Источник: «Континент Сибирь»
Появление в Новосибирске в 2011 году двух крупных торговых центров — «Аура» и «Сан Сити» — дает серьезный повод «старым» торговым центрам задуматься о реконцепции и работе над имиджем. Некоторые выводы о новых штрихах на красочной картине ритейла сделала ЕКАТЕРИНА БУРЛАКОВА.
иллюстрация с ksonline.ru «Ввод “Ауры” однозначно “перетягивает” часть потребительских потоков из “МЕГИ” — в самом деле, зачем жителям центральной части Новосибирска ездить на левый берег, если необходимый товар они могут найти и в правобережье. Не менее половины правобережных посетителей могут “мигрировать” в “Ауру”. Поэтому отток потребителей “МЕГИ” в пользу “Ауры” может уже в ближайшие месяцы составить 20% и более. Добавлю, что на часть левобережных посетителей “МЕГИ” уже претендует комплекс “Сан Сити”, — уверен управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. — При этом “Аура”, на мой взгляд, не очень сильно “вытягивает” имеющийся сегодня потребительский поток из “Сибирского Молла”, который с самого начала своей деятельности, по сути, обслуживает микрорайоны “Золотая Нива” и “Березовая роща”, он удобен для их жителей. Ввиду нынешнего отсутствия гипермаркета в “Сибирском Молле” часть этих людей, ездивших за покупками в “Ашан” (то есть в “МЕГУ”), станет ездить за покупками в “О’КЕЙ” (то есть в “Ауру”). Кинотеатр же в “Сибирском Молле” с самого своего открытия конкурирует с “Синема Парком” (кинотеатром в “Ройял Парке”), тут картина конкуренции уже “устоялась” и в ближайшие месяцы вряд ли сильно изменится».
Конкуренты новых объектов, как обычно в таких случаях, «держат удар» и говорят о совершенствовании своей работы. «Сегодня уже ощущается подъем рынка торговых центров в Новосибирске, заметно улучшается качество предоставляемых услуг. И тем торговым центрам, которые не относятся к лидерам, придется перестраиваться. Производить реконструкцию, удивлять потребителя. Это нужно, чтобы выжить. Сегодня уже можно говорить о переизбытке торговых площадей в Новосибирске», — считает руководитель проекта ТРК «Горский» Андрей Печенкин.
«Арендаторы ТРЦ “Сибирский Молл” сегодня ощущают спад посещаемости, что, скорее всего, является результатом открытия этой весной новых ТЦ. Сработал эффект новизны, и к осени ситуация может стабилизироваться, когда покупатели определятся с выбором “своего” торгового центра», — считает директор магазинов Calvin Klein Jeans Татьяна Кальченко.
Несмотря на мнение, что «Аура» отнимет часть покупателей у «Сибирского Молла», обсуждается и возможность отсутствия конкуренции между ними — слишком концептуально два центра отличаются друг от друга. «Сибирский Молл» и до открытия «Ауры» имел невысокий трафик, но это связано с отсутствием якорного арендатора — гипермаркета. Он стоит на «правильной» стороне дороги: жителям Дзержинского района удобно в него заезжать по дороге домой. В «Ауру» заезжать менее удобно. Что касается концепции «Ауры», то ТЦ, хотя и привлекательный за счет огромной площади объекта, имеет и недостатки: трафик покупателей распределяется очень неравномерно, 3–4-й этажи менее посещаемы, хотя на 4-м этаже есть точка притяжения — фуд-корт, торговые точки там явно страдают от нехватки посетителей«, — считает директор RID Analytics Елена Ермолаева.
“Считаю, что при всем уважении к рознице и всех ее иллюзиях три мощных торговых улицы (Красный проспект, Вокзальная магистраль, проспект Карла Маркса) и четыре крупнейших современных торговых центра (”Аура», «МЕГА», «Ройял Парк», «Сибирский Молл» — я пока не считаю таковым «Сан Сити») — однозначное перепроизводство торговой недвижимости для имеющихся доходов горожан. Уже в ближайшие месяцы мы увидим снижение средних рублевых ставок аренды торговых площадей в городе и «кровавую» битву за посетителей между этими и другими торговыми объектами. Столовая в «Версале» — это ведь показатель, что под другое площади объекта не понадобились«, — уверен Сергей Дьячков. Все представители торговых центров сегодня признают небольшой спад посещаемости, но связывают это исключительно с началом лета. “За последние месяцы покупательский поток изменился только в связи с сезонностью, лето — не самое лучшее время для посещения ТРЦ”, — говорит директор сети ТРЦ “Континент” Наталья Патрина.
