредитования в Сибири в 2007 году вырос на 117%, причем пик роста пришелся на первое полугодие. В этом году также произошла смена региона-лидера по общему объему выданных кредитов — на первое место, потеснив Новосибирскую область, вышел Красноярский край, жители которого за год взяли в банках свыше 21 млрд рублей на покупку жилья. В тройке лидеров по объему кредитов, выданных на душу населения, по-прежнему остается Томская область, хотя по совокупному объему жилищного кредитования регион занимает только 7-е место в округе. Игра на опережение По объему ипотечных займов, выданных на душу населения, в СФО лидирует Новосибирск. Фото Михаила ПЕРИКОВА В целом за 2007 год объем рынка жилищного и ипотечного кредитования в СФО вырос более чем в два раза — на 117%. Рекордные темпы роста демонстрировали все регионы Сибири. Директор Новосибирского филиала компании «ФОСБОРН ХОУМ» Артем Кудрин уверен, что такой рост связан с популяризацией механизма ипотечного кредитования, к тому же сам кризис, как ни парадоксально, стимулировал определенные группы граждан воспользоваться ипотекой — они справедливо опасались, что дальше может быть хуже. «Свою роль в регионах сыграла и борьба с «серыми« зарплатами, благодаря ей увеличивается число людей, соответствующих требованиям ипотечных банков», — считает Кудрин. А в ИК «ФИНАМ» замечают, что темпы роста ипотечных кредитов в СФО, которые на протяжении последних лет превышают среднероссийские, объясняются масштабным строительством, реализацией ипотечных программ — это раскрученный механизм, который трудно остановить даже такому довольно масштабному событию, как кризис ликвидности. В минувшем году поменялась тройка регионов-лидеров по жилищному кредитованию. Так, Новосибирская область, которая на протяжении многих лет была передовиком развития ипотеки, по итогам 2007 года уступила пальму первенства Красноярскому краю — по объему выданных жилищных кредитов. Если по итогам 2006 года в Новосибирской области на покупку жилья было выдано 9,472 млрд рублей, а Красноярский край немного отставал — 9,234 млрд рублей, то к началу 2008 года ситуация поменялась. За прошлый год на покупку жилья в Новосибирской области было выдано 20,034 млрд рублей. В Красноярском крае — 21,148 млрд рублей. «В представленной ЦБ статистике указан объемный показатель в денежном выражении, но неплохо сравнить количество кредитов и средний размер займа. Возможно, что размер кредита в среднем в Красноярске выше, чем в Новосибирске, а количество кредитов такое же или чуть меньше. Поэтому не очень приятной стороной такого первенства является лидерство Красноярского края в СФО по динамике цен на квадратные метры и собственно стоимости этого самого одного метра, — комментирует ситуацию руководитель web-проекта «Финансист« (Красноярск) Анастасия Потекина. — Печально, но факт: при нынешнем состоянии дел ипотека в нашем крае — удел обеспеченного населения». Артем Кудрин отмечает, что Новосибирская область и Красноярский край — два очень мощных региона. И рынок жилищного кредитования в них исторически (последние три года) развивается приблизительно равными темпами. «Каждый регион имеет свои преимущества: например, несмотря на более высокий доход на душу населения в Красноярске (19 тыс. руб. против 15 тыс. руб. в Новосибирске) и более высокий уровень заработной платы (15,46 тыс. руб. против 12,13 тыс. руб. в Новосибирске), по объемам выданных ипотечных кредитов на душу населения лидирует Новосибирск (7442 руб. против 7130 руб.)», — говорит господин Кудрин. Он отмечает, что рынок развивается нелинейно, и вполне возможно, Новосибирская область вернется на лидирующую позицию. В ИК «ФИНАМ» считают, что лидерство Красноярска в объеме выданных кредитов объясняется в числе прочего более высокими темпами вводимого жилья (126,3% к уровню 2006 