Дефицит ликвидности негативно отразился на новосибирском рынке недвижимости. Банки перестали кредитовать строительство, и девелоперы заморозили реализацию новых проектов. Спрос на недвижимость упал в разы: сделки купли-продажи единичны, а размеры скидок достигают немыслимых ранее значений, отмечают эксперты.
«Кого уволить из сотрудников — такую задачу нынешней осенью пришлось решать каждому из руководителей новосибирских риэлторских агентств», — сетует директор агентства недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» (САСН) Владимир Голованов. Однако ряду агентств не помогло даже сокращение штатов. «Количество сделок по всем сегментам рынка недвижимости упало в разы, ряд мелких агентств — из тех, кто не успел наработать нужный объем клиентской базы, — просто остался без работы», — поясняет собеседник.
Квартир построят меньше
2007 г. был удачным для жилищного строительства Новосибирска: в эксплуатацию было сдано около 914 тыс. кв. м жилья. Власти, окрыленные успехом, поставили задачу на 2008 г. увеличить объем ввода жилья на 9% до 1 млн кв. м жилья. Однако реальный ввод жилья по итогам текущего года составит не более 700–750 тыс. кв. м, пессимистичен управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков.
Неутешительные прогнозы Дьячкова подтверждают данные Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора. По словам руководителя инспекции Виталия Ивлева, из строящихся 336 жилых домов, запланированных к сдаче в эксплуатацию до конца года, в срок будут достроены лишь 36. На 142 из них работы приостановлены: «Фактически объекты брошены», — уточнил собеседник. По его словам, на 159 объектах работы все же ведутся, но сдать в этом году строителям их не удастся. Среди крупных объектов, по которым срок сдачи срывается, Ивлев назвал дом на Шевченковском жилмассиве (застройщик — «Корел»), два дома по ул. Овражной (ЗАО «Строитель»), два дома по ул. Волочаевской («Дискус плюс»), дом по ул. Гоголя («Красный проспект»), дом по ул. Троллейной («Сумет»), дом по ул. Сакко и Ванцетти («Стимс»), 2 дома по ул. Оловозаводской («Капитал Инвест»).
«Начиная с июля этого года, банки практически полностью прекратили кредитование строительства», — объясняет трудности строителей управляющий компании «Новосибирск» группы ЛЭК Андрей Поляков. Поэтому компании сократили портфель проектов, сосредоточившись на стройках с наибольшей степенью готовности, рассказывает собеседник: «Однако даже их не всегда удается профинансировать».
Инвесторам жилье неинтересно
Многие стройки финансировались не только за счет банковских кредитов, но и средств дольщиков, указывает директор АН «Дельта» Владимир Затримайлов. По его данным, деньги частных инвесторов могли составлять до 90% от стоимости проекта. «Но банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, и строители остались без покупателей».
Государство заявило о намерении помочь строителям: фонд ЖКХ выделит часть из находящихся в его ведении 50 млрд руб. на завершение региональных строек. Однако средства фонда будут направлены в регионы не раньше февраля.
Сейчас от государства поступают небольшие заказы по строительству жилья для бюджетников, рассказывает гендиректор «Энергомонтажа» Леонид Сидоренко. «Это хорошее подспорье для строителей, ведь государство выступает как оптовый покупатель», — отмечает застройщик.
Государственной помощи на всех застройщиков не хватит, поэтому для большинства строительных компаний в условиях дефицита финансирования логичным выходом остается продажа активов или привлечение соинвесторов, указывает президент СК «СтройМастер» Евгений Коновалов.
Так, президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков считает перспективным привлечение инвестиционных фондов. «Группа “ИФД КапиталЪ” уже вошла в проект жилого комплекса “Гринвилл” по ул. Выборной. По словам Мартыненкова, речь идет о совместном финансировании строительства по схеме “50 на 50”. “КапиталЪ” инвестирует в проект средства своего пенсионного бизнеса. За счет ИФГ “КапиталЪ” будет профинансирован первый этап строительства, а “Метаприбор” оплатит завершающую стадию, — рассказывает Мартыненков. — Сейчас мы обсуждаем возможности и по другим проектам».
Цены продолжат падение
В течение прошедшего года рынок жилья постепенно терял свою привлекательность для инвесторов. С января по июль 2008 г. рост цен составил от 5% (на новостройки) до 7% (на вторичное жилье, данные МИАН).
Но, начиная с августа, подешевели квартиры на вторичном рынке, а с сентября и новостройки. Цены предложения снизились незначительно — на 0, 2– 2%, однако реальные сделки совершаются с существенным дисконтом, уверяют риэлторы.
Скидка в 10–15% от заявленной цены является обычным делом, рассказывает генеральный директор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров. В отдельных случаях дисконт может доходить до 30–50%, уверяет риэлтор. «Как правило, речь идет о продаже дорогих инвестиционных квартир, собственникам которых срочно нужны деньги», — объясняет он.
