Михаил Кичанов, «Континент Сибирь»
По самым скромным оценкам экспертов и участников риэлторского рынка, число агентств недвижимости Новосибирска за последние полгода сократилось в два раза. И этот процесс продолжается. Оставшиеся игроки сейчас вынуждены уменьшать стоимость своих услуг и искать новые источники доходов. Так, в прошлые годы агентства получили доход только с покупателей квартир, а в этом году они стали брать плату и с продавцов.
фото: www.ksonline.ru
Всеобщая оптимизация
Впрочем, есть и положительная тенденция. Закрываются прежде всего мелкие, узкоспециализированные агентства недвижимости; происходит оздоровление рынка. «Ушли слабые и низкоквалифицированные игроки. Остались сильные и профессиональные», — считает директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов. По данным директора TS Consulting Татьяны Аржаевой, с осени 2008 года в Новосибирске закрыто порядка 40% риэлторских агентств, в том числе «Город на Оби», «Метрополь», «Стандарт-Вест», «Сибирское». А по информации директора новосибирского филиала АН «МИАН» Руслана Юнусова, с середины 2008 года рынок агентств недвижимости в Новосибирске сократился с 400 до 150 компаний.
«В 2006–2007 годах был настоящий бум агентств недвижимости, — объясняет ситуацию управляющий заельцовским филиалом “Сибакадемстрой Недвижимость” Игорь Зеленский. — Они росли как грибы после дождя. Правда, уже с весны 2008 года мелкие и средние агентства стали уходить с рынка».
Сегодня перед риэлторами стоит вопрос оптимизации расходов. Практически 100% агентств сократили расходы на содержание офисов. Те, кто не располагал собственными площадями, вынуждены сегодня сокращать филиальную сеть, переезжая на более дешевые площади. Как стало известно «КС», на уменьшение филиальной сети пошли даже такие крупные компании как «Сибакадемстрой Недвижимость», «Афина Паллада», «РЦН», «Грановит».
Впрочем, некоторые агентства на фоне падения рынка считают оправданным расширение числа своих представительств. «Мы продолжаем покупать офисы, — комментирует директор АН “Жилфонд” Александр Чемеркин. — В прошлом году у нас было пять допофисов, с начала текущего года наша сеть увеличилась еще на три. Это оправданные вложения». (Сейчас у компании функционируют 15 отделений со средней площадью порядка 50–70 кв. м.) По пути расширения идет и другой лидер новосибирского риэлторского рынка — компания «Центральное Агентство Недвижимости». В IV квартале 2008 года «ЦАН» открыло четыре новых офиса и еще один — в I квартале текущего года. «Сейчас у нас 27 филиалов, но нам еще далеко до предела. Конкуренция становится сильнее, и мы вынуждены на этот факт реагировать. Пока на рынке есть с кем конкурировать, мы будем расширяться», — заявил «КС» генеральный директор «ЦАН» Олег Харченко.
Диктат продавца
Если говорить о продажах, то, по оценкам экспертов, объем падения в IV квартале 2008 года и по предварительным данным I квартала 2009-го составляет около 25% от показателей за аналогичный период прошлого года. При этом львиную долю (по некоторым оценкам, более 80%) в объеме всех сделок занимают сделки по вторичной недвижимости. Это касается как жилой, так и офисной и торговой недвижимости. «Вновь образованные риэлторские агентства даже не рассматривают вариант первичной недвижимости: времени, ресурсов это забирает много, а выхлопа никакого», — отмечает Татьяна Аржаева.
Как и бывает в условиях экономического кризиса, на рынке недвижимости предложение превалирует над спросом. Если в 2008 году в базе данных «ЦАН» было не более 12 тыс. вариантов квартир, то сегодня — свыше 20 тыс. предложений по вторичному жилью. При этом число покупателей в условиях сокращения ипотечных программ уменьшилось в разы. В результате цены на квартиры неуклонно подают. Так, по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GEDAnalytics), в 2008 году цены на жилье в Новосибирске снизились на 9, 7%, в Красноярске — на 14, 8%, а в Омске — на 9, 1%. Подобная динамика в 2009 году обещает усиливаться. Только по итогам марта стоимость жилья на вторичном рынке в Новосибирске упала на 5, 2%, в Красноярске — на 2, 3%. По оценке господина Харченко, за полгода цены на жилье в среднем снизились на 30%: «Рынок недвижимости инертен. Он тяжело разгоняется, но и остановить его очень трудно. В последние месяцы он разгонялся в сторону снижения цен. Для того чтобы быстро проводить сделки, квартиры нужно было выставлять по цене более низкой, чем у других. Но так думали очень многие, поэтому каждую неделю цены на квартиры неуклонно снижались. При этом торг легко доходит до 15% как на “хрущевки”, так и на дорогие квартиры».