Участники рынка рассчитывают, что ставки все же будут сохранены на прежнем уровне. “Ставки в торговых центрах зависят от ситуации на рынке: покупательской способности и спроса на помещения. Работа над “Аурой” показывает, что спрос со стороны ритейлеров на качественные торговые площади очень большой. Ситуация на потребительском рынке Новосибирска улучшается. На этом фоне арендные ставки в торговых центрах, которые теряют интерес со стороны покупателей, будут снижаться, но в качественных торговых центрах останутся на прежнем уровне”, — считает старший консультант департамента аренды торговых центров Jones Lang LaSalle Сергей Котов.
“В Новосибирске достаточно высокие ставки”, — говорит директор по развитию сети “Рив Гош” Евгений Сапфиров и приводит такие аргументы: в среднем арендные ставки находятся в диапазоне от 1500 руб. до 3000 руб. Для сравнения: в Омске эта цифра составляет от 1000 руб. до 2000 руб. Эти же расчеты подтверждает директор TSC Татьяна Аржаева: “Аренда сегодня составляет в Новосибирске от 1000 до 3500 рублей за квадратный метр”.
“Что касается арендной платы за площади в ТЦ, то сегодня нет четкости и прозрачности в ценовой политике, — рассказывает Аржаева. — Некоторые операторы берут с арендаторов плату за вход в торговый центр, сумма которой может быть не менее полумиллиона. Есть много субъективных оценок у специалистов по аренде, из-за чего некоторые компании с интересными предложениями не могут попасть в торговый центр”. Конкуренция на рынке Новосибирска усиливается. Помимо открытия “Ауры” и “Сан Сити”, строятся новые торговые объекты. Появляются новые бренды, которые отсутствовали на рынке Новосибирска, свежие развлекательные компоненты — совокупность этих факторов влияет на посещаемость.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Какими бы ни были сроки аренды, никогда не потеряет актуальности вопрос построения эффективных и лояльных взаимоотношений арендатора и арендодателя. Разумеется, в этом тандеме имеются свои “подводные камни”. Данный вопрос будет рассмотрен подробнее на конференции “Управление коммерческой недвижимостью”, которая состоится 16 сентября в Новосибирске. В преддверии встречи участников рынка коммерческой недвижимости ведущие компании озвучили мнение своих представителей касательно состояния этой сферы и отношений в тандеме “арендатор–арендодатель”.
Торул Гонден, начальник отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle: “Наблюдается недостаточная осведомленность арендодателей о реальном положении дел у арендаторов, как в целом их бизнеса, так и применительно к конкретному помещению. Также не всегда имеется полная осведомленность арендодателей о стандартных для рынка условиях арендных взаимоотношений. Одним из недостатков, с которым мы часто встречаемся, является отсутствие на объектах разработанных норм и правил, обязательных для исполнения всеми арендаторами, которые невозможно изложить полностью в договоре аренды. Такие правила приводятся в справочнике арендатора, разрабатываемом под определенный объект. При наличии справочника большинство ежедневных проблем может быть решено в рабочем порядке. Из нашей практики арендодатель при регулировании отношений чаще обращается к этому руководству, нежели к договору аренды, что подтверждает значимость справочника (например, время инкассирования, регулирование вывоза ТБО, время доставки, разгрузки и погрузки товаров арендаторов и прочее). Договоры аренды, как правило, не предоставляются сотрудникам, непосредственно находящимся в арендуемых помещениях. Справочник арендатора в таких случаях является тем самым документом, который арендатор всегда имеет под рукой и может получить необходимую информацию об операционной деятельности на объекте”.
Евгения Шевченко, руководитель отдела управления проектами HSG Zander: “К проблемным моментам можно отнести отсутствие возможности четкого планирования работ (например, отключение электричества, о котором арендодателю сообщают за сутки, в то время как оповещение о такого рода отключениях должно быть заблаговременным). Отсутствие точек питания в здании бизнес-центра и необходимость поиска заведений для обедов и кофе-брейков вне офиса также создают определенный уровень дискомфорта. С другой стороны, любое заведение ресторанного типа сопряжено с наличием специфических запахов как в самом ресторанном помещении, так и в прилегающих зонах, что может вызвать недовольство арендодателя, арендаторов и посетителей бизнес-центра. Недовольство арендаторов может также вызвать отсутствие общения между арендатором и арендодателем, в том числе регулярных плановых встреч, на которых обе стороны имеют возможность обсудить текущие вопросы, пожелания, условия работы бизнес-центра”.
Матвей Ляпин, директор компании “СМАРТ-коммерческая недвижимость”: “По большому счету, “подводный камень” один — краткосрочный договор, который, как правило, защищает интересы только арендодателя. Но зрелость западных компаний во всех отношениях позволяет им по-хорошему манипулировать арендодателем, добиваясь гармоничных арендных отношений.
Безусловно, главным юридическим инструментом, регулирующим отношения в паре “арендатор–арендодатель”, является договор. На практике очень много факторов, которые влияют на отношения “арендодатель–арендатор”. Однако я бы выделил понятие, которое считаю самым главным в этой связке. Его можно обозначить по-разному: порядочность, вменяемость, честность в отношениях, верность слову”.