Мировой финансовый кризис так или иначе отразился на деятельности практически всех компаний. Особенно остро его влияние ощутили на себе строители: серьезное сокращение программ кредитования лишило многих застройщиков возможности завершить начатые объекты. Между тем многие строители отмечают и положительные последствия кризиса, некоторые не только не сокращают свои программы, но и планируют реализацию новых проектов. Строительная компания «УНИКОН» ввела в этом году в эксплуатацию 68 тыс. кв. м жилья, один объект компания планирует завершить в следующем году и тогда же начать строительство двух новых домов. Генеральный директор ООО «УНИКОН» НАДЕЖДА ЗИБНИЦКАЯ рассказала корреспонденту «КС» ДАНИЛУ ОВЧИННИКОВУ о том, как компании удалось сохранить темпы строительства, поделилась ближайшими планами и попыталась спрогнозировать развитие ситуации в ближайшем будущем.
– Надежда Егоровна, кризис заставляет многих строителей если не закрывать компании, то серьезно сокращать объемы. Вы же сдали все, что планировали, да еще и начали строить новые объекты. Откройте секрет, как это стало возможным.
– Нет никакого секрета, мы просто придерживаемся оптимальной, на наш взгляд, стратегии диверсификации источников финансирования. По одному из объектов у нас было 100%-ное проектное финансирование, по другому — частичное кредитование (около 40%), один объект мы построили только за счет участников долевого строительства, а новый объект строим за счет собственных ресурсов. Я думаю, сбалансированность источников финансирования позволила нам ощутить последствия кризиса в меньшей степени, нежели другим участники рынка. Кроме того, наша продукция достаточно ликвидна — мы строим доступное жилье в достойном месте.
Общая площадь введенного в этом году жилья — 65 тыс. кв. м, 837 квартир, также при софинансировании мэрии Новосибирска в этом году мы сдали детский сад площадью 3,2 тыс. кв. м на 145 мест на Горском жилмассиве. Это первый детский сад, построенный на левом берегу за последние 20 лет.
Сдача объектов идет по плану. В декабре мы вводим в эксплуатацию два объекта, где еще не реализовано достаточно большое количество квадратных метров. После получения свидетельства о регистрации эти квартиры станут объектами вторичного рынка жилья. И реализовать их уже будет значительно проще: банки сейчас гораздо охотнее дают ипотеку на квартиры вторичного рынка. Это позволяет нам быть более гибкими в финансовом отношении.
– Что сейчас происходит на рынке недвижимости?
– Сейчас на рынке наблюдается некоторое затишье, связанное с ожиданием. Причем сокращение числа сделок связано скорее не с недостатком финансов, а с информационным хаосом.
Кто-то ожидает, что квадратный метр снизится в цене. Конечно, ценовые колебания будут, но не стоит рассчитывать на то, что цены снизятся в два–три раза. Все-таки нужно принимать во внимание и себестоимость строительства.
Другие напуганы «черным пиаром»: некоторые агентства недвижимости печатают ориентированные на свой бизнес статьи, в которых призывают не покупать жилье на первичном рынке. Проблема заключается в том, что когда идет нагнетание негатива, люди не задумываются об очень важных обстоятельствах. В период развития строительной отрасли заработные платы работников, занятых в ней, позволяли пользоваться кредитными продуктами, и таким образом люди могли решать свои жилищные проблемы и приобретать необходимые товары. Если покупатель уходит с первичного рынка, то начинают страдать не только застройщики, не только конкретный бизнес, но и люди, которые в этой отрасли работали. А здесь задействованы сотни тысяч специалистов: строители, инженерно-технические работники, бухгалтеры, юристы, производители и продавцы строительных материалов. Все они не получают деньги — и кто в таком случае будет покупать квартиры на вторичном рынке? Если не развивается реальный сектор экономики — на чем будут зарабатываться деньги, откуда появится возможность совершать покупки?