В сегменте «Аренда» падение цен тоже составляет порядка 20%. Однако стоит учесть, что здесь работают преимущественно крупные агентства.
Чистые обмены и без агентств
На фоне неуклонного падения платежеспособности населения стали набирать популярность безденежные сделки. Большой выбор предложений по продаже квартир существенно повышает возможность совпадения интересов у сторон. «Если до кризиса “чистых” обменов на рынке просто не существовало, то сейчас их доля составляет порядка 30%», — говорит Руслан Юнусов. Эту же тенденцию констатируют и в «Жилфонде».
Можно отметить и рост числа сделок, оформленных без участия риэлторского агентства. Естественно, на фоне неуклонного падения цен на жилье процент агентству (от 4 до 6%) кажется весьма существенным. «Наш менталитет таков, что мы уважаем собственный труд, но до сих пор не научились уважать труд чужой. Многие считают, что риэлтор ничего не делает. Это неправда. Конечно, физически сотрудники агентства не отрабатывают 4–6% от стоимости квартиры. Но нужно понимать, что комиссия агентства — это страховая гарантия в том, что вам не грозит потеря прав собственности. Мы за это несем ответственность», — объясняет Игорь Зеленский. Впрочем, эксперты отмечают, что, как правило, сделки без помощи агентства недвижимости проводятся при посредничестве частного риэлтора. «Сделки без участия АН присутствуют. Но это риск. Идут на него люди в том случае, если есть свои юристы и возможности для продвижения объекта, либо время для его поиска, — констатирует Татьяна Аржаева. — Больше всего сделок без участия агентств недвижимости идет по аренде — например, по коммерческой недвижимости: некоторые бизнес-центры, торговые центры находят арендаторов сами. Думаю, здесь количество таких сделок может достигать 40%. По жилью почти аналогично: 25–30% людей старается как-то миновать агентства. А вот по купле-продаже эта доля составляет не более 10%, поскольку риски высоки».
Платит продавец
В условиях переизбытка предложений новосибирские агентства недвижимости пошли на уникальную меру — впервые вознаграждение за сделку взимается с продавцов. «В Новосибирске изначально рынок недвижимости был построен неправильно. Агентства когда-то давно сказали, что продавец обслуживается бесплатно, за все платит покупатель. Городов с такой практикой всего два или три в стране. Везде клиент платит своему риэлтору за работу, и неважно, покупатель это или продавец. Сейчас такая порочная практика меняется. Мы стремимся к тому, чтобы 50% от сделки платил продавец, а 50% — покупатель», — говорит Зеленский. Эксперты уже заметили, что по объектам, где продавец платит хотя бы 1%, сделки проходят быстрее. Более того, продавцы к этому новшеству относятся с пониманием. «Многие продавцы за стимулирование риэлтора уже готовы платить, чего еще не было в IV квартале прошлого года. Так, недавно к нам обратился человек с предложением о продаже коттеджа. Он готов заплатить нам 8% от сделки. Ведь понятно, что цены на такую недвижимость продолжат падать, и лучше он продаст дом с дисконтом 8% сейчас, чем этот объект и так подешевеет на 10% через пару месяцев — и при этом покупатель так и не найдется», — комментирует генеральный директор «Центрального Агентства Недвижимости» Олег Харченко.
