Каламейцева Ольга, Генеральный директор УК «Альфа групп менеджмент»
Сложившаяся в мире (и в России) экономическая ситуация ударила по многим предприятиям, но больше всего задела сферу девелопмента. Появляющиеся то здесь, то там торговые центры во время бурного подъема пользовались популярностью как у арендаторов, так и у покупателей. Деньги шли рекой и никто не задумывался о концепции, месторасположении, комфортности. Методологию данного рейтинга мы начали разрабатывать ещё в прошлом году, но оценки получались размытыми, т.к. в условиях постоянного роста конкуренция между торговыми центрами практически отсутствовала и определить критерии оценки было сложно.
С приходом кризиса всё изменилось, возникла нормальная рыночная ситуация и вполне здоровая конкуренция. Благодаря этому мы смогли более четко сформулировать критерии и методы оценки торговых центров. Для того, чтобы более нагляднее понять ситуацию в коммерческой недвижимости мы выводим на регулярною основу (с периодичностью выхода один раз в полгода) рейтинг торговых центров г.Новосибирска . В следующем году планируем охватить другие крупные города Сибирского Федерального округа.
Основная цель создания данного рейтинга: формирование независимой оценки действующих торговых центров г.Новосибирска (площадью от 1500 кв.м.). При разработке методологии мы учитывали интересы следующего круга заинтересованных сторон:
- Инвесторов (соинвесторы) – оценка рисков жизнеспособности объекта недвижимости как продукта в краткосрочный и среднесрочный период, и возврата/окупаемости вложенных инвестиций.
- Собственников торговых центров – для понимания текущего состояния и возможных последствий существования объекта недвижимости, как рыночного продукта, с целью повышения его капитализации, методом устранения возникший негативных оценок.
- Арендаторов – оценка текущих конкурентных преимуществ объекта и оценка стратегических рисков при принятии решения о заключении среднесрочных и долгосрочных договоров аренды.
Для формирования общей оценки по каждому объекту мы рассматривали совокупность пяти основных групп критериев:
- Оценка объекта — отражает анализ (преимущества и недостатки) месторасположения объекта, транспортных и пешеходных потоков, конкурентной среды, удобства подъезда к объекту автомобилистов и доступа пешеходов, оформление и архитектурные решения фасада.
- Маркетинг и реклама. В этом критерии разносторонне оценивается наличие и соблюдение маркетинговой концепции объекта; маркетинговая и рекламная поддержка/сопровождение её соответствие концепции, её эффективность для арендаторов, соответствие целевой аудитории
- Оценка арендаторов. Оценивается совокупность основных важных факторов построения торгового центра, в том числе подбор арендаторов согласно концепции объекта, зонирование, логичность расположения, наполняемость помещений; эффективность работы якорных арендаторов, «синергетический эффект» различных групп арендаторов.
- Управление объектом. Оценка качества управления объектом: начиная от уборки прилегающей территории и внутренних помещений, через эффективность взаимодействия с арендаторами и заканчивая проведением капитальных работ.
- Оценка потребителей – это завершающий критерий. По суди ради потребителей и строятся торговые центры. Здесь мы оцениваем, насколько комфортно покупателям добираться до ТЦ, подъехать и припарковаться; присутствует ли в ТЦ дополнительный сервис, насколько покупателям безопасно находиться в ТЦ, комфортный ли температурный режим, есть ли и какое количество мест отдыха и т.д.
В рейтинге использована информация по состоянию на июль 2009г. Полученные данные предоставляются в двух форматах: общей итоговой таблице (включающей все анализируемые торговые центры) и с разбивкой по группам (по площади торгового центра).
Система рейтинга построена так, что максимально возможная оценка каждого критерия не может превышать 20 баллов, общая сумма – не более 100. При этом представить ТЦ с максимальной оценкой 100 баллов просто не возможно, это из области фантастики. По нашему рейтингу лучшие ТЦ должны иметь оценку 82 – 92 балла. В целях удобства нами используется обще принятое деление на группы A, B, C, D. Каждая группа внутри делится на три уточняющих подгруппы: положительная (+), нейтральная, отрицательная (-). Чтобы лучше понять классификацию приведу пример: ТЦ набравший итоговый рейтинг D мы расцениваем как объект с абсолютным риском (фактический дефолт объекта). Это значит, что объект имеет проблемы с организацией и управлением, наличием построенных арендаторов, обеспечением постоянного денежного потока, узнаваемостью среди покупателей. Его улучшение потребует значительных инвестиций.
Полученный рейтинг наглядно показал, что в городе Новосибирске не более 10 торговых центров, на которые можно сделать ставку. Остальные – с некоторыми недостатками: в управлении, в отношениях с покупателями, в маркетинге и рекламе. Это не удивительно, т.к. все объекты управляются самими собственниками. Кризис показал, насколько такой подход к управлению в нормальной рыночной ситуации неэффективен. Банкротство торгового центра Гранд Сити лишь доказывает это. В ближайшие месяцы мы ожидаем ещё закрытие нескольких торговых центров.
Мы надеемся, что данный рейтинг будет интересен и полезен всем заинтересованным сторонам. Возможно, в нём есть какие-либо неточности или недочеты, но мы намерены в дальнейшем постоянно совершенствовать полученную методику оценки.
Первые 10 позиций рейтинга. ВЕСЬ РЕЙТИНГ
A—
Мега, семейный торговый центр
80, 63
B+
Океан, торговый центр
72, 63
B
Большая Медведица, торгово-выставочный комплекс
59, 02
B—
Ройял Парк, торгово-развлекательный комплекс
54, 36
B—
Александровский, торговый центр
51, 60
C+
Фестиваль, галерея
49, 00
C+
ТЦ Академгородка на Ильича
47, 52
C+
МАЯК, торговый центр
46, 45
C+
Калина центр, торгово-развлекательный центр
44, 67
C+
Континент на ул.Троллейной
44, 47