Дмитрий Сердцев, «Деловой квартал — Новосибирск»
Международные и крупные российские логистические операторы готовятся к переделу рынка услуг по хранению грузов в Новосибирской области. Шанс доказать клиентам свои преимущества они получат уже через полгода, когда в Новосибирске и пригороде будут введены в эксплуатацию несколько крупных складов класса «А».
фото: pro-logistika.ru
С начала 2008 г. в Новосибирске введены в эксплуатацию два склада класса «А». В конце мая свой и без того крупнейший в Новосибирской области складской комплекс на Толмачевском шоссе расширила компания «Машкомплект». К 75 тыс. кв. м складов класса «B» она прибавила 10, 4 тыс. кв. м склада класса «А». «Машкомплект» не раскрывает объем инвестиций в создание склада.
Чуть раньше, в середине мая, возле железнодорожной станции «Иня-Восточная» открылась первая очередь построенного компанией «Евросиб Терминал Новосибирск» (входит в ГК «Евросиб») комплекса (склад класса «А» площадью 10 тыс. кв. м, такой же по площади неотапливаемый склад и контейнерная площадка 3, 6 га). Управляющий директор новосибирского филиала компании «Евросиб Терминал Новосибирск» Игорь Дидух говорит, что в создание первой очереди инвестировано примерно $40 млн.
Появление на рынке новых складов общей площадью более 20 тыс. кв. м не привело к изменению ставок аренды и уровня заполняемости других складов. «Слишком маленький объем для того, чтобы что-то изменить на рынке», — рассказывает директор консалтингового агентства RID Analytics Елена Ермолаева. Исполнительный директор компании «Би Лоджистик» в Новосибирске Владимир Губанов оценивает дефицит складов класса «А» в городе в 100 тыс. кв. м, директор новосибирского представительства Tablogix Евгений Новиков — в 200 тыс. кв. м. По мнению исполнительного директора «Международного Логистического Партнерства» (MLP) Аллы Соловьевой, в Новосибирске неудовлетворенный спрос арендаторов на склады класса «А» находится на уровне 200—300 тыс. кв. м.
По данным RID Analytics, сейчас в городе — 160 тыс. кв. м складов класса «А». Общий объем производственно-складской недвижимости в Новосибирске агентство оценивает примерно в 10 млн кв. м. По сведениям Ермолаевой, для оказания услуг ответственного хранения внешним клиентам в городе используются 150—160 тыс. кв. м складов классов «А» и «В». В 2007 г. товарооборот рынка логистических услуг в Новосибирске увеличился по сравнению с 2006 г. на 5—10% (за вычетом инфляции), считает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.
Косвенным подтверждением дефицита высококлассных складов в городе может служить высокий уровень заполняемости терминалов. На местных складах незанятыми остаются не более 3% площадей, рассказывает менеджер по маркетингу FM Logistic Алла Лаоз. По ее мнению, это означает, что в городе фактически отсутствуют свободные складские площади. «Из-за дефицита площадей нам приходится отказывать многим потенциальным клиентам», — говорит Губанов.
Крупнейшими логистическими операторами Новосибирска опрошенные «ДК» участники рынка называют «Машкомплект», «Складские технологии» («Сибирский грузовой терминал»), «Национальную логистическую компанию» (НЛК), Tablogix, FM Logistic, «Би Лоджистик», «Авалон Лоджистикс». Выделить лидера сложно, поскольку компании не раскрывают свои обороты, а судить лишь по количеству используемых ими площадей было бы неверно. Как объясняет Губанов, доходы оператора во многом зависят от сложности оказываемых им услуг: «Склад класса “А” площадью 10 тыс. кв. м, специализирующийся на штучной комплектации товаров, может зарабатывать больше, чем склад класса “B” площадью 20 тыс. кв. м».
У международных операторов (английского Tablogix и французского FM Logistic) в Новосибирске пока не очень большие склады. Первый арендует помещение площадью 10 тыс. кв. м в Ленинском районе, второй — 5 тыс. кв. м в Советском районе. Работает в городе и такой крупный российский оператор, как «Авалон Лоджистикс». Логистические услуги он оказывает на базе нескольких складских комплексов, в частности, «Машкомплекта». Всего использует в городе 5 тыс. кв. м. «Мы подбираем для клиентов складские помещения требуемого класса и уровня сервиса», — рассказывает гендиректор «Авалон Лоджистикс» Вадим Дробот. Совокупная площадь складов, используемых компанией в Новосибирске, — 5 тыс. кв. м.
