Евгения Ли, «Деловой квартал — Красноярск»
Пока федеральные девелоперы активно осваивают сегмент торговой недвижимости, местные компании укрепляются в сегменте офисной. По словам экспертов, в Красноярске готовится к реализации около 15 офисных проектов нового поколения. Игроки рынка недвижимости говорят, что с их вводом к 2010—2012 гг. этот сектор перенасытится и функционирующие сегодня объекты ждет переформатирование или снос.
фото: www.sibdom.ru
Сразу несколько крупнейших строительных компаний Красноярска заявили о своем интересе к «офисному» сегменту. Например, традиционно «жилые» застройщики «Омега» и «Культбытстрой» намереваются попробовать себя в офисных проектах. Заместитель директора по финансам компании «Омега» ЕВГЕНИЙ ПУРТОВ рассказал, что в планах его компании возвести четыре нежилых объекта. «Два офисных здания мы построим в рамках проекта “Перья”. Площадь каждого составит около трех тысяч квадратных метров. И еще два торгово-офисных центра площадью по пятнадцать тысяч “квадратов” каждый будут возведены на Ястынской и Высотной», — пояснил г-н Пуртов.
Директор по развитию компании «Культбытстрой» АНТОН ГЛУШКОВ также рассказал, что в его организации разрабатывается проект офисно-гостиничного комплекса на Предмостной площади. «Мы хотим построить комплекс из четырех зданий с общим первым этажом. Нижние ярусы планируем отдать под офисы класса В, а наверху расположится аккредитованная трех— или четырехзвездочная гостиница», — уточнил г-н Глушков. Кроме того, компания SM.city активно мониторит сектор офисной недвижимости. В ее среднесрочных планах возвести объект класса А в районе Железнодорожного вокзала. По информации «ДК», ГК «ПартнерСтрой» также нацелилась на офисный сегмент. ВАДИМ НИКИТИН, генеральный директор ГК «ПартнерСтрой»: «Сейчас мы проектируем бизнес-центр класса В+ на пересечении улиц Ладо Кецховели и Копылова. Его площадь составит 32 тысячи квадратных метров». И это лишь часть проектов в сфере офисной недвижимости.
Девелоперы запустят в Красноярске около 15 офисных проектов
По оценке директора департамента консалтинга Becar Reality Group Moscow РОМАНА СОКОВА, рынок офисной недвижимости Красноярска находится на начальной стадии развития. Эксперт сравнил обеспеченность офисными площадями Красноярска и Новосибирска. «Это два сибирских города с большим потенциалом развития. Однако если в Новосибирске введено в эксплуатацию несколько десятков высококлассных офисных объектов, то в Красноярске все это еще впереди», — говорит г-н Соков. Директор по маркетингу SM.city АЛЕКСАНДР ВАСИЛЬЕВ рассказал, что, по подсчетам его компании, объем рынка офисных помещений Красноярска составляет около 500 тыс. кв. м. Директор компании RID Analytics ЕЛЕНА ЕРМОЛАЕВА говорит, что в Новосибирске этот показатель, по данным на первый квартал 2008 г., «перешагнул» два млн кв. м. «У нас в городе введены в эксплуатацию около 20 офисных центров класса В и три объекта класса А», — добавил генеральный директор компании «БрокерКом», управляющий партнер интернет-портала MIRDELA.RU (Новосибирск) АЛЕКСАНДР НАЗАРОВ.
Роман Соков отметил, что красноярское предложение офисных площадей в основном представлено бывшими административными объектами советской постройки — НИИ, административно-промышленными зданиями. С этим утверждением согласен и генеральный директор «Региональной девелоперской компании» ОЛЕГ ШИТИКОВ. «Большая часть офисных объектов Красноярска — реконструированные здания. Все они переделаны в конце 1990-х — начале 2000-х, когда появилась острая необходимость в офисных площадях», — добавил г-н Шитиков.
Однако сегодня, отмечают участники рынка, все чаще девелоперы заявляют о строительстве полноценных, отдельно стоящих офисных центров нового поколения. По оценкам Олега Шитикова, сейчас в Красноярске готовится около 15 «офисных» проектов. Генеральный директор компании «Монолитхолдинг» МАМЕД АБАСОВ говорит, что «поворот в умах» по отношению к офисной недвижимости окончательно произошел в 2003—2004 гг. «В это время мы поняли, что переделанных под офисы комплексов Красноярску не достаточно. Тогда как раз задумывались “Европа” и два наших офисных здания — на улицах Весны и 78-й Добровольческой бригады. Просто появились они сегодня, так как реализация этих проектов длилась несколько лет», — рассказал г-н Абасов.
Инвесторы почувствовали ажиотажный спрос на офисы
Все девелоперы, опрошенные «ДК», объясняют свой интерес к офисной недвижимости ненасыщенностью сегмента. Евгений Пуртов: «Основная борьба сегодня идет в сегменте ТРК, где очень активны москвичи. Местным компаниям нецелесообразно конкурировать с федеральными девелоперами, поэтому мы идем в другой сегмент нежилого — офисный».
