Январь 2012

Статьи за Январь

22.01.2012
Россияне раскупают места под солнцем

Информация

События

Горн

Обсуждаем

Архив новостей и статей

2020

  • Январь
  • Февраль
  • Март
  • Апрель
  • Май
  • Июнь
  • Июль
  • Август
  • Сентябрь
  • Октябрь
  • Ноябрь
  • Декабрь

22.01.2012

Россияне раскупают места под солнцем

Высший класс — тенденции Как оформить зарубежную виллу Еще пять лет назад случаи покупки иностранной недвижимости были единичными, но рост цен на недвижимость в России и доступность ипотеки в зарубежных банках подстегнули спрос на зарубежное жилье. Сейчас, когда цены на жилье в крупных городах России в 2–2,5 раза превышают стоимость квартир на побережьях Болгарии и Турции, о покупке «домика у моря» задумывается не только элита, но и представители среднего бизнеса. В том, какие направления являются наиболее безопасными с точки зрения вложения инвестиций и что нужно учитывать при выборе объекта недвижимости, разбиралась корреспондент «СУ». Спрос на зарубежную недвижимость в России начал активно расти с 2005 года и по его итогам на 25% превысил уровень спроса в 2004 году. Консультант компании Estateservice (Москва) Алексей Савич говорит, что рынок иностранной недвижимости только начинает развиваться в России. Новосибирские участники признаются, что регионального рынка пока нет. Специализированные агентства в Новосибирске работают не более года. Из наиболее заметных можно назвать инвестиционный центр Stocker и его основного конкурента — компанию Runiga (занимаются продажей недвижимости в Испании), агентство недвижимости «Афина Паллада» (работает с недвижимостью Болгарии) и компанию «Дом у моря». При этом местные участники рынка еще делают первые шаги и не могут похвастаться постоянными сделками. Где купить? Генеральный директор инвестиционного центра Stocker Сергей Ерценкин рассказывает, что продажей зарубежной недвижимости занимаются как представительства зарубежных застройщиков, так и самостоятельные риэлтерские компании. При этом, по его мнению, самостоятельные компании могут быть лишь связующим звеном между клиентом и иностранным риэлтером, что наносит ущерб и безопасности, и сервису сделки. «Некоторые компании спекулируют на информации и передают клиента иностранным риэлтерам для совершения сделки, в то время как представители застройщиков сопровождают клиента от первого знакомства до новоселья», — говорит Сергей Ерценкин. В то же время Алексей Савич полагает, что основная ценность самостоятельных компаний — в независимости и клиентоориентированности. «В задачу риэлтерских агентств входит именно помощь клиенту, а не помощь в реализации объекта застройщику», — говорит Савич. Директор новосибирского представительства компании Runiga S.L. Роман Трофимов отмечает, что уровень конкуренции на рынке зарубежной недвижимости в России достаточно высок: «Это связано с большим количеством игроков рынка и широким ассортиментом предлагаемой недвижимости, в том числе и в Испании. В отношении новосибирского рынка уровень конкуренции оценить достаточно сложно. С одной стороны, конкуренция высока в силу немногочисленности потенциальных потребителей. С другой — сегодня на рынке не очень много предложений». Однако Алексей Савич считает, что уместнее говорить о конкуренции по определенным направлениям. «Например, Кипр и Испания представлены в России очень давно, конкуренция между компаниями, работающими в этом секторе, очень высока. Другая крайность — рынки, на которых отсутствует законодательное лицензирование (Турция, Болгария, Черногория), вследствие чего недвижимость пытаются продавать абсолютно все: от турфирм до туристических гидов. Количество фирм-пустышек, состоящих из одного человека и имеющих веб-сайт, поражает воображение», — сетует господин Савич. Участников подкупает незначительная стоимость входа на рынок. Генеральный директор агентства недвижимости «Афина