Михаил Кичанов, Источник: «Континент Сибирь»
Рынок торговой недвижимости Новосибирска находится в стадии депрессивной стабилизации, считают опрошенные «КС» эксперты. Ситуация заметно лучше, чем в первом полугодии прошлого года, но о серьезном росте говорить не приходится. В торговых центрах стало меньше свободных площадей, арендные ставки больше не падают, усилились позиции местных торговых операторов, готовых входить в новые проекты на фоне сокращения спроса со стороны международных и федеральных игроков рынка. В основном сливки от торгового бизнеса сейчас собирают центры, способные предложить покупателю сотню одежных брендов, супермаркет, кинотеатры, большую игровую зону для детей…
иллюстрация с ksonline.ru Вкус халвы Несмотря на заявления властей, что кризис пошел на спад и экономическая ситуация в стране выравнивается, участники новосибирского рынка торговой недвижимости характеризуют сегодняшнее состояние своего бизнеса как депрессивную стабилизацию. «Говорить, что рынок уже ожил, — это как кричать: “Халва, халва!” Звучит вкусно, но слаще от того не становится», — отмечает директор ООО «Калина» (управляет ТРК «Калина центр») Людмила Фролова. «Не думаю, что экономический кризис близок к завершению. Наступила некая стабильность. Больше нет панического бегства арендаторов из торговых центров, как это происходило год назад; прекратилось заваливание арендодателей письмами с требованием о снижении стоимости аренды. Тем не менее к докризисному уровню арендных ставок мы еще не вернулись. Радует то, что у нас нет вакантных площадей, а если они появляются, мы их быстро заполняем», — комментирует директор сети ТРЦ «Континент» Наталья Патрина.
По мнению экспертов, сегодня очень осторожно и со сдержанным оптимизмом можно лишь говорить о том, что постепенно складываются предпосылки для восстановления рынка торговой недвижимости. Пока позитивные тренды наблюдаются только в части аренды. «Несмотря на то что спрос остается сравнительно слабым, а уровень вакантных площадей — по-прежнему достаточно высоким, здесь определенно наблюдается некоторое оживление. На наш взгляд, один из основных позитивных факторов заключается в том, что в условиях общего благоприятного макроэкономического фона заметно укрепляется восходящая динамика в ритейле. Рост продаж был зафиксирован уже в феврале (+0, 9% год к году) и заметно усилился в марте (+2, 9% год к году). По итогам января–марта темпы роста оборота розничной торговли в РФ в сопоставимых ценах составили 1, 3%, — говорит аналитик УК “Финам Менеджмент” Максим Клягин. — Мы склонны считать, что в Новосибирске также наблюдаются определенные положительные тенденции, хотя стоит отметить, что ситуация в розничной торговле здесь пока складывается не столь оптимистично: по итогам I квартала сохраняется снижение товарооборота на 2% к уровню прошлого года».
Управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвид О’Хара в своих оценках более категоричен: «Тенденции, характерные для рынка профессиональной торговой недвижимости Новосибирска, следующие: сокращение спроса со стороны торговых операторов (происходящее вследствие свертывания программ регионального развития), высокая ротация арендаторов в существующих объектах, а также усиление позиций местных торговых операторов, готовых входить в новые проекты и получивших сейчас эту возможность на фоне сокращения спроса со стороны международных и федеральных игроков рынка».
В качестве позитивных перемен на рынке заместитель директора Jones Lang LaSalle Ольга Стариченко отмечает рост спроса со стороны ритейлеров на площади в 300–800 кв. метров. «Еще недавно поиск арендаторов на данный формат являлся основной проблемой при формировании якорной/мини-якорной группы операторов в ТЦ», — вспоминает госпожа Стариченко. — Однако, как и в прошлом году, основное внимание потенциальные арендаторы уделяют площадям небольшого формата — от 10 до 60 кв. метров«.
Лидеры спроса Основными факторами, влияющими на успешность торгового центра, являются: месторасположение, привлекательность/удобство (дизайн, комфорт, навигация), набор услуг/состав операторов и маркетинг. “Главными критериями успешности ТЦ являются профессиональная концепция и подбор арендаторов на основании тщательного анализа потребностей рынка и целевой аудитории проекта”, — убежден господин О’Хара.
