Михаил Кичанов, «Континент Сибирь»
Несмотря на углубляющийся экономический кризис, высококлассные бизнес-центры Новосибирска сумели сохранить показатель заполняемости на уровне осени 2008 года, при «подвижке» в цене арендных ставок в размере 10–15%. Этот дисконт как минимум в два–три раза ниже того, на который пошли их более скромные конкуренты — бизнес-центры класса «B». По мнению экспертов, падение арендных ставок в ближайшее время продолжится, но составит считанные проценты.
фото: www.ksonline.ru
В Новосибирске работает три бизнес-центра класса «A»: «Кронос» (общая площадь — 45 тыс. кв. м, площадь помещений, сдаваемых в аренду, — 29 тыс. кв. м, собственник здания — «Группа Е4»), «РосЕвроПлаза» (общая площадь — 27 тыс. кв. м, заказчик — «РосЕвроДевелопмент») и «Гринвич» (общая площадь 34 тыс. кв. м, холдинг «Трансервис»). В 2009 году ожидается открытие БЦ того же класса «Кобра» (ЗАО «Труд»).
Во всех бизнес-центрах класса «A» «КС» заявили, что в отличие от других офисных центров их базовые арендные ставки остались на докризисном уровне, с дисконтом не более 10%. «Мы сохранили базовые ставки на прежнем уровне (в 2008 году базовая арендная ставка в БЦ “Кронос” составляла 1250–1500 руб. за кв. м. — “КС”). Осуществляем гибкий подход к нашим клиентам, который не имеет прямого отношения к ценовой мотивации», — отмечает руководитель отдела аренды ЗАО «Строитель» Владимир Большаков. По его словам, заполняемость «Кроноса» сохранилась на уровне середины прошлого года и составляет 65%.
«Базовые ставки по долгосрочным контрактам не изменились. Ведь контракт заключается на 5–10 лет, и по нему арендатор не вправе требовать от меня снижения ставки более чем на 10%. Именно на такую меру мы и пошли. Дальнейшее снижение цены может происходить только за счет качества предоставляемых нами услуг — это клининг, охрана и так далее. Надо понимать, что “Мерседеса” по цене “Жигулей” не бывает, точно так же не может офис в БЦ класса “A” стоить столько же, как в БЦ класса “B”. Ситуация с требованием снижения стоимости аренды — это не более чем истерика», — убежден президент холдинга «Трансервис» Александр Бойко (владелец двух бизнес-центров суммарной площадью более 40 тыс. кв. м: БЦ на Ленина, 52 класса «В» и БЦ «Гринвич»). По его словам, «Гринвич» заполнен на 66, 7%, из которых порядка 10% занимают площади фитнес-центра GRAND ARENA, являющегося частью БЦ.
Однако в условиях кризиса господин Бойко пошел на новый вид арендного соглашения — краткосрочный договор: «По БЦ “Гринвич” долгосрочные договоры составляют почти 100%. Сейчас мы пошли на заключение краткосрочных договоров сроком до 11 месяцев. Так, в данный момент мы заключаем такой договор с сибирским представительством ИТАР-ТАСС. Они только начинают бизнес, и не понимают до конца ни свой бюджет, ни свои доходы».
По словам коммерческого директора ООО «ТАНДЕМ-ИНВЕСТ» (собственник здания БЦ «РосЕвроПлаза») Виктора Зырянова, «РосЕвроПлаза» заполнена более чем на 50%: «Я не могу назвать точную цифру, но она несколько ниже заявленных нами ранее 75%. Цену же базовой арендной ставки мы снизили на 10% (в 2008 году она составляла 1400 руб. за кв. м. — “КС”). Это рыночная необходимость. Однако думаю, что бизнес-центры классов “A” и “B” уже дошли до точки, когда ниже опускаться нельзя. Работаем с каждым арендатором индивидуально».
В то же время бизнес-центры класса «B», чтобы сохранить заполняемость на уровне 2008 года (80–100%), вынуждены были пойти на более радикальное снижение базовых арендных ставок. Так, по словам администратора БЦ «Техноком» Елены Понфиленок, по сравнению с осенью прошлого года стоимость аренды в БЦ упала на 35–40%. «Сейчас базовая цена составляет порядка 800 руб. за кв. м, но ниже 700 руб. площади никому не сдавали. Однако и эта ставка позволяет нам работать с рентабельностью. На мой взгляд, цена офисных арендных ставок в последние два года была непомерно завышена, и арендодатель нес тяжелое бремя. Нынешняя же цена на класс “B” адекватна», — считает госпожа Понфиленок.
В качестве основной тенденции на рынке бизнес-центров Понфиленок называет ротацию среди арендаторов: переезд из более просторных помещений в менее просторные, а наиболее популярная площадь офисов — от 50 до 100 кв. м. Арендная ставка в БЦ на Ленина, 52 («Трансервис») в зависимости от этажности и площади составляет от 350 до 1200 руб. за кв. м, что в среднем на 30% ниже уровня 2008 года. «Но это только при условии заключения краткосрочного договора. При долгосрочном договоре ни о каких 350 или 600 рублях речи быть не может», — замечает Александр Бойко.
Эксперты уверены, что снижение стоимости арендных ставок в ближайшее время продолжится. «Снижение заполняемости характерно для БЦ всех классов. Так, в феврале по сравнению с декабрем прошлого года арендные ставки на пустующие площади в БЦ классов “B”, “C” и “D” были снижены на 11%. По действующим же договорам снижение в среднем составило 20%. В I–II кварталах 2009 года негативные тенденции продолжатся, затем все будет зависеть от ситуации в экономике», — считает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. По словам заместителя управляющего по коммерческой недвижимости компании «Доктор Ключ» Елены Белановой, «уже сегодня при желании офис класса “A” можно снять за 1 тыс. руб., и тенденция снижения цен продолжится».
В то же время директор TS Consulting Татьяна Аржаева убеждена, что ситуация спроса и предложения на рынке офисной недвижимости уже стабилизировалась: «Возможности продолжать снижать цену есть только у тех объектов, которые строились на собственные деньги либо кредит уже выплачен. Корректировка цен в рублях возможна еще в пределах 5–10% — как в ту, так и в другую сторону, учитывая в том числе и инфляцию. Думаю, основные перемещения арендаторов в связи с кризисом подходят к концу».