Участие риэлтерских компаний в программе ипотечного кредитования может стать одним из перспективных путей для оздоровления сложившейся на рынке недвижимости кризисной ситуации. О внедрении программы в регионе и роли агентств недвижимости в ее развитии с корреспондентом «КС» ЕКАТЕРИНОЙ ХЛЕБНИКОВОЙ беседует вице-президент Российской гильдии риэлтеров, председатель совета директоров агентства недвижимости «Миэль» (Москва) ГРИГОРИЙ КУЛИКОВ.
– Григорий Львович, как развитие ипотеки повлияет на рынок недвижимости?
– Развитие ипотечного кредитования увеличит количество операций на рынке недвижимости. А рост оборота и перераспределение жилья выгодны всем сторонам: на сегодняшний день, например, достаточно много граждан, особенно пенсионеров, проживающих в одиночку или вдвоем в двух-, трехкомнатных квартирах. Обслуживание таких площадей требует существенных денежных средств, а с неизбежным ростом оплаты коммунальных услуг вообще станет дорогим удовольствием.
С другой стороны, очень актуальна проблема улучшения жилищных условий путем расширения площади – у людей есть двухкомнатная квартира, но нет средств на доплату и приобретение трехкомнатной. В результате они вынуждены тесниться в существующих условиях. Ипотечные программы позволят решить эту проблему при сравнительно небольших суммах кредитов, когда речь идет лишь о частичной доплате.
Таким образом, развитие ипотечных схем будет только способствовать активному перераспределению жилья на рынке в соответствии с потребностями и возможностями граждан. А увеличение количества подобных сделок выгодно как потребителям и обществу в целом, так и риэлтерам.
– Какова роль риэлтера в схеме ипотечного кредитования, где, на первый взгляд, основными действующими лицами являются банк, предоставляющий кредит, заемщик и Агентство по ипотечному кредитованию?
– Миссия риэлтера – собрать все звенья воедино. Например, в цепочке, когда одну квартиру (ту же двухкомнатную) нужно продать, затем полученные средства направить на приобретение трехкомнатной квартиры и одновременно предоставить банку гарантии, что сделка не только юридически безупречна, но и будет доведена до конца. Налицо вполне конкретные и определенные функции риэлтера. И в Москве мы уже достаточно плотно этим занимаемся. По крайней мере 8 московских риэлтерских компаний (включая нашу) активно и профессионально участвуют в схемах ипотечного кредитования. И речь идет не о случайных сделках с периодичностью раз в месяц (или раз в квартал, как это пока еще происходит в Новосибирске).
Работа ведется планово и профессионально. Кроме того, в подобных схемах получения «длинных» денег (долгосрочного ипотечного кредита) иногда необходимо привлечение краткосрочных кредитов. Ведь, как правило, такие сделки многоступенчатые: продажа-покупка квартир представляет собой довольно длинную цепочку (иногда до 5 квартир). И если где-то участвует ипотечный кредит, без краткосрочных («коротких») денег не обойтись. Не всякий продавец готов переоформить недвижимость в собственность будущего заемщика, имея на руках только 30% от ее стоимости.
По моему опыту, из 10 продавцов, получивших первоначальный взнос, ни один не согласится ждать 2 месяца для завершения сделки. Возникает потребность в «коротких» деньгах для полноценного выкупа квартиры новым собственником, который затем как заемщик обратится в банк для получения кредита на 70% от стоимости квартиры. А это зачастую могут предоставить только риэлтерские компании. Таким образом, риэлтеры приобретают статус активных и значимых участников ипотечных программ. И не столько в плане проверки правовой истории объекта недвижимости и поиске, сколько в обеспечении «играющей» цепочки.
Сбор и предоставление готового и полного пакета необходимой документации, на основании которого банк выделит долгосрочный ипотечный кредит; организация встречи всех участников сделки и привлечение краткосрочных заявленных средств для завершения операции. Нужны «короткие» деньги – нужны риэлтеры, нужна юридическая безупречность и юридическая оценка – и снова нужны риэлтеры.
– Что, по-вашему, мешает оживлению новосибирского рынка ипотечного кредитования?
– Главная проблема, насколько я понял, состоит в том, что пока только один-единственный банк – новосибирский филиал банка «Сибконтакт» – согласился на эту программу и подписался под ней. И то благодаря личным связям на достаточно высоком уровне. Речь идет об огромных рисках для банков, главный из которых связан с тем, что Агентство по ипотечному кредитованию не сможет обеспечить в дальнейшем выкуп закладных. И проблема не столько в предоставлении банком кредита, сколько в сроках его погашения (5 или 10 лет). У банка нет, да и не может быть таких «длинных» денег. А реальный гарант рефинансирования – вторичный рынок ипотечных закладных – на данный момент только формируется.
Comment section