»Трафик формируют ритейлеры, которые делают рынку сильное предложение — по цене, по ассортименту (либо широкому, либо уникальному). Кроме того, трафик формируется за счет синергии ритейлеров: если под одной крышей работают многие брендированные розничные операторы, то покупателю будет удобно прийти в такой ТЦ, а не посещать аналогичные магазины формата street retail в разных местах города«, — отмечает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. “Профессиональная управленческая команда при определенных благоприятных условиях вполне способна увеличить трафик и, соответственно, доходность ТЦ за счет оптимального в каждом конкретном случае выбора арендаторов и других инструментов управления”, — вторит коллегам господин Клягин.
По мнению опрошенных “КС” экспертов, наиболее успешными ТЦ Новосибирска сегодня являются СТЦ “МЕГА” (130 тыс. кв. м), ТРК “Ройял Парк” (43, 6 тыс. кв. м), ТВК “Большая Медведица” (72 тыс. кв. м), ТРК “Горский” (20 тыс. кв. м), ТРЦ “Калина центр” (10, 6 тыс. кв. м), ТЦ “Мегас” на Красном проспекте (21 тыс. кв. м), сеть ТРЦ “Континент” (на ул. Троллейной, на Гусинобродском шоссе и на ул. Кропоткина) и ЦУМ (9 тыс. кв. м).
Как правило, лидеров рынка объединяет наличие кинотеатра, большое количество одежных брендов, фудкорт, супермаркет. “Для успеха необходимы сильные якори — прежде всего супермаркет и кинотеатр. Они обеспечивают около 30% покупательского трафика. К этому нужно добавить 100–120 хороших брендов. Тогда ТЦ будет априори востребован”, — уверен директор по развитию УК “Успех” Валерий Семибратов.
»Мы наблюдаем устойчивый интерес как со стороны арендаторов, так и со стороны посетителей. Уровень наполняемости площадей торгового центра «МЕГА» сейчас превышает 97%. Динамика показателей посещаемости и продаж демонстрирует устойчивый рост. К настоящему моменту число посетителей семейного торгового центра «МЕГА Новосибирск» ежемесячно превышает 1 млн человек«, — рассказывает управляющий семейного торгового центра “МЕГА Новосибирск” Анастасия Дмитриева. По ее мнению, определяющим фактором для успеха СТЦ “МЕГА” на рынке является наличие сильного пула арендаторов, сформированного на основании анализа потребительского поведения, интересов и целей посетителей торгового центра. “Как показывает практика, сегодня покупателю интересны торговые марки с хорошо продуманной концепцией, предлагающие товары и услуги с оптимальным соотношением цены и качества”, — подчеркивает госпожа Дмитриева. “Я считаю, что главным преимуществом нашего комплекса является самый большой формат в Новосибирске по площади и ассортименту магазинов “М.Видео” и “Детский мир”, — добавляет управляющий ТРК “Горский” Наталья Кмит. Трафик в ТРК “Горский” составляет 130 тыс. покупателей в месяц.
В последние месяцы на новосибирском рынке торговой недвижимости упрочил свои позиции “Сибирский Молл” (67 тыс. кв. м), который открылся в кризис и долгое время был слабо заполнен арендаторами. Во многом рост интереса к “Сибирскому Моллу” был связан с открытием в конце прошлого года кинотеатра “КИНО СИТИ”. По данным Управляющей компании ТиКРЦ “Сибирский Молл” ООО “Торговый квартал–Новосибирск” (ТкН), в апреле доля посетителей кинотеатра в общем трафике составила 10%. “За счет проведения взвешенной арендной политики в ТиКРЦ “Сибирский Молл”, а также с помощью интересных развлекательных акций и мероприятий удалось привлечь дополнительную аудиторию в центр и тем самым минимизировать сезонное влияние на посетительский трафик. На данный момент посетительский трафик ТиКРЦ “Сибирский Молл” составляет 400 тыс. человек в месяц”, — заявили “КС” в пресс-службе ТкН. Ценовые реалии Несмотря на то что большинство крупных ТЦ Новосибирска заполнено на 95–100%, управляющие компании не спешат повышать цену аренды. “Пока лишь незначительная корректировка цен. Арендные ставки мы немножко повысили тем арендаторам, которым в прошлом году пошли навстречу и снизили ставки больше, чем другим. То есть рост составил для них около 15%”, — говорит Наталья Патрина. При этом в целом по рынку падение арендных ставок составило 30–50%. Сегодня самая дорогая арендная ставка в торговых центрах “Континент” составляет 14 тыс. рублей (банкомат) в месяц за кв. м, самая дешевая — 600 рублей. В “Ройял Парке” ставки колеблются от 1, 5 до 10 тыс. рублей, а в ТРК “Горский” — от 500 рублей до 3 тыс.
