Январь 2012

Статьи за Январь

24.01.2012
Мимо кризиса

Информация

События

Горн

Обсуждаем

Архив новостей и статей

2020

  • Январь
  • Февраль
  • Март
  • Апрель
  • Май
  • Июнь
  • Июль
  • Август
  • Сентябрь
  • Октябрь
  • Ноябрь
  • Декабрь

24.01.2012

Мимо кризиса

Найти положительные черты в мировом финансовом кризисе пытались участники международного форума «Инвестиции. Строительство. Недвижимость», который состоялся 23–24 апреля в Экспоцентре. Обсуждая инвестиционную привлекательность региональных рынков недвижимости и способы финансирования девелоперских проектов, выступающие так или иначе обыгрывали кризисную тематику. Финансам посвятили первый день форума. Второй день был насыщен мастер-классами не только на финансовые, но и архитектурные, дизайнерские темы, а также по управлению недвижимостью. «КС» остановился на тех выступлениях, персоналиях и компаниях, которые так или иначе связаны с Сибирью. Если до конца 2007 года в девелопменте равнозначными были такие составляющие, как финансы, получение разрешения на строительство, сам процесс строительства и завершение проекта, то теперь финансы выходят на первое место. Фото Михаила ПЕРИКОВА О сложном финансовом положении, в которое в 2007 году попали девелоперы складов, говорила исполнительный директор компании Multinational Logistic Partnership (MLP, реализует проект складского терминала в Новосибирской области) Алла Соловьева: «В этом году появилась новая высокая степень сложности в получении финансирования, обслуживании финансирования и выходе из проекта. Если до конца 2007 года в девелопменте должны были совпасть такие составляющие, как финансы, получение разрешения на строительство, сам процесс строительства и завершение проекта, то теперь финансы выходят на первое место. Объем привлеченного нами финансирования составляет $530 млн. В свое время мы привлекли проектное финансирование от западного банка, а это всегда зависит от наличия собственных средств, команды менеджеров компании, того, какова структура договоров с арендаторами. Сейчас требования к заемщику стали жестче, и их даже невозможно компенсировать путем повышения процентной ставки на выдаваемый кредит. Требования и ставки растут. Поэтому наблюдаются следующие тенденции. Общее количество кредитных займов в России и Европе сокращается, количество проектов, которые банкиры «отсекают» уже на первой стадии рассмотрения кредитной заявки, очень велико, банки стараются увеличить свои гарантии: например, комбинируют выдаваемые кредиты по категориям (инвестиционные сочетают с мезонинными и т. д.). Ухудшаются условия выдачи кредитов: сейчас доля собственного капитала заемщика должна составлять до 30% от стоимости объекта и до 35% от стоимости проекта. Более строгими стали и требования к количеству предварительных договоров аренды: таких договоров должно быть не менее 60%, прежде чем банк сочтет возможным выдать кредит. Банки начинают более строго оценивать качество самих арендаторов, более серьезно подходят к одобрению списка арендаторов. Складская недвижимость, к сожалению, очень зависима от ситуации на кредитных рынках. Для нее большое значение имеет рост кредитной ставки, так как увеличение ее даже на 1% ведет к росту стоимости проекта примерно на $10 млн. Сейчас на рынке строительства складов есть три категории игроков и проектов: активно работающие лидеры рынка; компании, строящие объекты на продажу; и компании, заявившие о своих проектах (все они на разных стадиях). Очень велико количество заявленных, но не реализуемых проектов, так как либо нет разрешительной документации, либо отсутствует финансирование, либо нет профессиональной команды. В итоге выживут и будут развиваться только те девелоперы логистического сектора, которые смогут получить финансирование. Больше шансов у тех, кто имеет положительный опыт реализации проектов в сфере логистической недвижимости. Таким девелоперам кризис ликвидности даже на руку, выгодно им и то, что до сих пор спрос на рынке складов высокого класса превышает предложение, и арендные ставки по-прежнему растут. Поэтому такие компании смогут извлечь свою выгоду из негативных тенденций рынка. «Разовые« девелоперы, которые строят склады на продажу, смогут довести все до ума в силу наличия у них девелоперского опыта. А замороженные проекты (таких порядка 2 млн кв. м) скорее всего перейдут к лидерам рынка. Финансовый кризис ускорил процесс определения лидера рынка складской недвижимости, который будет лидировать в течение ближайших пяти лет». Финансовый директор «РосЕвроДевелопмент» Олег Михалев рассказал о мезонинном финансировании, которое компании удалось привлечь даже в разгар финансового кризиса в конце 2007 года. Он напомнил аудитории, что «РосЕвроДевелопмент» специализируется на владении и управлении торгово-развлекательными центрами в регионах России, и за время существования компании (с 2004 года) ее активы выросли более чем в 20 раз. «Одна из причин — это грамотная стратегия по привлечению финансов на разных стадиях развития компании и использование различных способов финансирования. Так, в 2007 году в разгар