Паллада» Тамара Сологуб говорит, что агентский договор с зарубежным партнером заключается бесплатно. Это дает шанс российским компаниям попробовать работать с иностранной недвижимостью и без потерь отказаться от этого направления в случае неудачи. Такое положение вещей выгодно компаниям, но с этим связано и большое количество фирм-однодневок. Входная плата Приобретая квартиру или дом за границей, покупатели пытаются совместить место для семейного отдыха и объект инвестиций Оценить емкость рынка в целом эксперты затруднились, однако Роман Трофимов отметил, что рынок недвижимости в Испании достаточно емкий для того, чтобы удовлетворить запросы потенциальных покупателей из России и других стран. «В настоящий момент в базе данных компании Runiga имеется более 10 тысяч объектов на территории Испании, Балеарских и Канарских островов», — говорит Роман Трофимов. Генеральный директор инвестиционного центра Stocker Сергей Ерценкин оценивает стоимость входного билета на рынок недвижимости за рубежом на уровне 100–200 тыс. евро. «Основные затраты приходятся на продвижение услуг — рекламу, участие в выставках, а также обучение персонала», — рассказывает Ерценкин. При этом он говорит, что крупные инвестиции готовы делать далеко не все компании: «Российский бизнес характеризуется низкой капитализацией, а в этом сегменте бизнеса нужно быть готовым вкладывать «длинные« деньги, которые будут окупаться в течение 1,5–2 лет». Однако, по его словам, затраты на открытие направления недвижимости в центре Stocker окупили себя примерно за год. «Мы поняли, что компания может успешно работать при наличии трех факторов: нормального финансового обеспечения, широкой информационной поддержки и сильного зарубежного партнера, который сможет предоставлять клиенту высокий уровень сервиса, — озвучивает основные критерии Сергей Ерценкин. — «Распробовав« работу с испанской недвижимостью, мы готовимся к тому, чтобы начать деятельность в Египте, Арабских Эмиратах и на Кипре. Сейчас переговоры находятся на заключительной стадии, возможно, первые сделки начнутся уже в феврале». При этом российские компании, как правило, продают дома и квартиры по ценам застройщиков — их заработок складывается из платы за каждого приведенного клиента. Размер вознаграждения опрошенные эксперты предпочли сохранить в тайне. Директор компании «Дом у моря» Иван Птушкин уточнил лишь, что оно представляет собой либо фиксированную сумму, либо процент от стоимости сделки. Зарубежная дача При выборе недвижимости нужно учитывать многие показатели — реальность цены, ликвидность, перспективы и особенности конкретного региона, качество строительства, окружение, транспортную доступность Мотивации приобретения жилой недвижимости за пределами России совершенно различны: от приобретения «дачи у моря» для отдыха до совершения долгосрочных инвестиций. «Каждый запрос сугубо индивидуален. Если говорить в целом, то обычно люди при покупке квартиры или дома за границей пытаются совместить место для семейного отдыха и объект инвестиций, отдавая приоритет одному из этих аспектов. В нашем портфеле предложений специально для этого есть страны, подходящие в первую очередь именно для жизни, — Австрия, Испания, Франция, Португалия, и, наоборот, в первую очередь подходящие для инвестиций — Болгария, Турция, Черногория. Выявить пожелания, планы и цели клиента, дать правильный совет в выборе, подобрать объект и провести сделку — это основная часть нашей работы», — говорит Алексей Савич. Стоимость недвижимости зависит от близости к морскому побережью или крупным городам. «Дом или квартира в Болгарии на расстоянии 15–20 км от моря стоит на 20–30% дешевле, чем дом на побережье, — рассказывает Тамара Сологуб. — Впрочем, в ущерб ликвидности, потому что цены в таких районах практически не изменяются». Сергей Ерценкин говорит, что в портфеле центра Stocker преобладают долгосрочные, а не