– Есть ли у вас какие-то прогнозы на ближайшее будущее?
– В следующем году рынок изменится. Я думаю, что существенно снизится предложение жилья. Итоги этого года покажут, кто из строителей исполнил свои обязательства, и это уже будет серьезным показателем надежности строительной компании. Количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынках сократится, но оборот все равно будет. В условиях кризиса бизнес начинает тяготеть в районы с максимальной активностью. Алтайский край, Томская, Омская, Кемеровская области — из этих регионов начнется миграция бизнеса, а значит, здесь будут приобретаться квартиры.
Недвижимость окажется также востребована как средство получения дополнительного дохода. Возможность приобрести жилье в собственность сильно ограничена, но жить-то где-то надо, жилье будет сдаваться в аренду. Это станет одним из источников дохода тех, кто сегодня вкладывает свободные средства в недвижимость. К тому же арендные ставки не снизятся, причин этому нет.
Кроме того, кризис — это еще и возможности для многих секторов экономики. Сейчас начнут наращивать объемы импортозамещающие продукты. Производители этой продукции — как раз те потенциальные покупатели, на которых мы рассчитываем в следующем году. Потому что, исполнив качественно и своевременно свои обязательства при таком достаточно большом объеме ввода жилья в эксплуатацию, безусловно, мы имеем право рассчитывать на доверие наших покупателей.
Кстати, кроме негативных моментов, есть и положительная тенденция. В один прекрасный момент в угоду конъюнктуре рынка на арене появились предприятия, для которых исполнение функций заказчика и застройщика не является профильной деятельностью. Очень хотелось заработать денег. Вы помните, как стоимость квадратного метра ежегодно росла, чуть ли не вдвое, а компетенций было недостаточно. Ведь строительство дома — очень сложный процесс. Такие компании-однодневки кризиса не переживут, отчего потребитель, да и все участники строительного процесса только выиграют.
— Как будут вести себя цены на недвижимость в следующем году?
— В 2009 году цены на жилье будут колебаться. Это связано с тем, что у застройщиков появится необходимость исполнять свои обязательства. Причем колебания в различные периоды времени могут оказаться существенными — это будет вызвано выбросом на рынок квартир по демпинговым ценам. Но это не говорит о том, что кому-то очень сильно повезет. Квартиры по низким ценам в недостроенных домах могут быть и не введены в эксплуатацию. Очень велик риск того, что строительство никогда не завершится.
В 2010 году в связи с тем, что рубль, безусловно, будет девальвировать, стоимость квадратного метра по отношению к сегодняшней стоимости вырастет примерно на 20%. Произойдет коррекция не только спроса, но и предложения. При девальвирующей валюте единственным способом сохранения покупательской способности денег остается приобретение недвижимости.
— Какие меры, по вашему мнению, могут привести к выравниванию ситуации на строительном рынке?
— Я считаю, что необходимо стимулировать строителей и покупательскую способность. Конечно, объемы выручки снизились, но покупатели-то есть, потребность никуда не делась. Если стимулировать только покупателей, спрос вырастет очень сильно, а вслед за ним и цены. Если стимулировать производителей стройматериалов, то у них естественно увеличатся объемы производства, но покупать-то будет некому. Застройщик является в этой ситуации регулятором финансовых потоков на строительном рынке. Когда денежные ресурсы ограничены, только плановое и оперативное управление этими ресурсами позволяет добиваться максимального эффекта. При этом если застройщик имеет возможность получать кредит, он наполняет деньгами производителей стройиндустрии, причем по конкретно составленной заявке выпускается именно та продукция, которая востребована на объекте. Если у застройщика есть доступ к кредитным ресурсам, то, построив дом и переведя его в разряд вторичного жилья, он получает покупателя, способного воспользоваться ипотечным кредитом. Желающих приобрести жилье становится гораздо больше.
Континент Сибирь
Comment section