Опрошенные «ДК» аналитики считают, что в следующем году цены продолжат снижаться. По мнению генерального директора строительной компании «Дискус плюс» Алексея Джулая, цены на новостройки будут снижаться до весны 2009 г. «Оживления на рынке стоит ожидать не ранее четвертого квартала следующего года», — менее оптимистичен президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой.
Магазинов больше не нужно
По данным DSO Consulting, за 2007 г. в Новосибирске было введено рекордное количество торговых площадей — 750 тыс. кв. м. За девять месяцев 2008 г. (январь — сентябрь) в Новосибирске сдано всего 301 тыс. кв. м торговых и офисных помещений (данные Новосибирскстата).
В Новосибирске строится или проектируется 1–1, 5 млн кв. м торговых площадей, подсчитал Дьячков. В частности, о намерении реализовать проекты крупномасштабных магазинов заявляли «РосЕвроДевелопмент», «Сибирский гигант», Metro Cash & Carry. Однако прогноз по сдаче объектов в эксплуатацию не могут дать даже сами девелоперы.
Банки прекратили финансирование проектов на начальных стадиях, объясняют застройщики. Не реализуется и один из самых амбициозных проектов торговой недвижимости — торгово-развлекательный центр «Апельсин» площадью около 50 тыс. кв. м в историческом центре города, на площади Гарина-Михайловского. Проект предполагал создание зоны отдыха и торговых площадей с выходом на вокзал «Новосибирск-Главный» и станцию метро «Площадь Гарина-Михайловского». Первоначально сроком сдачи назывался 2009 г. Работы так и не начались.
По словам Сергея Дьячкова, независимого члена совета директоров компании «Сибакадеминвест», сейчас компания рассматривает «различные возможности финансирования проекта».
Арендаторы отказываются от площадей
Спад в экономике привел к снижению покупательского спроса. По данным Новосибирскстата, снижение реальных располагаемых денежных доходов в октябре составило 3% (по отношению к сентябрю), темпы роста непродовольственной розницы в октябре понизились на 5%. Ритейлоры также почувствовали снижение покупательской активности. Директор и владелец компании «Обувь России» Антон Титов говорит о возможном 10–15-процентном сокращении объемов продаж в 2009 г.
Снижение покупательского спроса вынуждает ритейлоров пересмотреть планы роста сети и региональной экспансии и задуматься о закрытии наименее рентабельных магазинов. Так, «Техносила» сокращает собственную сеть по Сибири за счет наименее эффективных магазинов. Нерентабельные аптеки «Ригла» уже ликвидировал фармдистрибьютор «Протек». По данным Александра Назарова, в Новосибирске уже закрылось 50–60 салонов одежды различных брендов. Отказался расширять сеть и крупнейший региональный ритейлор DIY, компания «Домоцентр».
Со сменой арендаторов столкнулись и в ТРК «Ройял Парк» — освободили площади салон «Император» и «DA.R. Люкс». В «Сибирском молле» не работает часть бутиков. Отказался от планов открытия собственного магазина якорный арендатор — сеть «Инвесткинопроект» (оператор зоны развлечений, включающий многозальный кинотеатр и боулинг).
Якорного арендатора потерял ТЦ «Москва» — съехал магазин «Банана-мама» (занимал весь третий этаж). В ТРК «Гранд Сити» открылся лишь гипермаркет и несколько торговых точек на первом этаже.
По данным аналитика УК «ФИНАМ Менеджмент» Максима Клягина, в ближайшие полтора–два года ритейлоров ждет дальнейшее сокращение объемов продаж, сократится и количество операторов розничного рынка. Компании столкнулись с проблемами рефинансирования долга и часто генерируют долги быстрее выручки. Снижение спроса на торговые площади приведет к снижению ставок и цен, прогнозирует Клягин.
Торговые площади дешевеют
У арендаторов в условиях кризиса появилась возможность диктовать свои условия и корректировать ставки аренды. Действующие договоры аренды начинают пересматриваться — кризис вынуждает собственников торговых центров быть гибкими в вопросах арендных ставок, поясняет Назаров.
Арендаторы стремятся договориться о выплате процентов с оборота вместо фиксированной арендной платы, отмечает управляющий партнер компании London Consulting & Management Company LCMC Дмитрий Золин. По его словам, ставка, как правило, составляет от 4–5% от выручки для продуктовых якорей, до 10–15% — для зоны галереи. Сети одежды известных брендов все чаще предпочитают арендовать менее дорогие помещения. Освободившиеся магазины street-retail все чаще занимают крупные сети продуктового формата и общественного питания — иногда с дисконтом в 15–20%.