По мнению большинства опрошенных «КС» риэлторов, число агентств недвижимости скорее всего продолжит сокращаться, хотя не менее 70% тех компаний, которые пережили первые кризисные месяцы, имеют хорошие шансы остаться на рынке. Гарантировано выживут компании с большим опытом работы, мощной клиентской базой, надежными партнерскими отношениями с коллегами, те, чья работа прозрачна и кто ведет обоснованную рекламную кампанию. Вполне возможно, что установившийся в середине 2008 года ценник агентств в 4% от сделки купли-продажи квартиры еще уменьшится, и это ударит в первую очередь по небольшим компаниям. Цены на квартиры до сентября могут упасть на 5–10%. Осенью же большинство компаний рассчитывает на оживление рынка и начало роста цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. Впрочем, к тому времени названия некоторых АН будут уже безвозвратно забыты.
Точка зрения
АНАСТАСИЯ РЯБКОВА, главный экономист ЗАО «ФСК»:
— Очевидно, что количество сделок на рынке недвижимости сократилось более чем в два раза. Рынок встал, хотя на нем сейчас и наблюдается некоторое оживление. Кризисное время дало возможность агентствам недвижимости импровизировать, исчезли жесткие ценовые границы. Это плюс. Агентства стали больше думать о качественных характеристиках в своей работе. Ведь до кризиса качество работы агентств недвижимости было просто отвратительным. Причем это в равной степени относилось как к очень уважаемым крупным компаниям, так и к молодым мелким игрокам. Договоры не вычитывались, содержали большое количество орфографических ошибок. Даже у самых уважаемых агентств отсутствовали шаблоны документов. Перед сделкой документы не всегда изучались юристами. Работа агентств еще в прошлом году по сути заключалась лишь в том, чтобы быстро свести покупателя с продавцом, тут же у бабушки за 500 рублей купить очередь в учреждение юстиции, а потом перепродать ее клиенту за 5 тыс. рублей и получить за все это агентское вознаграждение. И все. Рынок недвижимости Новосибирска в последние годы был сильно перегрет. По сути, за Уралом Новосибирск был единственным городом, где жилье рассматривалось как надежный объект для инвестирования. Квартира в центре предлагалась по той же цене, что и в европейских городах-миллионниках. Естественно, с ежегодным ростом цен на квартиры в 50–100% количество риэлтеров неуклонно росло. Кризис же заставил агентства начать работать по-другому.
Сейчас риэлтеры вынуждены не только сводить конкретных покупателей между собой, но и участвовать в процессе торга. Поскольку волатильность цены на квартиры сейчас практически бесконечна, торг может легко удешевить квартиру и на 30%, и на 50%. Риэлтеры наконец-то задумались об имидже в глазах своих клиентов. Перспективы сейчас имеют только те риэлтеры, которых знают и уважают конкретные клиенты. Причем важно не имя компании, а имя конкретного профессионала.
Массовое закрытие агентств недвижимости наполнило рынок безработными риэлтерами с хорошими базами данных и именем на рынке. И эти люди продолжают оказывать услуги как частные риэлтеры. Услуги их дешевле, чем в агентствах, а опыт и работоспособность часто выше. Например, они готовы браться за сделки с так называемым проблемным жильем. Раньше на этот сегмент рынка недвижимости вообще никто не смотрел, а сегодня в условиях дефицита денег и к нему начинает возникать интерес. Такие риэлтеры более эффективно решают проблемы продажи бартерных квартир, которыми застройщики рассчитываются с подрядчиками. Речь идет о длинных и сложных схемах взаимозачетов по инвестиционным договорам, которые нередко вступают в противоречие с ФЗ–214. В этом нужно хорошо разбираться и грамотно регистрировать сделки.
Мне кажется, рынок риэлтерских услуг будет постепенно индивидуализироваться. Об этом говорит и европейский опыт, где востребованы небольшие семейные риэлтерские агентства. Там риэлтер выступает как доверительный посредник. Исчезнет необходимость ради одной сделки встречаться с несколькими ответственными людьми (риэлтером, юристом, руководителем отдела и так далее), как это часто бывает у нас. Не исключаю, что в Сибири в ближайшее время появится ряд сетевых агентств — небольшие офисы, но под «шапкой» известного бренда. Вполне логично, если агентства недвижимости начнут оказывать помощь клиентам и в подборе архитектора или строительной бригады. Квартиры чаще всего продаются под самоотделку, и агентство сможет здесь с выгодой оказать дополнительную помощь своим клиентам.