кризиса нам удалось привлечь мезонинный кредит в размере $165 млн. Мы хотели больше, но, к сожалению, кризис помешал. Мезонин — это привлечение кредита на уровне холдинга, предполагающее залог акций. Как правило, кредиторы (или инвесторы) по мезонинному кредиту хотят иметь часть успеха компании, поэтому они достаточно активно участвуют в ее жизни, отслеживают выполнение бизнес-плана и т. д. Плюсы мезонинного финансирования состоят в том, что за один раз можно привлечь достаточно большой объем собственных средств. Ведь, как правило, банки смотрят, какой объем собственных денег готов вложить инвестор проекта. Стратегическое преимущество мезонина заключается в том, что получатель мезонинных денег оценивается на рынке как компания, которая развивается в верном направлении, у которой правильная стратегия, которая умеет гибко использовать средства. Мезонинные деньги можно использовать как в качестве основных средств, так и на различных этапах проекта, в том числе и до получения разрешения на строительство. Этим они отличаются от банковского финансирования, когда средства идут в проект, как правило, после проектного получения разрешения на строительство. Поскольку привлеченные деньги стоят меньше, чем собственный капитал, то происходит и снижение средневзвешенной стоимости капитала», — рассказал господин Михалев. Директор по финансам и бизнес-развитию Eurasia RED (компания начинала с золотодобывающего бизнеса, а в коммерческой недвижимости реализует два проекта в Казахстане: два крупных ТРК и несколько бизнес-центров в Алма-Ате) Дмитрий Ревин предложил результаты независимого анализа рынка коммерческой недвижимости Казахстана, проведенного с привлечением крупнейших консалтинговых компаний: «Все сегодня говорили о мировом финансовом кризисе. Однако известно, что в конце апреля Народный банк Казахстана привлек евробонды на $500 млн по ставке 9,5%. Ни один из ведущих банков стран СНГ не рискнул привлечь евробонды в виду финансового кризиса. Наверное, утверждение, что банковский кризис в Казахстане присутствует, преувеличено, потому что мы наблюдаем избыточную ликвидность проектов. Если взглянуть на рынок коммерческой недвижимости Казахстана, то можно сказать, что Алма-Ата интересна для инвестиций, Астана будет интересна через два года, а к регионам надо очень выборочно подходить, потому что они совершенно разные. Мы оцениваем рынки офисной и торговой недвижимости Астаны и Алма-Аты как растущие, потому что до сих пор они не насыщены. Согласно нашему анализу, в ближайшие два года в Алма-Ате будет наблюдаться дефицит бизнес-центров классов «А» и «В« (классификация до сих пор ведется, поэтому мы взяли два вида БЦ). В Астане же переизбыток предложения, соответственно, ставки здесь будут снижаться, а за ними и доходность бизнеса. Также мы прогнозируем нехватку торговых помещений в Алма-Ате, а на рынке Астаны в ближайшие два года мы видим переизбыток торговых помещений по отношению к планированному, экономически обоснованному спросу. Так что сейчас не самое лучшее время для инвестирования в Астану». Подытожил господин Ревин сравнением российского и казахстанского рынков коммерческой недвижимости: «Возвратность инвестиций по всем видам коммерческой недвижимости в России снижается. Это происходит потому, что увеличивается предложение. Соответственно, если сравнить ставки аренды на офисную недвижимость в России в 2006-м и 2007 годах, то они с 9,5% упали до 8,5%. Аренда в торговых центрах снизилась с 11% до 9,25%, в складской недвижимости — с 11% до 9,75%. Самое интересное — большой объем проектов в области розничной торговли привел к тому, что ставки возвратности инвестиций упали на 1,75%. Больше, чем по какому-либо другому виду коммерческой недвижимости. В Алма-Ате возвратность инвестиций сегодня составляет порядка 15%, идет снижение возвратности на инвестиции». Мастер-класс управляющего партнера и председателя совета директоров Ross Group (компания управляет сетью торговых центров, в том числе в Иркутске и Новосибирске) Марка Афраймовича подвиг участников форума высказать мнение относительно востребованности в регионах профессиональных управляющих компаний полного цикла (управление не только проектом, но и службой заказчика, стройкой, финансами и всем остальным). По словам некоторых участников, в России спрос на такие УК пока крайне низок и на региональном, и на столичном уровнях. Он вырастет тогда, когда на рынке коммерческой недвижимости исчезнут сверхприбыли, позволяющие окупать торговый центр за 1,5–6 лет (в столице и регионах соответственно). Фондам, которые готовы к 12-летней и более долгой окупаемости объекта, уже нужна будет «тонкая настройка» работы объекта, которую обеспечит профессиональная УК. Сам Марк Афраймович полагает, что профессиональные управленцы нужны и на текущем этапе развития: «Услуга управления недвижимостью востребована на рынке, потому что от этого собственник ожидает увеличения доходов и повышения капитализации объекта. Известно, что, например, фонды не рассматривают покупку объекта недвижимости, которым не управляет профессиональная УК. Как пионеры развития сетевой