спекулятивные сделки — это значит, что инвесторы рассчитывают в основном сохранить, а не преумножить деньги. «Сейчас в России нет контроля за расходами граждан, но всего можно ожидать. Поэтому люди стараются вкладывать деньги в страны со стабильной экономикой и гарантией безопасности, — считает он. — В Испании выписку о том, кто является собственником дома или квартиры, не предоставляют без разрешения владельца — такая информационная безопасность делает приобретение недвижимости привлекательнее, чем в России. Как правило, сделки с недвижимостью за рубежом не публичны, поскольку правительство скорее негативно относится к выводу капиталов из страны». По словам Ерценкина, для жизни частные инвесторы выбирают страны с мягким климатом и длинным пляжным сезоном — Испанию, Кипр, Арабские Эмираты и т. д. «Самыми популярными странами для инвестиций остаются Болгария и все страны на побережье Черного моря, Турция и Черногория», — считает Алексей Савич. Наиболее популярной страной для жизни среди российских покупателей остается Испания благодаря оптимальному соотношению цены и качества жилья, возможности получения ипотеки и годовой Шенгенской мультивизы. «Для «бизнес-эмиграции« все большую популярность приобретает Австрия с ее стабильной экономической системой и беспрецедентной безопасностью. Бизнесмены перевозят в Австрию семьи и капиталы, покупая недвижимость и бизнес», — рассказывает господин Савич. Популярными направлениями у большей части российской элиты остаются Лазурный берег Франции и Париж. «Турция — оптимальный вариант «дачи у моря», совмещенный с неплохой инвестиционной составляющей, транспортной доступностью и невысокой стоимостью жизни. Черногория же в последнее время переходит из разряда сверхпривлекательных инвестиционных направлений в нечто из разряда «на любителя« — с невероятно красивой природой, но непомерно высокими ценами на жилье», — продолжает Алексей Савич. Также набирает популярность и Португалия, но опять же не массовую. В Португалии клиентов привлекают именно океан с его пляжами и возможностями для яхтинга, дикая природа и своеобразный уклад жизни, и это мирит потенциальных покупателей с заметно более низким по сравнению с соседней Испанией уровнем жизни и более коротким теплым сезоном. Сколько стоит дом у моря? Эксперты отмечают, что стоимость недвижимости зависит от ее месторасположения, типа (апартаменты, таунхаус, коттедж и т. д.) и дополнительных услуг, которые может получить клиент. Средняя стоимость недвижимости в Турции и Болгарии колеблется от 200 евро до 1,5 тыс. евро за кв. м, в Чехии и Германии — от 1 тыс. евро до 2 тыс. евро за кв. м, а на Кипре, в Испании и в Арабских Эмиратах средняя стоимость «квадрата» — 2–3,5 тыс. евро. При этом риэлтеры отмечают, что на рынке можно найти недвижимость по более низким ценам. «Но реалистичность цены является одним из гарантов чистоты сделки», — говорит Иван Птушкин. Он отмечает также, что 80% недвижимости в Испании и на Кипре покупается в ипотеку, поскольку эти страны славятся низкими процентными ставками по кредитам. Ранее испанские банки могли предложить кредит под залог покупаемого жилья на 60–70% от стоимости покупки под 3–4% годовых сроком до 30 лет. Для оформления кредита нужны паспорт и справка о заработной плате, желательно на английском или испанском языках. Кредит оформляется в течение 15–20 дней, включая время оценки недвижимости специалистом, которого приглашает банк. При этом все комиссии платит продавец, а не покупатель. «Однако недавно Европейский Центробанк поднял учетную кредитную ставку, поставив во главу угла борьбу с инфляцией в Европе и боясь повторения ситуации на рынке ипотечных кредитов США. В итоге ставка по ипотечным кредитам в Испании выросла и на сегодняшний день составляет 6% годовых. Тем временем ставка по аналогичным кредитам в российских банках поднялась на 3–4%», — говорит Роман