На рынке жилищного строительства Новосибирска наметились глобальные перемены, которые станут реальностью через пять-десять лет. Пока строительство жилья — прерогатива местных компаний. Однако вступивший в силу Федеральный закон «О долевом участии в строительстве», значительно усложнивший правила игры на строительном рынке, приведет к тому, что многие местные компании разорятся. Их место займут федеральные или региональные строители и инвесторы. Этой информацией с корреспондентом «КС» ЕЛЕНОЙ АНУФРИЕВОЙ поделились генеральный директор строительной компании «СтройМастер» ЕВГЕНИЙ КОНОВАЛОВ и гендиректор ООО «Новосибирск СтройМастер» ВЕРА КОНОВАЛОВА.
По их мнению, рынок, где новосибирские строители могут оставаться конкурентоспособными, — это строительство недорогого панельного жилья. Строительный холдинг «СтройМастер» образован в сентябре 1996 года. С этого времени компания ведет комплексную застройку Заельцовского и ряда других районов Новосибирска. Среди сданных объектов — несколько жилых домов в Заельцовском районе.
Сдан также торговый комплекс «Олимпия», готовится к сдаче торговый центр «Фараон». В составе холдинга есть подразделения по производству пластиковых окон, собственный автопарк, филиал, занимающийся фасадами и евроотделкой, и так далее.
— Зачастую местные строительные компании создавались на базе крупной компании советских времен или вырастали из фирм, которые занимались подрядными работами. Так или иначе, строительный бизнес выглядит довольно консервативным и закрытым — по крайней мере, среди крупных компаний нет случайных игроков. Насколько известно, история вашей компании началась с семейного бизнеса?
Е. К.: — На заре кооперативного движения моя мама Вера Кузьминична Коновалова, строитель с многолетним стажем, организовала кооператив по строительству панельных домов и коттеджей. Однако обстоятельства сложились так, что ей пришлось оставить этот бизнес. Тогда же, в 1996 году, на деньги, вырученные от продажи собственной дачи, она учредила компанию «СтройМастер». В тот момент у компании не было имени и достаточных средств. Заработать и то, и другое косвенно помог кризис 1998 года. После дефолта у компаний, которые продавали жилье за доллары, остановились продажи. Тем временем частные инвесторы продолжали искать, куда вложить свои сбережения. Сначала они оккупировали вторичный рынок жилья, а затем переместились на первичный. В 1997 году «СтройМастер» начал подготовку к строительству первого жилого дома на улице Галущака. Удивительно, но нашей компании, которая тогда себя никак не зарекомендовала, поверили. Большинство квартир в этом доме было продано по себестоимости, поэтому прибыль была небольшая, зато мы заработали имя.
— Не мешают ли работе родственные отношения учредителей компании?
Е. К.: — У нас интересный стиль управления, нам удается дополнять друг друга. Там, где я поступаю слишком мягко, Вера Кузьминична более решительна, и наоборот, когда это необходимо, я могу смягчить ситуацию. В. К.: — Противоречия возникают, однако мы находим компромисс. Например, перед нами возникла проблема. Мы начинаем ее дробить на составляющие. В итоге мы должны решить несколько небольших проблем.
— Как повлияла на бизнес многопрофильность компании?
Е. К.: — С одной стороны, мы стали законно экономить на налогах. С другой — мы хотели выполнять максимальный спектр работ самостоятельно, чтобы быть полностью уверенными в качестве. Поэтому были созданы подразделения по производству пластиковых окон, собственный автопарк, филиал, который занимается фасадами и евроотделкой.
— Когда и почему вы решили заняться девелопментом?