года в Красноярском крае против 114% в Новосибирской области) и устойчивым ростом доходов населения (среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в 2007 году составила 15 023 руб., в Новосибирской области — 11 749 руб.). После «золота» ипотеки Красноярского края и «серебра» Новосибирской области по объему рынка жилищных кредитов следует «бронзовая« Омская область — 14,722 млрд руб., недалеко от нее ушел Алтайский край — там объем этого рынка составил 14,276 млрд руб. По данным ЦБ, в Кемеровской области выдано 12,711 млрд руб. на жилищные кредиты, в Иркутской — 11,980 млрд руб. По-прежнему, как и в 2006 году, от «регионов-собратьев» отстает Томская область — там по итогам 2007 года объем выданных жилищных кредитов составил 7,629 млрд руб. Владимир Сергиевский из «ФИНАМа» замечает, что показатели Томской области объективно отстают от других регионов. «Если же рассматривать те же данные в отношении к численности населения, мы увидим совершенно иную картину: город Томск имеет численность около 430 тыс. чел., область — около 1 млн чел. (почти в три раза меньше, чем в Новосибирской области и Красноярском крае). По средней заработной плате (14,22 тыс. руб.) он опережает Новосибирск, а по доходам на душу населения (19,64 тыс. руб.) и объемам выданных ипотечных кредитов на душу населения (7980 руб.) — и Новосибирск, и Красноярск. В то же время стоимость жилья в Томске примерно на 10% ниже, чем в Новосибирске», — анализирует ситуацию Кудрин. Впрочем, некоторые эксперты отмечают, что по объему ипотечных займов, выданных на душу населения, по итогам 2007 года Томск все-таки находится на втором месте в округе — 6306 руб. (объем выданных кредитов разделен на количество жителей области). Пальма первенства за Новосибирском — 6594 руб. На третьем месте находится Красноярский край — 6139 руб. Тренд на изменения 2007 год принес на рынок сибирской ипотеки ряд новых изменений и тенденций. «Первое полугодие 2007 года характеризовалось всеобщим снижением процентных ставок, минимальных первоначальных взносов, более мягким подходом при андеррайтинге заемщика. В этот период проходило много акций и спецпредложений для заемщиков», — рассказывает заместитель директора по розничному бизнесу Урало-Сибирского ТУ ОАО «АКБ «Росбанк» Виталий Коваленко. В 2007 году на рынке также появилось два достаточно интересных с точки зрения маркетинга продукта: ипотека в экзотических валютах и кредиты на недвижимость в Сочи. «Оба этих продукта перешли психологические грани: в минимальной процентной ставке по ипотеке и в соотношении кредита к залогу. Эти продукты являются блестящими маркетинговыми ходами», — говорит заместитель председателя правления Банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк. Банки также активно расширяли и классические линейки. К примеру, в НОМОС-БАНКе появились новые программы ипотечного кредитования: ипотечный кредит под залог имеющегося жилья, под залог жилья на личные цели, рефинансирование. А ОАО «АКБ «Росбанк» в 2007 году продолжило реализацию Программы «Ипотечное жилищное кредитование» (ИЖК). В сентябре Росбанк расширил продуктовую линейку в рамках Программы ИЖК на три продукта. «Мы ввели кредит, оформляемый под залог имеющейся недвижимости, с различным целевым назначением — на финансирование первоначального взноса, приобретение земельных участков, коммерческой недвижимости, индивидуальных домов и коттеджей, а также на неотложные нужды», — рассказывает Виталий Коваленко. Помимо изменений в программах жилищного кредитования, участники рынка также расширили сам спектр объектов кредитования. К примеру, ряд банков ввел коммерческую ипотеку. У многих банков появились ипотечные центры, которые специализируются на выдаче только жилищных и ипотечных кредитов. Некоторые эксперты полагают, что на развитии рынка