Трофимов. Кроме того, ужесточились требования для получения кредита. «Гражданам России теперь требуются дополнительные документы, подтверждающие их платежеспособность, например, свидетельство о владении недвижимостью на территории РФ, выписка со счета в российском банке и т. д.», — продолжает Роман Трофимов. При этом некоторые банки сократили выдачу ипотечных кредитов с 80% до 60% от стоимости объекта. При покупке недвижимости в банке Кипра можно получить ипотечный кредит до 70% от стоимости жилья на срок до 15 лет по средней ставке 4,5% годовых. При этом в банке могут учесть как «белые», так и «серые» доходы. Иногда в стоимость квартиры входит определенный набор услуг, которые может оказать застройщик. «Кроме покупки квартиры, владелец несет траты по ее содержанию — нужно купить мебель, заплатить налоги, зарегистрировать недвижимость, платить квартплату, позаботиться о том, кто будет присматривать за недвижимостью в отсутствие владельцев и кто будет ее готовить к их приезду. Нужно узнать, как арендовать автомобиль, зарезервировать парковочное место и т. д. — серьезная компания может оказать полный сервис и зачастую делает это со скидкой для своих клиентов», — рассказывает Сергей Ерценкин. Все участники рынка констатируют, что сделки с обманом покупателя встречаются довольно часто. Сергей Ерценкин приводит в пример новосибирских покупателей, которые приобрели квартиру в Испании по очень привлекательной цене. Однако в результате оказалось, что дом находится в лесопарковой зоне, где собственно строительство запрещено. Сейчас идут судебные разбирательства, и скорее всего, их итогом станет демонтаж дома. На месте вырубленных деревьев на средства застройщика будут посажены новые. За одно срубленное дерево компания обязана посадить десять. «Стоит ли говорить, что инвесторы не смогут вернуть свои деньги», — комментирует Ерценкин. Алексей Савич говорит, что при выборе недвижимости нужно учитывать многие показатели — реальность цены, ликвидность, перспективы и особенности конкретного региона, качество строительства, окружение, транспортную доступность и т. д. «Тут очень важно работать со специалистами и иметь определенный выбор предложений, чтобы сформировать собственное мнение. Проблемных сделок, к сожалению, хватает. Самое распространенное — покупка полного неликвида, объекта, перепродать который без потери денег будет крайне сложно, — отмечает Савич. — Реже встречаются случаи, когда из-за некорректных действий покупателя и его неопытного агента теряются деньги. Самостоятельность в этом деле требуется в принятии конечных решений, но не в механизме проведения сделок». Как купить дом за рубежом Правила оформления в собственность недвижимости за рубежом отличаются в зависимости от законодательства страны инвестирования, однако общие схемы остаются практически одинаковыми. В любом случае покупателю придется запастись терпением: процедура покупки зарубежного жилья довольно сложная и длительная. В частности, в Испании, выбрав объект инвестирования, следует подписать договор с продавцом, чтобы объект был снят с дальнейшей продажи, и внести задаток. Его размер колеблется в разных странах от символических нескольких тысяч евро до 5–10% от стоимости недвижимости. Задаток возвращается только в том случае, если покупатель отказывается от покупки в установленный законом срок — семь дней. Затем вам придется открыть счет в местном банке. По словам Алексея Савича, процедура занимает около часа и стоит около 100 евро. После этого необходимо подать документы на получение так называемого «идентификационного номера иностранца» (NIE) в присутствии людей, которые фигурируют в контракте. Получение NIE занимает 1–7 дней и обходится иностранцам в 500 евро. Для подачи прошения на получение NIE необходимо иметь паспорт, контракт резервирования недвижимости, а также выписку с банковского счета. Только после получения