управляющей компании полного цикла мы прошли все этапы управления: facility management, property management, asset management. И сегодня предлагаю поговорить об управляющей компании (property, но с элементами asset). Основные функционалы: техническая эксплуатация (единственная и достаточная функция для управляющей компании), управление финансовыми потоками, управление арендными отношениями, управление маркетингом. Техническая эксплуатация (клининг, охрана, парковка, трафики покупателей, ремонт и т. д.) уже давно и успешно профессионально выполняется. И собственник или УК могут выбрать из достаточно большого перечня предложений, уже ориентируясь на стоимость этих услуг на рынке. Более сложная и тонкая структура — это управление арендными отношениями. Сюда входит вся юридическая база, ведение реестров, контроль исполнения арендаторами их обязательств, работа с магазинами, недопущение изменений концепции ТЦ, совместная работа с арендаторами в области маркетинга и масса других мероприятий. Управление финансами включает управленческую отчетность перед акционерами и собственниками объекта (или объектов — в условиях сетевой структуры), управленческий учет, создание понятной системы бизнеса, повышение капитализации объекта. Управление маркетингом сегодня выходит на первую строчку по важности. Даже в городах с населением 300 тыс. человек между торговыми центрами возникает серьезная конкуренция. Порой объекты строятся на одном перекрестке, и дальнейшая их популярность уже полностью зависит от маркетинга. Примеры ведения маркетинговых войн уже были. И это еще одно подтверждение необходимости профессионального управления. Даже работа с брокером начинается с проведения маркетинговых исследований, причем как городского, так и оперативного маркетинга. После этого идет изменение концепта с точки зрения правильного, сбалансированного пула. Мы знаем почти весь сетевой ритейл России, и знаем, кто с кем создает синергетический эффект, а кто — нет. В конце концов брокер — это консультант, который только предлагает арендаторов, а решение все равно должны принимать собственник или управляющая компания по отдельности или сообща. Наша сетевая УК состоит из головного офиса и филиалов, обладающих только распорядительной функцией (только технологическая эксплуатация объекта в рамках утвержденного головным офисом бюджета). Такой филиал создается на каждом объекте, в каждом филиале есть менеджер по маркетингу и рекламе — эти два человека реализуют решения руководства. Непосредственное управление маркетингом, арендаторами, финансами — это забота головного офиса, так как основные арендаторы в нашей сети — федеральные и зарубежные компании. Отношения между УК и собственником можно оформить по-разному, выбор варианта зависит от менталитета собственника. Можно заключить договор доверительного управления, при котором вся ответственность за ведение бизнеса возлагается на УК. Другой вариант — собственник сдает весь свой торговый центр в аренду управляющей компании, а та уже ищет субарендаторов. Размеры арендной и субарендной платы прописывают в договоре, и аренда может составлять 90% от субарендных платежей. Мы заключали такие договоры: с ними очень много проблем, поскольку агентский договор не защищает УК — собственник может в любой момент его расторгнуть. Проблемы есть и у собственника: он продолжает самостоятельно работать с арендаторами, энергетиками — никакого аутсорсинга. Проведя внутренний маркетинг, мы пришли к выводу, что сегодня 18 из 20 компаний, заявляющих, что они предлагают услуги управления недвижимостью, не выходят в регионы вообще. А 16 из 18 осуществляют только facility management. И многие демпингуют: назначают 1,5–2% от годовой арендной ставки. На самом деле она варьируется от 6–8%, 10% — это редкость. Стоит отметить, что на региональное продвижение объекта тратится не менее $500 тыс. в год. Как правило, большую часть этого бюджета наполняют арендаторы, а остальное — собственник. Есть три варианта финансовой мотивации УК. Первый — фиксированная плата за комплексное обслуживание 1 кв. метра сданной в аренду площади. В этом случае УК не заинтересована ни в снижении затрат, ни в повышении эффективности. Широко используется второй вариант — отчисление процента от операционного бюджета (порядка 25–30%). Размер вознаграждения УК не отличается от такового в предыдущем варианте, но ей легче доказать, что плата должна быть, грубо говоря, в пять раз выше. Наконец, вариант, тоже широко практикуемый и подходящий разным компаниям и разным проектам, — это отчисление процента от годовой аренды. На операционном бюджете, куда входят счетчики, разовые платежи, «коммуналка», маркетинг, УК не зарабатывает, но процент от оптимизации расходов достается ей. Процент от доходов собственника (то есть аренды) редко составляет 10%, чаще — 6–8%. Если вам называют меньшую цену, значит, либо предлагают неполный комплекс услуг, либо демпингуют с целью «выскочить« в рынок».
кс ,
 
 
 

Разработка сайтов под ключ . продвижение сайта
© ГОРН 2001-2020 Используя материалы портала, ссылайтесь на Gorn.pro. Тел. (383) 21-19-180.