Е. К.: — Девелоперское направление мы начали развивать два-три года назад, руководствуясь, конечно, растущим спросом и невысоким риском, присущим девелоперскому бизнесу. Он стабильный, надежный, достаточно доходный и, честно говоря, не такой суетный, как строительство. Однако на рынке девелопмента мы — не самые крупные игроки и не пойдем в такие значительные проекты, как, например, управление бизнес-центрами. Этот рынок занят, и, если в следующем году на нем появятся новые компании, может возникнуть эффект перенасыщения. С магазинами гораздо проще, но и этот рынок может насытиться, ведь сложно сказать, наберут ли они достаточно арендаторов. Выживать будут очень крупные торговые центры, такие как «Гигант», «Мегас». Я знаю, что есть серьезные проекты создания магазинов площадью 60–80 тыс. кв. м, подобных московской «Меге» или Auchan; уже строится IKEA. Если откроются два-три таких торговых центра, то на рынке торговой недвижимости станет очень тесно и строительство магазинов в центре города будет менее перспективным, чем на окраинах, в развивающихся районах. В условиях растущей конкуренции нужно сокращать сроки и увеличивать качество строительства. В связи с этим мы реформируем свои подразделения. Если этот процесс не увенчается успехом, расформируем их и начнем работать с компаниями, предлагающими более высокое качество работ. Например, уже вынашиваем планы сотрудничества с китайскими строительными корпорациями. Китай — очень серьезный игрок на строительном рынке. К тому же у строителей из КНР удобный и эффективный подход к работе. К примеру, немцы продают только качественные технологии и только за большие деньги, китайцы же предлагают на выбор — от качественных и дорогих до дешевых и плохих. Мне как потребителю это удобно: я могу подобрать товар или услугу для разных целей. К тому же можно значительно сэкономить на технологиях монолитного строительства, которые они используют, и скорости возведения объектов. — Какой сегмент рынка останется наиболее прибыльным и привлекательным с учетом того, что рентабельность коммерческой недвижимости начнет падать в ближайшие два-три года? Е. К.: — На мой взгляд, самая перспективная ниша — это строительство недорогого жилья. Посмотрите, сначала все ринулись строить так называемое элитное жилье (кирпичные или каркасно-кирпичные дома). Сегодня этот рынок близок к насыщению и не будет развиваться в ближайшие 5–10 лет, а на рынке дешевых домов мы ожидаем колоссального спроса. Почему мы и переносим приоритеты в пользу панельного домостроения: уже строим десять домов на Ельцовском жилмассиве и подбираем новые площадки. В Новосибирске сейчас невозможно приобрести новую квартиру дешевле, чем за 1 млн руб.; квартиры на вторичном рынке по такой же цене есть, но их очень быстро раскупают, поэтому спрос на одно- и двухкомнатные квартиры за 600–900 тыс. руб. будет огромен. Некоторые признаки ажиотажа заметны уже сейчас. Мы только анонсировали строительство домов в Ельцовском жилмассиве — за три месяца раскуплены два подъезда по достаточно высокой цене. — Сколько квадратных метров покупатель сможет приобрести за сравнительно небольшие деньги — 600–900 тыс. руб.? Е. К.: — По большому счету неважно, сколько — проблема не в площади. Можно строить квартиры минимальной площади, и их купят. Существует довольно большая группа покупателей, у которых есть 300–500 тыс. руб., остальные деньги человек может получить по ипотеке. Большей суммы он не найдет, а ему нужна собственная квартира. Чтобы панельное домостроение было рентабельным для строительной компании, нужно искать подходящие площадки (на мой взгляд, самые перспективные — на окраине города) и строить сразу микрорайоны со всей инфраструктурой: детский сад, школа, магазины и так далее.
— Есть мнение, что спрос даже на недорогое жилье не вырастет, пока не начнет работать массовая ипотека. Какие программы кредитования вы запускаете?
Е. К.: — На данный момент мы работаем со Сбербанком и Альфа-банком. Но пока ипотека все-таки невыгодна — слишком большие кредитные ставки. Я плохо представляю, как можно строить недорогое жилье без поддержки государства. Также нужно быть готовым к тому, что после того как ипотечная программа начнет работать, в течение года-двух цены на жилье значительно вырастут. По мере насыщения рынка они, конечно, понизятся до разумных пределов.