NIE покупатель может рассчитывать на оформление ипотечного кредита в испанском банке. «Эта процедура длится около одного месяца и состоит из нескольких этапов: вначале банк проверяет документы на объект, далее проводит оценку недвижимости, длительность которой — две недели, а стоимость — около 400 евро за квартиру. После этого заемщика просят предоставить документы — загранпаспорт с действующей визой, справку с места работы с подтверждением должности и размера зарплаты (кредит вероятнее получить, если ежемесячная зарплата в три раза превышает количество выплат по кредиту) с подписью гендиректора и главного бухгалтера, форму НДФЛ, NIE. При этом позитивным фактором при получении ипотеки является наличие собственности на территории ЕС. На последнем этапе происходит перевод и проверка справки в испанском консульстве России», — описывает процедуру Алексей Савич. После получения кредита сделка заверяется нотариусом и регистрируется в Кадастре (Registro de la Propiedad). Процедура занимает до трех месяцев. Общие затраты на оформление сделки по ипотеке составят 10–11% от стоимости объекта недвижимости (7% НДС + 1–2% нотариат + 1% банку за оформление ипотечного кредита). «Оформление сделок с недвижимостью во Франции происходит исключительно через нотариуса. Через его счет также проходят все платежи, связанные с покупкой, — во Франции возможен только безналичный расчет, при этом нотариус действует не в интересах какой-либо стороны, а представляет интересы государства, его задача — подтвердить, что сделка совершена корректно, в соответствии со всеми юридическими нормами», — рассказывает Алексей Савич. После подписания договора у нотариуса в течение 30–90 дней он проверяет чистоту сделки. «В это время покупатель переводит оставшуюся сумму на специальный счет нотариуса. Покупатель также переводит 7–8% сверх общей суммы покупки для оплаты услуг нотариуса, а также покрытия государственной пошлины», — рассказывает Алексей Савич. После этого остается только подписать заключительный договор между продавцом и покупателем в присутствии нотариуса. «При этом право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю, который к этому моменту должен выплатить оставшуюся часть цены приобретаемого объекта недвижимости. После подписания договора нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи от недвижимости покупателю», — рассказывает Алексей Савич. Далее нотариус должен в течение нескольких дней зарегистрировать нового собственника и застраховать недвижимость. «Во Франции два основных вида налога на недвижимость: taxe fonciere (налог на недвижимость) и taxe d’habitation (налог на проживание). Размер этих налогов не фиксирован, и их сумма варьируется в зависимости от типа недвижимости и решения местной администрации», — говорит Алексей Савич.Средняя стоимость 1 кв. м в элитных домах, расположенных в столицах, финансовых центрах: 1. Монако 24,9 тыс. евро 2. Великобритания 18,108 тыс. евро 3. Россия 11,501 тыс. евро 4. Франция 10,014 5. Нидерланды 6,667 6. Лихтенштейн 6,333 7. Италия 6,083 8. Швейцария 5,534 9. Испания 5,160 10. Норвегия 5,117 11. Ирландия 5,0 12. Люксембург 3,934 13. Литва 3,792 14. Дания 3,784 15. Финляндия 3,333 16. Польша 3,292 17. Швеция 3,167 18. Латвия 3,020 19. Австрия 3,0 20. Украина 2,807 Источник: Global Property Guide Оценка привлекательности инвестиций в недвижимость Критерий Австрия Болгария Испания Португалия Турция Франция ценоваяпривлекательность uuuu uuuuu uuuu uuuu uuuuu uu доступность ипотеки uuu uu uuuuu u uu u теплый климат uu uuuu uuuuu uuuuu uuuuu uuuu окупаемость от сдачи uuu uuu uuu uuu uuu uuu бизнес-привлекательность uuuuu uuu uuuuu uuu uuuu uuuu ВНЖ uuuu uu uuu uuu uuuuu u По данным агентства Estateservice

 
 
 

Разработка сайтов под ключ . продвижение сайта
© ГОРН 2001-2020 Используя материалы портала, ссылайтесь на Gorn.pro. Тел. (383) 21-19-180.