Девелоперы и операторы задумали строительство новых складов
Различные компании уже заявили о намерении построить в Новосибирске более 1 млн кв. м складов класса «А». Крупнейшие из реализуемых проектов — логистические комплексы Green Gate и Megalogix. Первый строится компанией «Евразия логистик» в промышленно-логистическом парке (ПЛП) возле аэропорта «Толмачево», второй создают на ул. Петухова британский фонд Raven Russia и группа компаний «Авалон». Общая площадь Green Gate составит 800 тыс. кв. м. Первую очередь (286 тыс. кв. м) компания намерена ввести по фазам до ноября 2009 г., в том числе первую фазу (95 тыс. кв. м) — в четвертом квартале 2008 г. Открытие Megalogix площадью 117 тыс. кв. м запланировано на первый квартал 2009 г. Еще один Megalogix, примерно такой же по площади, компания намерена затем построить на окраине Ленинского района. Объем инвестиций в создание двух складов — около $150 млн.
На январь 2009 г. наметила ввод в эксплуатацию второй очереди (10 тыс. кв. м) своего логистического комплекса «Национальная логистическая компания» (НЛК). Склад площадью 100 тыс. кв. м начала строить на ОбьГЭСе компания MLP. Планируемый объем инвестиций в проект — от $100 млн. Ввести объект в эксплуатацию компания планирует до 2010 г.
«Машкомплект», по словам заместителя генерального директора компании Валентины Вайман, к 2010—2011 гг. общую площадь склада класса «А» планирует увеличить до 35 тыс. кв. м: «К строительству второй очереди приступим в 2009 г.». «Евросиб Терминал Новосибирск», как рассказывает Игорь Дидух, в первом квартале 2009 г. введет в эксплуатацию вторую очередь — еще один отапливаемый склад класса «А» площадью 10 тыс. кв. м, а осенью 2009 г. третью контейнерную площадку расширит до 5, 6 га. Объем инвестиций в создание комплекса в целом — около $50 млн.
На 2009 г. намечено начало строительства четвертой очереди (примерно 14 тыс. кв. м) комплекса «Сибирского грузового терминала». Директор компании «Складские технологии» (осуществляет логистические операции на складах, построенных «Сибирским грузовым терминалом», входит в ГК «Септима») Наталья Шелухина говорит, что разработка проекта четвертой очереди ведется с учетом того, чтобы использовать площади для хранения алкогольной продукции. Якорным арендатором будет ТД «Септима».
Не собирается довольствоваться существующим складом и FM Logistic. Как рассказывает Алла Лаоз, компания намерена построить в городе собственный складской комплекс: «Сейчас идет процесс оформления земельного участка». Его площадь и месторасположение она не раскрывает. «Обычно наши комплексы имеют площадь около 80—100 тыс. кв. м», — говорит Лаоз. Как скоро компания приступит к реализации проекта, можно только гадать. О намерении создать в городе собственный склад FM Logistic заявляет с 2004 г.
Другой международный логистический оператор — Tablogix, напротив, не собирается вкладывать деньги в строительство. Как объясняет Евгений Новиков, компания предпочитает арендовать площади и, скорее всего, пойдет в те новые комплексы, что предпочтут ее клиенты: «Кое-кто из них уже сказал нам о своих предпочтениях. Но озвучивать их выбор я не могу». По его словам, не исключено, что одновременно Tablogix выберет площадку и по собственному усмотрению: «На этот склад будем привлекать новых клиентов».
Склад площадью около 100 тыс. кв. м планирует построить под конкретного заказчика на участке в 20, 1 га на ул. Станционной девелоперская компания HC&MG. Советник гендиректора HC&MG по коммерческим вопросам Елена Оболонная говорит, что компания активно ищет инвесторов для реализации новосибирского проекта.
