Хотя по доле ипотечных кредитов в ВВП Россия в разы отстает от европейских стран, доля нового жилья, приобретаемого по ипотеке, приближается к мировому уровню. Например, в Кемеровской области, по данным департамента строительства, этот показатель составляет 36%. Развитию ипотеки способствует и рост цен, вынуждая заемщиков брать кредиты. Пока одними из сдерживающих факторов рынка строительства выступают неразвитость механизма перетока ипотечных средств на публичный рынок и узкие возможности по выбору ипотечного продукта.
Сегодняшние ипотечные предложения банков, несмотря на их изобилие, не балуют потенциальных заемщиков оригинальностью. Значительная доля их заключается в фиксированной ставке на весь срок кредита и равномерных выплатах. И хотя сегодня у заемщика появились возможности по реструктуризации ипотечных кредитов, взятых ранее по высокой ставке, или варианты досрочного погашения части задолженности в случае роста дохода, но заранее эти механизмы в стандартный ипотечный продукт не заложены. При этом в США с начала 80-х годов распространение получили ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой, которая привязана к одному из макроэкономических индикаторов, например, ставка LIBOR (стоимость денег на межбанковском рынке). К ней добавляется премия банка в зависимости от условий кредита, но обычно не превышающая 2 процентных пункта. В результате заемщик выплачивает долг, опираясь на состояние мировой экономики: при снижении процентных ставок на глобальном рынке выплаты по кредиту снижаются.
Снижение в 2003 году ставки ФРС до 1,25% привело к пропорциональному снижению ставки по ипотечным кредитам до 2,5–3,5% и обусловило взрыв спроса на американском рынке на этот финансовый инструмент. Однако у этой медали есть и обратная сторона: набрав кредитов в период «дешевых» денег, заемщики оказались не готовы к росту ставок до нормального уровня в 5–7%, что привело в 2007 году к кризису на американском рынке недвижимости. В России подобный инструмент также постепенно начинает приживаться: его предлагает в Сибири ряд банков. В качестве базы для расчета плавающего процента по ипотеке используется индекс MosPrime, рассчитываемый на базе ставок крупнейших банков. Подобный вид кредита в регионе предлагает, например, GE Money Bank. При предоставлении справки 2-НДФЛ ставка составляет MosPrime + 6%. Для сравнения: по обычному рублевому кредиту ставка в банке составляет 11%. По плавающим ипотечным кредитам в долларах в Райффайзенбанке ставка составляет LIBOR + 5% начиная со второго года. По рублевым кредитам в первые пять лет ставка фиксируется на уровне 10,9%, а начиная с шестого года устанавливается как MosPrime + 4,5%. Фиксированная ставка по кредиту в рублях составляет 11,9%.
По словам аналитика агентства недвижимости «НИАН» Ольги Прушковской, «ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой предлагаются незначительным количеством банков. Они не до конца понятны большинству заемщиков. Тем не менее банки, предлагающие этот продукт, говорят о том, что доля выданных кредитов с плавающей ставкой за последние месяцы составила 50% и более от всего кредитного портфеля. Анализируя нашу риэлтерскую практику по работе с ипотекой, мы видим, что незначительный процент заемщиков выбирает кредитный продукт с плавающей ставкой. В основном это экономисты, бизнесмены и банковские работники. Данный факт говорит о том, что большинство заемщиков не может разобраться самостоятельно, от чего зависит плавающая ставка, в чем ее плюсы и минусы».
Еще одна причина большей популярности ипотеки в США и Европе по сравнению с Россией — легкость вывода средств с первичного ипотечного рынка на фондовый рынок. За счет этого ипотечные компании получают возможность привлечения средств под стандартизованный пакет ипотечных обязательств. Активное внедрение такого формата ведется сейчас в России. Один из инструментов этого — секьюритизация. Она подразумевает трансформацию ипотечных обязательств заемщиков, находящихся на балансе банка, в ценные бумаги, которые можно перепродавать инвесторам. В результате фактически происходит продажа будущих требований банка (ипотечных кредитов) инвесторам, которые платят банку деньги сейчас.
По словам Ольги Прушковской, «в первую очередь секьюритизация актуальна для коммерческих банков, которые специализируются на выдаче ипотечных и потребительских кредитов. Она снижает стоимость заемных денежных средств, очищает баланс кредитной организации, улучшает ее финансовые показатели». Крупнейшие отечественные банки уже проводят секьюритизацию своих кредитных портфелей (Газпромбанк, Внешторгбанк), планируют провести ее УРСА Банк, СОБИНБАНК, «КИТ Финанс».
Comment section