”Определенное незначительное повышение арендных ставок у нас все-таки недавно произошло, но только для мелких арендаторов, которых на рынке больше, а не для “якорей”. Значительно повышать ставки мы не можем, так как тем самым рискуем отпугнуть арендаторов», — объясняет директор ООО «Калина» (управляет ТРК «Калина центр») Людмила Фролова. В ожидании новых ТЦ Хорошим показателем того, что острая фаза кризиса уже миновала является открытие месяц назад в Новосибирске торгово-офисного центра «Версаль» (40 тыс кв. м) на площади Маркса. По мнению пиар-менеджера АН «Жилфонд» Ларисы Сокольниковой, главным конкурентным преимуществом ТЦ «Версаль» является месторасположение. «Выход из метро прямо на первый этаж торгового комплекса — это большой плюс, как для покупателей, так и для арендаторов. Хороший трафик им обеспечен. Дублирование многих популярных марок (одежда, обувь, детские товары, салоны связи), присутствующих в МЕГЕ, а также продуктовый гипермаркет, дает возможность внушительной части пеших покупателей и тех, кто пользуется метро и общественным транспортом, не ездить в МЕГУ, а покупать всё необходимое на площади Маркса в “Версале”. Как результат, находящийся здесь же на пл. Маркса ТЦ “Фестиваль” рискует потерять значительную часть покупателей. В свое время отказавшись от выхода в метрополитен, сегодня “Фестиваль” может проиграть рядом стоящему соседу, имеющему такой выход», -— считает госпожа Сокольникова.
На сегодняшний момент «Версаль» — самый крупный торговый комплекс на площади Маркса, однако уже осенью пальму первенства у него может отобрать Sun City (65 тыс кв. метров). Сильными сторонами Sun City обещают стать супермаркет «Мегас» и многозальный кинотеатр «Синема Парк».
«Площадь Маркса с точки зрения девелопмента — довольно мрачное место, -— считает Елена Ермолаева. — Слишком высокая концентрация коммерческой недвижимости. Если там будет построено все, что задумано, неизбежно часть объектов попросту “умрет”. Сама же пл. Маркса уже сейчас не справляется с автомобильным трафиком, явно видна нехватка парковок. Многое может изменить и продление в будущем ветки метро до пл. Станиславского, что снизит пешеходный трафик на пл. Маркса».
Как рассказал «КС» Валерий Семибратов («Успех») в сентябре будет открыт ТЦ «Голден парк». ТЦ уже укомплектован более чем на 70%. Главным «якорем» здесь станет гипермаркет «Ашан». Возобновил «Успех» и строительство ТЦ «Аура», который должен открыть свои двери во второй половине следующего года.
Тем не менее, в целом эксперты прогнозируют на ближайшие год-два сохранение низких темпов ввода новых объектов. «Основная часть новых проектов, вышедших на рынок в последние месяцы, это ранее запланированные объектов, завершение реализации которых по тем или иным причинам откладывалось на фоне кризиса. Новые объекты практически не закладываются. Ситуация с вводом новых площадей в Новосибирске существенно не отличается от положения дел по стране в целом. В 2009 г. более половины всех торговых площадей планировавшихся к вводу в 2009—2010 г. заморожено, а сроки возможного завершения проектов остаются неопределенными», — поясняет Клягин.
При этом специалисты уверены, говорить о насыщенности рынка Новосибирска торговыми площадями еще рано. На локальном рынке города сохраняется дефицит предложения качественных торговых объектов и на фоне падения объема ввода новых площадей ситуация в среднесрочной перспективе будет только усугубляться.
«Кризис не только скорректировал планы девелоперов, но и, как следствие, позволил рынку остаться еще “чуточку голодным”. На сегодняшний день, руководствуясь основными принципами ритейла — хорошо спроектированный ТРЦ с выгодным местоположением и интересным составом операторов, разумеется достаточно крупный, привлечет горожан и будет успешным. Но речь идет об одном — максимум двух масштабных проектах, поскольку новосибирский рынок возможно даже более других пострадал во время кризиса, да и ритейлеры уже достаточно хорошо представлены в городе. Таким образом, уже на сегодняшний день речь идет зачастую не об открытии нового магазина, а о перемещении из менее успешных ТЦ», — убеждена Ольга Стариченко (Jones Lang LaSalle).