ипотеки положительно отразилась и работа ипотечных брокеров. В филиале ОАО «ТрансКредитБанк» в Омске отмечают, что именно в 2007 году сегмент ипотечного брокериджа стал развиваться более активно. «Важную роль сыграло формирование инфраструктуры ипотечного кредитования в лице ипотечных брокеров, ипотечных агентств, которые способствовали упрощению процедуры получения кредита», — подтверждает этот тезис начальник отдела развития розничного бизнеса Новосибирского филиала ОАО «АКБ «Связь-Банк» Ирина Юртаева. Американская угроза Самым важным событием второго полугодия стал кризис ликвидности в США. «Хотя важен он не сколько по последствиям, сколько по масштабам шумихи. Кризис стал причиной еще одного знакового события — первого в истории российской ипотеки повышения ставок по ипотеке ряда банков (на определенные кредиты)», — отмечает Владимир Гасяк. Текущие изменения достаточно серьезно затронули рынок, об этом свидетельствует тот факт, что ставки по ипотеке подняли не только небольшие банки. К этой «команде» не так давно присоединился даже ВТБ 24. События на рынке отразились не только на величине процентной ставки. «С середины 2007 года условия предоставления ипотечных кредитов в большинстве банков ужесточались (были отменены программы без справок о доходах, повысились минимальный возраст заемщиков, процентные ставки и т. д.), что было обусловлено изменением финансовой конъюнктуры рынка. Дальнейшее развитие кризиса ликвидности вынудило банки более тщательно подходить к оценке потенциальных заемщиков», — рассказывает управляющий Новосибирским филиалом Газпромбанка Намжил Урбанаев. В управлениях ЦБ в отдельных сибирских регионах корреспонденту «КС» рассказали о замедлении темпов роста рынка жилищного и ипотечного кредитования. В управлении ЦБ по Иркутской области наиболее заметное снижение наблюдали в сентябре-ноябре 2007 года. В Главном управлении ЦБ по Алтайскому краю также фиксируют тенденцию замедления прироста портфеля в этом сегменте в III и IV кварталах. Так, в Алтайском крае кредиты, выданные физическим лицам на покупку жилья, выросли за 2007 год в 1,8 раза (на 80%), в том числе во II квартале — на 46,5%, в III — на 2,1%, в IV — на 16,6%. А объем выданных ипотечных кредитов в этом регионе за 2007 год вырос на 74,7%, в том числе во II квартале — на 42,2%, в III — на 4,3%, в IV — только на 2%. «Влияние кризиса стало ощущаться только в конце года. Сейчас поддержка жилищным кредитам оказывается на государственном уровне, что ослабляет воздействие кризиса, — комментирует ситуацию Владимир Сергиевский. — Рынок кредитования жилья в России имеет большой запас прочности и роста, и хотя мировой кризис, конечно же, зацепил и этот сектор, однако и в целом по России, и в СФО в частности сохранились темпы роста этого рынка. «Локомотивом« здесь выступают дефицит жилья на региональном рынке, высокие темпы строительства и рост доходов населения — эти факторы в значительной степени нивелируют негативное воздействие кризиса». Занять вакантное место В сегменте кредитования физлиц, в том числе по жилищным и ипотечным кредитам, в округе прочно лидируют филиалы инорегиональных банков. Например, в Иркутской области они занимают 95% рынка по кредитованию физлиц. Наиболее сильные позиции по объему кредитования частных клиентов в целом (по всем направлениям, включая жилищные и ипотечные кредиты) занимает Байкальский банк Сбербанка России — 44%. Крепкие позиции у местных филиалов УРСА Банка, ТрансКредитБанка, ВТБ 24 и АКБ «Восточный». В совокупности они контролируют 35% рынка. В Алтайском крае доля филиалов по объему выданных жилищных и ипотечных кредитов на 01.01.08 составляла 74% в общем объеме жилищных кредитов, а ипотечных — 72%. Похожая ситуация преобладания на ипотечном рынке федеральных игроков характерна и для других регионов