— На проекте панельного домостроения, вероятно, скажется дефицит стройматериалов, о котором уверенно говорят участники строительного рынка Новосибирска. Учитывая это, какого поставщика вы выберете?
Е. К.: — В Новосибирске есть один серьезный игрок, который сохранил и, более того, нарастил свои мощности — это Линевский домостроительный комбинат. Он предлагает интересную схему работы: Линево не только продает нам железобетон, но и предоставляет специалистов для монтажа.
— Можно ли столь уверенно говорить об увеличении объемов строительства жилья, когда в городе настолько актуальна проблема выделения земельных площадок?
Е. К.: — На самом деле за прошедший год на рынке земли стало больше порядка — покупает землю тот, у кого на это есть деньги. Недавно губернатор проводил совещание, на котором потребовал от мэрии ускорить выделение земли строителям. По его словам, нужно добиться того, чтобы сети прокладывали эксплуатирующие организации, а не застройщики. Честно говоря, такой практики в городе никогда не было, поэтому я плохо представляю, как изменится ситуация. И, что греха таить, в бюджете города на эти цели нет денег, как нет их в «Горводоканале», «Новосибирскэнергосбыте».
— В апреле вступил в силу Федеральный закон N 214 «О долевом участии в строительстве», согласно которому нельзя привлекать средства инвесторов на первом этапе строительства, до того как будет полностью оформлена вся необходимая документация. Как говорят строители, в законе есть еще ряд пунктов, ущемляющих их права. Площадки, на которых вы строите сейчас, были оформлены до принятия этого закона?
Е. К.: — Да, мы продаем квартиры в тех домах, земля для строительства которых была оформлена до апреля 2005 года. По новым правилам мы стали оформлять две площадки, строительство на которых начнем в феврале. В ходе сбора документов возникла масса трудностей, и могу сказать по собственному опыту, что это сверхсложный процесс. Закон противоречив, что в принципе ставит под сомнение его существование. Он не упрощает жизнь застройщику, равно как и не защищает инвесторов в полной мере: скромные штрафы, предусмотренные этим законом, не компенсируют потерь, которые может понести инвестор. В следующем году должен произойти перелом. То есть если закон начнет работать без изменений, то обороты крупных компаний упадут минимум в два раза, а половина строительных компаний, у которых один-два объекта, просто умрут либо будут вынуждены нарушать закон, продавать квартиры задним числом, придумывать какие-то уловки.
В. К.: — Этот закон тяжел еще и тем, что компания просто не может приступить к строительству, потому что не имеет права привлекать средства инвесторов. Получается, мы должны готовить площадки, собирать документы и строить за счет своих оборотных средств. Сейчас нашей компании хватает собственных оборотных средств на работу на одной-двух площадках, не более. Работы на готовых площадках нам хватит еще на год-полтора. Дальше оформление площадок будет не только более капиталоемким, но и довольно медленным процессом. Скажем, по старому законодательству мы тратили на сбор техусловий от трех до шести месяцев, сейчас — полтора года, не меньше. Мы теряем время, в результате чего увеличиваются сроки строительства и стоимость квадратного метра.
— Использование каких механизмов позволяет вам быть финансово состоятельными, чтобы строить крупные объекты и жилые комплексы за свой счет?
Е. К.: — Собственные оборотные средства и, безусловно, хорошая кредитная история в Сбербанке и Альфа-банке, которые кредитуют нас под строящееся жилье и залог имущества. Мы оформляем некоторые площади в построенных зданиях в собственность, чтобы использовать ее в качестве залога. Например, в торговом центре «Олимпия», который мы сдали в 2004 году, нам принадлежат Havana club и небольшой офис. В собственности компании будет весь торговый центр «Фараон» (5,5 тыс. кв. м). Для него уже подобраны якорные арендаторы: подписано предварительное соглашение с «Мегасом», договор с ЦУМом на стадии подписания. Мы ищем стабильности, поэтому «СтройМастер», возможно, перерастет в своеобразную финансовую структуру, которая будет управлять проектами и деньгами. — Есть ли способы обойти 214-й закон на уровне мэрии или областной администрации? В. К.: — Это федеральный закон. Не будем выполнять — завтра нагрянет с проверками прокуратура. Мы пытались повлиять на принятие закона. Однако замечания и предложения сибирских строителей, высказанные на федеральном уровне, когда этот закон только создавался, не были приняты во внимание.