Участники рынка недвижимости утверждают, что сегодня спрос на офисы в городе значительно превышает предложение. По оценке Александра Васильева, Красноярску требуется около 200 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Есть и другое мнение — городу не хватает около 400 тыс. «квадратов» новой офисной недвижимости. Мамед Абасов: «Четко назвать дефицит площадей в офисном сегменте сложно. Однако этот показатель можно отследить по уже работающим комплексам — большинство из них имеет очередь из потенциальных арендаторов». ВАЛЕНТИНА ТРУШКИНА, директор УК «Даурия» («Даурия» — собственник бизнес-комплекса «Яр-Центр»): «Сегодня спрос на аренду наших помещений гораздо выше предложения. Некоторые компании записываются за несколько месяцев, чтобы арендовать у нас нужную им площадь». Вадим Никитин добавил: «Недостаток офисных площадей налицо — под наш проект, который находится на стадии проектирования, уже найдено 30% инвесторов».
Антон Глушков: «Я бы детализировал ответ: у нас не просто спрос на офисы превышает предложение. Отчетливо видно, что в Красноярске не хватает качественного офисного предложения — бизнес-центров высокой классности». У крупных федеральных и российских компаний очень высокие требования к офисным площадям: местоположение, подземная и наземная парковки, отделка, вентиляция, «умная» система управления зданием, наличие инфраструктуры — кафе, парикмахерских и прочего. Есть ряд структур, которые просто не могут себе позволить аренду помещений ниже определенного класса. «Это банки, страховщики, инвестиционные компании, крупные производственники и ритейлеры», — сказал Антон Глушков.
Мамед Абасов считает, что отсутствие офисов класса А и дефицит предложения класса В в некотором смысле тормозит развитие нашего города. Известны случаи, когда крупные компании откладывали свой приход в Красноярск в том числе и из-за отсутствия достойных своего уровня офисных площадей.
Кроме того, отмечают участники рынка, сегодняшние вложения в офисную недвижимость в Красноярске должны окупиться быстро. Поскольку городу не хватает высококлассных офисных площадей, аренда в бизнес-центрах класса А стоит в Красноярске дороже, чем в том же Новосибирске. Александр Назаров: «Класс А в Новосибирске в среднем по рынку стоит 1500—1800 рублей за один “квадрат”. У нас же этот квадратный метр в офисах самой высокой классности будет стоить от двух тысяч рублей и выше, делятся эксперты. В БЦ “Монолит Gold”, сдача которого запланирована на конец лета — начало осени, один квадратный метр уже стоит 2200 руб. Александр Назаров: “Думаю, этот факт может ускорить сроки окупаемости первых высококлассных офисных проектов города, если только они не отпугнут арендаторов дорогими даже по новосибирским меркам арендными ставками. Тем не менее первые игроки могут “снять сливки” с этого сегмента”. И если стандартно бизнес-центры окупаются за семь и более лет, то один из местных девелоперов признался “ДК”, что планирует окупить свой проект за шесть лет.
Жесткие технические согласования тормозят строительство бизнес-комплексов
Эксперты говорят, что массовое строительство офисных центров классов А и В в Красноярске так долго не начиналось по одной простой причине — это очень затратно. Мамед Абасов привел пример: “Бизнес-центр, расположенный на улице 78-й Добровольческой бригады, который мы позиционируем как первое офисное здание класса А в Красноярске, занимает 59 тысяч квадратных метров. Этот бизнес-центр обошелся компании “Монолитхолдинг” в 1, 6 миллиарда рублей. Такие вложения под силу лишь крупным компаниям. Порог вхождения в нишу высококлассных объектов, на мой взгляд, останавливает большое число компаний”.
Кроме “пугающих” инвестиций в офисные проекты классов А и В, говорят эксперты, еще одной сложностью для девелопера может стать сложность технических согласований проектной документации для подобных объектов. “Поскольку офисные комплексы — места массового пребывания людей, на стадии проектирования особенно жестко контролируется соблюдение противопожарных и санитарных норм. Материалы, из которых строится здание, должны быть огнеустойчивыми, любое изменение в проекте нужно согласовывать еще до начала строительства. В случае пожара, например, доступ к жилью гораздо проще, нежели к офису”, — пояснил Мамед Абасов.
Директор компании “Траст-Инвест” ИРИНА ЧЕХВАЛОВА также добавила, что в городе достаточно сложно найти подрядчика. “Мы — “чистые” девелоперы-инвесторы. Самой большой трудностью было отыскать профессионального исполнителя. Количество строительных компаний в Красноярске ограничено. Самые профессиональные из них работают одновременно на многих объектах: они строят и жилье, и торговую, и офисную недвижимость”, — поделилась г-жа Чехвалова.