Сибири. Кроме того, если одни банки начали более осторожно выдавать ипотечные займы, то на их место приходят другие. На рынке ипотечного кредитования Сибири с 2007 года стали работать такие кредитные организации, как Связь-Банк, Ланта-Банк, Альфа-Банк и другие участники рынка. Они заявили о достаточно серьезных амбициях по завоеванию ипотечного рынка. «Ипотечное кредитование в Новосибирском филиале нашего банка стартовало только в декабре 2007 года. Первый месяц работы показал очень хорошую динамику и подтвердил намерения Связь-Банка занять свою нишу в регионе и в этом виде кредитования», — заявила «КС» Ирина Юртаева. В результате, по словам экспертов, в некоторых регионах округа уже сейчас сменились лидеры жилищного кредитования. «До сентября 2007 года основной объем сделок в Алтайском крае проходил по программам (стандартам) АИЖК. В конце года после ужесточения требований к закладным со стороны АИЖК и появления на рынке новых игроков с собственными привлекательными ипотечными программами (Абсолют банк, «КИТ Финанс» и др.) доля старых лидеров рынка в регионе начала снижаться. Начиная с сентября акцент стал смещаться в сторону собственных ипотечных программ федеральных банков, — констатирует управляющий филиалом «Барнаульский« Собинбанка Галина Кречетова. — Соответственно, увеличили объем ипотечных сделок Сбербанк и крупные федеральные банки, такие как ВТБ 24, Банк Москвы, УРСА Банк, Собинбанк, УРАЛСИБ». Аналитики также отмечают, что в целом для Сибири сейчас характерно укрепление роли федеральных банков (и особенно госбанков) на рынке жилищного кредитования. Это также следствие дефицита ликвидности — крупным федеральным игрокам привлекать средства проще, чем региональным банкам. Перспективы очерчены Владимир Гасяк считает, что общей тенденцией развития ипотеки и жилищного кредитования на ближайшие несколько лет будет дальнейшее расширение спектра объектов кредитования (например, курортной недвижимости, земельных участков, гаражей). Как бы сейчас ни складывались события на ипотечном рынке Сибири, большинство экспертов и участников рынка уверены, что этот сегмент еще ждут высокие темпы роста. «Мы считаем, что больших изменений в региональной системе из-за этого не произойдет, данные проблемы временные, а ипотечные закладные весьма ликвидны и спустя какое-то время могут быть успешно рефинансированы, — говорит Владимир Гасяк. — В хорошем развитии ипотечного бизнеса одинаково важны две составляющие — и вопрос выдачи, и вопрос рефинансирования выданных займов. Любому банку необходимо создать замкнутый цикл — выдавая те или иные займы, нужно всегда понимать, на каких условиях они будут рефинансированы. Те, кто уделил этому вопросу должное внимание, как раз и не пострадали от кризиса ликвидности». Большинство опрошенных «КС» банкиров намерены активно развивать ипотечное кредитование и в дальнейшем, предлагая своим клиентам новые услуги и сервис; расширяя источники финансирования и свои ресурсы. Многие аналитики полагают, что ставки по таким кредитам вернутся на уровень первой половины 2007 года уже через пару лет. Динамика рынка ипотечного кредитования в СФО Регион Сибири Объем кредитов, выданных на покупку жилья физическим лицам (млрд рублей) в 2006 году Объем кредитов, выданных на покупку жилья физическим лицам (млрд рублей) в 2007 году Объем ипотечных кредитов, выданных физическим лицам (млрд рублей) в 2006 году Объем ипотечных кредитов, выданных физическим лицам (млрд рублей) в 2007 году Алтайский край 7,970 14,276 7,377 12,844 Красноярский край 9,234 21,148 5,985 18,207 Иркутская область 4,977 11,980 3,617 10,336 Кемеровская область 5,441 12,711 4,408 11,313 Новосибирская область 9,472 20,034 7,947 17,752 Омская область 6,979 14,722 5,728 12,594 Томская область 3,365 7,629 2,403 6,596 По данным ГУ ЦБ регионов Сибири