«В наибольшей степени снижение ставок ударит по недавно введенным торговым центрам», — отмечает директор RID Analytics Елена Ермолаева. По ее словам, для торговых и торгово-развлекательных центров, введенных в эксплуатацию за последние годы, изменение арендных отношений означает задержку возврата инвестиций, что чревато проблемами с рефинансированием задолженности. «Тем владельцам, кто не сможет договориться с арендаторами, придется искать альтернативу — вплоть до продажи объекта новым собственникам».
Не все владельцы торговых площадей готовы снижать ставки аренды. «Ставки в “Ройял Парке” не будут снижаться», — подчеркивает управляющая торгово-развлекательным комплексом ТРК «Ройял Парк» Ирина Иванова. По ее мнению, ставка для якорных арендаторов в торговых комплексах низкая, а арендаторам средних и небольших площадей достаточно легко найти замену даже сейчас. «Комплекс востребован у покупателей — посещаемость центра в выходные дни составляет от 20 тыс. до 29 тыс. человек, в рабочие дни — от 13 тыс. человек», — пояснила она.
Не намерены снижать ставки и в сети ТРЦ «Континент». По ранее введенным в эксплуатацию объектам компания будет совершенствовать концепцию, чтобы сделать комплексы максимально востребованными у покупателей, пояснила директор сети Наталья Патрина.
Массовый отток арендаторов вероятен для ТЦ, которые изначально не отличались удачным местоположением и не нашли своего массового покупателя, считает директор риэлторской компании «Дело Проф» Петр Мельников. Но владельцы многофункциональных комплексов останутся в выигрыше — идея соединить под одной крышей покупки и развлечения еще долго не исчерпает себя, прогнозирует он.
Спрос на кабинеты снижается
Компании переселяются в более дешевые офисы или занимают меньшие площади. Растет доля вакантных площадей. По данным RID Analytics, в ноябре в бизнес-центрах уровень пустующих площадей оценивался в 10% (по ряду доходил до 20–25%), в то время как в сентябре этот показатель не превышал 0, 6%–1%. По данным DSO Cоnsulting, осенью ставки аренды офисов снизились на 10–20%. По данным «Сибакадемстрой Недвижимости», в третьем квартале 2008 г. средняя аренда даже выросла на 3, 7%, однако в середине ноября ставки аренды снова снизились. По данным Назарова, владельцы площадей готовы идти на серьезные уступки — на 30–50%.
В УК «Гринвич» заявляют о том, что не намерены снижать ставки аренды. Как сообщил «ДК» президент холдинга «Трансервис» Александр Бойко, в аренду уже сдано более 60% площадей. «В первом квартале 2009 г. будут заняты арендаторами еще не менее 20% площадей», — подчеркивает девелопер. «У нас уже есть арендаторы, но из-за ухудшения экономической обстановки подписание договоров затянулось», — поясняет Бойко. В среднем процесс переговоров с арендаторами площадей на класс «А» занимает до восьми месяцев, уточняет предприниматель.
Девелоперы не строят офисные здания
Девелоперы остановили реализацию практически всех крупных проектов бизнес-центров. Крупнейшие из них относятся к классу «А».
В частности, это бизнес-центр Sibir Plaza девелопера ГК «Снегири» (площадь — 45 тыс. кв. м). Реализация проекта началась около двух лет назад, однако компания пока даже не определилась с генподрядчиком. «Крокус Интернешнл» также не спешит начать строительство многофункционального торгово-выставочного комплекса на берегу Оби (140 тыс. кв. м, стоимость $500 млн).
Пустует площадка под 25-этажный бизнес-центр класса «А» Iron Hill (42 тыс. кв. м, девелопер «Ским»). Первоначально компания намеревалась сдать объект к концу 2009 г. Отложил проект конгресс-центра Sky City (общая площадь — 60 тыс. кв. м) и «Сибакадеминвест». Планировалось, что он будет сдан в эксплуатацию к началу 2009 г.
Возможность заработать на офисной недвижимости появится у инвесторов не ранее 2011 г., полагает Дьячков. Тогда спрос на офисные помещения уже сформируется. «Новые проекты, если есть возможность избежать заемных средств, можно начинать уже сейчас, ведь земля, рабочая сила, стройматериалы дешевеют», — говорит аналитик.
Руководитель департамента «Консалтинг. Инвестиции. Девелопмент» ПИ «Новосибгражданпроект» Дмитрий Ануфриенко согласен с Дьячковым. По его мнению, в перспективе офисная недвижимость остается интересным сегментом для инвесторов. «До сих пор на бизнес-центры приходится не более 20% офисов, в результате большинство компаний по-прежнему вынуждены снимать помещения бывших советских учреждений», — поясняет он. Несмотря на бурный рост офисных площадей, многие ниши так и остались незаполненными — например, офисы класса «В» на транспортных магистралях, на левом берегу, в районах средней удаленности.