Яна Янушкевич, Источник «КоммерсантЪ-Сибирь»
Попытка УК «Тройка Диалог» превратить новосибирский торговый центр (ТЦ) «Алпи-Сити» на ул. Дуси Ковальчук в посещаемый, прибыльный объект не удалась. ТЦ, пережив перепланировку и переименование в «Мозаику», не оправдал ожиданий посетителей и арендаторов. Управляющие решили рискнуть еще раз: в мае объект снова закрывается на реконструкцию. Название ТЦ тоже изменится — «Мозаика» станет «Малинкой». Эксперты скептически оценивают перспективы торгового центра, за которым тянется шлейф неудач.
иллюстрация с kommersant.ru О том, что ТЦ «Мозаика» расторгает договоры с арендаторами, „Ъ« сообщили в управляющей компании Ross Group. Сейчас в трехэтажном торговом центре они остались только на первом этаже. “К маю все помещение будет свободно от арендаторов, начнутся работы по реконструкции”, — сказал один из менеджеров Ross Group, отказавшись сообщить дальнейшие подробности. “Тройка Диалог” вчера не ответила на запрос „Ъ».
«Здание торгового центра требует реконструкции — “Сибирская губерния” построила здание наспех, с многочисленными недочетами, именно из-за этого управляющим не удалось привлечь многих федеральных ритейлеров, которые интересовались „Мозаикой»«, — сообщил „Ъ» один из участников рынка, хорошо знакомый с данным объектом.
Новосибирский ТЦ «Алпи-Сити» площадью 23 тыс. кв. м на ул. Дуси Ковальчук был построен в 2006 году. УК «Тройка Диалог» через закрытый паевой инвестиционный фонд «Коммерческая недвижимость» приобрела торговый центр у красноярского ритейлера «Алпи» в августе 2008 года более чем за 1, 1 млрд руб. «Алпи» продал объект, чтобы расплатиться по облигациям.
В 2009 году одним из потенциальных арендаторов «Мозаики» называли «Ашан», вспоминает представитель торговой сети, ранее арендовавший помещение в ТЦ и также попросивший не указывать его имени. «„Ашан» выдвинул условие переделать помещение в соответствии с его стандартами, но владельцы объекта не согласились«, — объясняет бизнесмен. Поэтому, полагает он, сейчас в качестве продуктового оператора в ТЦ работает сеть “Поляна”, которая не создает значимого покупательского трафика.
Якорные арендаторы начали покидать ТЦ еще в 2010 году. В частности, “Посуда Центр” съехал из “Мозаики” в гипермаркет “Домоцентр” на проезде Энергетиков. Директор по развитию сети “Посуда Центр” Игорь Васюков причиной переезда назвал “завышенные финансовые ожидания владельцев торгового центра”. “Марку Афраймовичу, на тот момент управляющему партнеру Ross Group, удавалось отстаивать свою точку зрения, объяснять, что раскрутка торгового центра требует времени и усилий”, — вспоминает он. Однако, по мнению господина Васюкова, после ухода Марка Афраймовича (скончался в 2010 году. — „Ъ») со стороны владельцев возобладал «финансовый подход», то есть стремление сократить сроки окупаемости объекта любой ценой, в том числе и за счет повышения ставок аренды.
По данным участников рынка, сейчас над новой концепцией объекта и наполнением арендаторами работает консалтинговая компания Knight Frank. Как сообщил „Ъ« партнер, региональный директор по торговой недвижимости Knight Frank Сергей Гипш, после реконструкции состав арендаторов в ТЦ “принципиально изменится”: будет усилена “развлекательная составляющая”, появятся рестораны, фуд-корт, детский развлекательный центр. Якорным арендатором, по его словам, выбран “новый гипермаркет городского формата”. Решено изменить и название объекта — “Мозаика” станет “Малинкой”. Объем инвестиций в реконструкцию господин Гипш не уточнил.
Потенциальный арендатор гипермаркета, в соответствии с требованиями которого ведется реконструкция, — сеть “О’Кей”, говорят участники рынка. В сети “О’Кей” на запрос „Ъ» не ответили.
Директор RID Analytics Елена Ермолаева оценивает перспективы торгового центра пессимистически. «Чтобы обеспечить трафиком столь крупный объект, он должен быть значимым не только для жителей близлежащих многоэтажек, но, по крайней мере, всего правобережья. Значит, “Малинка” должна конкурировать с “Калиной”, “Ройял парком”, „Аурой»«, — объясняет аналитик. Выбор сети “О’Кей” в качестве оператора гипермаркета госпожа Ермолаева оценила как “неудачный”: в Новосибирске у сети узкий ассортимент и сравнительно высокие цены, сформировать покупательский поток “О’Кей” не удастся. Единственным выходом, по ее мнению, было бы создать узкоспециализированный торговый центр — например, радиоэлектроники, текстиля или других товаров, уточнила она.
Директор риэлторской компании Зафар Умаров указывает, что главной проблемой “Малинки” станет размер ТЦ, которого явно не хватит, чтобы вместить необходимый спектр развлекательных услуг и галереи. “Кто пойдет в небольшой торговый центр, когда в городе есть гиганты в 70, 130 и 150 тыс. кв. м, где есть развлечения на любой вкус и кошелек?” — считает он. Господин Умаров предполагает, что лучший выход для “Тройки” — продать здание и зафиксировать убытки. “Малинку” он оценил “не более чем в 0, 5—0, 6 млрд руб.”.
Открытие торгового центра намечено на декабрь 2012 года.