Инвесторы ищут управляющие компании
Нет четкого понимания у местных инвесторов и в отношении управления объектами. Где взять управляющую компанию и брать ли ее на стороне или создавать свою — вопросы, на которые нет готовых ответов. Мамед Абасов: “Поскольку подобными зданиями никто в городе еще не управлял, мы привлекли к своим офисным проектам зарубежного специалиста, работающего по всему миру, — компанию Zander”.
Антон Глушков: “Чтобы поиск УК не стал проблемой в период сдачи объекта, мы ищем управленца или инвестора на начальном этапе. Проект будет разработан под саму компанию, которая в дальнейшем будет эксплуатировать объект”. А вот Ирина Чехвалова планирует управлять “Европой” самостоятельно. “Мы пока не решили, как поступить: создавать “дочку” — управляющую компанию или же управлять проектом инвестору — “Траст-Инвесту”. Но эксплуатировать объект однозначно будем мы сами”, — заключила г-жа Чехвалова.
Так уже поступила компания “Даурия”. Валентина Трушкина рассказала, что для управления “Яр-Центром” фирма создала собственную УК — еще до сдачи бизнес-комплекса. “Мы осознавали, что как собственнику объекта компании проще будет эксплуатировать бизнес-комплекс и оценивать необходимые ему изменения. Чтобы держать заданный уровень офисных площадей класса В и оставаться привлекательными для потенциальных арендаторов, в этом году мы открыли кафе, запустили автомобильную мойку.Также в наших среднесрочных планах запуск спортивно-развлекательного проекта для арендаторов”. Кроме того, по словам г-жи Трушкиной, сейчас компания разрабатывает концепцию расширения площадей комплекса “Яр-Центр”. “Это будет мультифункциональный комплекс. В нем у нас будут в том числе и офисные помещения. На будущий год приступим к согласованию исходно-разрешительной документации”, — поделилась Валентина Трушкина.
Часть офисных проектов уйдет в районы Красноярска
Участники рынка говорят, что с сегодняшним рвением девелоперов к офисным проектам этот сегмент к 2010—2012 гг. перенасытится. “Спрос на офисы конечен. Если сложить площади всех заявленных сейчас бизнес-центров, то получится около 500 тысяч “квадратов”. Только один проект “Красноярск-Сити” даст городу около 400 тысяч квадратных метров административно-офисных площадей. Для города-миллионника это очень большая цифра”, — отметил Олег Шитиков. Валентина Трушкина делает более оптимистичный прогноз, рассчитывая показатель насыщенности рынка по-своему: “Рынок будет “закрыт”, когда на каждого “белого воротничка” в Красноярске будет приходиться по 5—10 квадратных метров офисной недвижимости. А таковых в городе около четверти жителей”.
Александр Васильев считает, что перенасыщение рынка офисными площадями повлечет за собой их дифференциацию. Олег Шитиков согласен с коллегой: “Тут все произойдет как в сегменте жилья — постепенно на рынке в сознании потребителя выделяются vip, business, middle+ и middle— апартаменты. Офисы же разделятся на классы”. Уже сегодня, говорят игроки, эта тенденция намечается — ее можно отследить по цене. Так, в офисных центрах, которые стали объектами редевелопмента, аренда одного “квадрата” стоит не более 500—800 руб., а в бизнес-центре “Европа”, по словам Ирины Чехваловой, аренда одного квадратного метра составит около 2000 руб.
Дифференциация офисов, говорят эксперты, в свою очередь спровоцирует перераспределение клиентского потока. Через несколько лет компаниям, владеющим сегодняшними бизнес-центрами, придется бороться за арендатора, отмечают эксперты. “Появление в сегменте офисной недвижимости полноценного предложения приведет к оттоку части потребителей из устаревших зданий. Это же повлечет перераспределение цен на рынке”, — считает Олег Шитиков. “Если сегодня арендная ставка в ныне работающих бизнес-центрах за год может расти от 10 до 100%, то с удовлетворением потребностей рынка она не превысит 5—10%”, — добавляет Валентина Трушкина.
Кроме того, участники рынка прогнозируют: поскольку исторический центр города перегружен, часть девелоперов пойдет в районы. Валентина Трушкина: “Когда мы открывались, все говорили, что район улицы Королева очень непрестижный. А сегодня спрос на наши услуги растет, несмотря на то, что мы находимся не в центре города. Вавилова меняется на глазах, наши соседи — компании “БытТехника” и “СибЛидер” — также развивают свои территории. Все это способствует росту престижности Свердловского района среди красноярского бизнеса”. Роман Соков также добавил, что вложения в офисную недвижимость в центре города перспективными будут всегда, однако постепенно зона делового и административного центра Красноярска может сместиться в район Взлетки, а вместе с ней и интересы местных девелоперов.