— В связи с тем что новый закон погубит множество мелких компаний, станет ли новосибирский рынок строительства жилья привлекательнее для крупных федеральных строителей?
В. К.: — Да, заказчики из Москвы, Санкт-Петербурга, Томска придут, но не скоро. Поверьте, в ближайшие 5–10 лет жители области и города все равно будут покупать квартиры у знакомых, проверенных компаний. Практика подтверждает, что некоторые из заявленных проектов московских и омских компаний не осуществились. Я думаю, что еще долгое время крупные столичные компании будут заполнять нишу строительства складов, ресторанов, торговых центров, казино, офисов, заводов, а на жилищном рынке покупатели будут больше доверять новосибирским компаниям.
Е. К.: — Теоретически крупным компаниям регионального и федерального масштаба ничто не препятствует прийти в регионы, а если у новосибирских строителей упадут объемы работы, их перехватят другие. К тому же в нашем городе трудно выделить лидеров, которые составили бы конкуренцию «варягам». Есть лидирующая десятка, но кого-то одного выделить сложно, потому что за последние два-три года средние компании подросли, крупные немного сдали позиции. В реальности же московских игроков на рынке жилищного строительства нет. Появление «Социальной инициативы» и ее заявления изначально выглядели фантастично. Мы изучали площадку на берегу Оби в Октябрьском районе, на которой и работала эта компания. По нашим подсчетам, чтобы сдать один дом (на что потребуется изыскать, грубо говоря, 100 млн руб.), надо было вложить в сети от 500 млн до 1 млрд руб. Когда была анонсирована продажа квартир от 10 тыс. руб. за квадратный метр, то нам, строителям, стало ясно, что это несерьезный игрок.
— Кстати, насколько успешно управленческое решение, принятое «Социальной инициативой« и мэрией, — право застройки переуступили новосибирской компании «Мегаком-Спецстроймонтаж»? Не будет ли новый застройщик работать себе в убыток?
Е. К.: — Учитывая то, что мэрия один раз «обожглась« на этой площадке, она, наверное, подобрала надежного партнера и застройщика, хотя название «Мегаком-Спецстроймонтаж» мне незнакомо. Что касается рентабельности строительства, то, с одной стороны, часть коммуникаций уже готова и пришедшей компании будет легче, с другой — нужно учесть, сколько земли получил новый застройщик. Возможно, стоимость земли намного превышает затраты на достройку коммуникаций и жилья (цена за землю за последний год выросла в два-три раза). Скорее всего это реальный проект, но я готов поручиться, что дешевого жилья там не будет.
— Возможно, крупные строительные компании заинтересует не только роль заказчиков и они начнут скупать местные фирмы. Почему на новосибирском строительном рынке еще не наблюдаются такие процессы?
В. К.: — Наверное, прибыльность этого бизнеса незначительна.
Е. К.: — Ответ кроется еще и в отсутствии готового продукта, то есть нет крупных и, главное, прозрачных строительных компаний. А ведь нужно видеть, что покупаешь.
— Однако не происходит слияний и поглощений и между новосибирскими компаниями, которые хорошо друг друга знают.
Е. К.: — От некоторых разорявшихся компаний нам поступали предложения купить их бизнес вместе с их объектами и долгами. Но мы отказывались, придерживаясь мнения, что мы не можем рисковать ни собственными средствами, ни вложениями наших инвесторов. Ведь чтобы достраивать чужой объект, мы должны быть уверены как в фундаменте здания, так и в чистоте сделок. Строительство жилья — очень ответственный бизнес, достаточно ошибиться один раз, и компания может на этом закончиться. В следующем году, когда мелкие компании начнут разоряться, таких предложений будет больше.
Comment section