Собственные складские комплексы строят и крупные ритейлоры. На Толмачевском шоссе «Эльдорадо» возводит распределительный центр площадью около 250 тыс. кв. м, объем инвестиций — 125 млн. Руководитель логистического центра компании «Эльдорадо» в Новосибирске Максим Жучков ожидает, что первая очередь площадью 40 тыс. кв. м с площадкой на 900 контейнеров будет введена в эксплуатацию весной 2009 г. По его словам, она будет использоваться только для собственных нужд «Эльдорадо». Компания «ТС Девелопмент» (входит вместе с «Техносилой» в ГК «СВ») в 2009 г. собирается приступить к строительству в ПЛП терминала площадью более 100 тыс. кв. м. Ориентировочный объем инвестиций — более $100 млн.
Валентина Вайман говорит об избыточности заявленных проектов: «Не всем и не для всякой продукции нужны площади класса “А”. Она считает, что в ряде случаев инвесторы будут вынуждены либо понизить класс склада, либо вовсе изменить назначение объекта (разместить в нем какое-либо производство).
Новые игроки изменят рынок
Реализация многих заявленных проектов так и не началась. Жучков полагает, что некоторые заявления о намерении создать склады в Новосибирске делались лишь с целью “прощупать рынок”: “И девелоперы, и операторы смотрят, как реагируют на объявленные ими планы потенциальные клиенты и конкуренты”. Он уверен, что многие известные логистические операторы, в разное время заявлявшие об интересе к Новосибирску, появятся среди арендаторов в ПЛП и в Megalogix.
Рустам Насыров, менеджер по работе с ключевыми клиентами компании “Евразия логистик” в Новосибирске, говорит, что из-за дефицита складов класса “А” на рынке услуг ответственного хранения в регионе практически не представлены крупные логистические компании.
“Увеличение площадей складов класса “А” создает условия для появления в городе международных логистических операторов”, — считает Максим Жучков. “С MLP в перспективе придет такой крупный оператор, как Relogix, в Megalogix наверняка заработает “Авалон лоджистикс”, — предполагает Новиков. “Авалон Лоджистикс” является якорным арендатором логопарков Megalogix в России. Как говорит Вадим Дробот, в Новосибирске компания планирует взять в аренду 36 тыс. кв. м в логопарке на ул. Петухова.
По мнению Жучкова, большие площади позволят международным и крупным российским операторам продемонстрировать эффективность их технологий. “Это видно на примере НЛК. Пока компания арендовала небольшой склад класса “B”, то мало чем выделялась на общем фоне, а с запуском высококлассного склада площадью 10 тыс. кв. м в районе аэропорта “Толмачево” сразу стала одним из лидеров на местном рынке”, — объясняет он.
“Через два-три года рынок высоко— классных складов в городе будет поделен между крупными федеральными международными операторами”, — прогнозирует Евгений Новиков. По его мнению, в результате повысится качество услуг ответственного хранения в Новосибирске. “Новые игроки продиктуют рынку новые условия работы”, — согласен Жучков. “В городе еще есть операторы, которые работают под девизом “не нравится — до свиданья”. Чем больше появится высококлассных помещений для складов, тем острее станет конкуренция между операторами, им придется по максимуму учитывать особенности запросов каждого клиента”, — полагает Новиков.
“Я не верю, что новые игроки придут в город с какими-то особенными, никому не известными технологиями. Но в любом случае конкуренция ужесточится и операторам придется работать более качественно и дешево”, — говорит Губанов. По его мнению, уже предстоящий запуск Megalogix серьезно изменит рынок: “Кое-кто из местных игроков может недосчитаться клиентов либо будет вынужден снижать тарифы, чтобы их удержать”.
Наталья Шелухина, напротив, не исключает, что к демпингу могут прибегнуть при входе на новосибирский рынок крупные российские и международные операторы: “Освоение местного рынка для них важнее и перспективнее, чем быстрое получение прибыли”.
Открытие первых крупных складов класса “А” скажется и на планах девелоперов. Так, например, компания “Би Лоджистик”, по словам Губанова, уже задумалась о целесообразности строительства второй очереди (20 тыс. кв. м) своего складского комплекса на Северном проезде: “Не исключено, что предпочтем взять помещение в аренду в одном из строящихся логистических центров”.
Стоимость услуг и ставки аренды пока растут
Участники рынка расходятся в оценках среднего уровня ставок аренды складов класса “А” в городе и прогнозах их изменения. По сведениям Жучкова, ставки уже достигли 130—150 евро за кв. м в год без учета коммунальных платежей. Елена Оболонная говорит о $125—130 за кв. м, Алла Соловьева — примерно о $140 (не включая не только коммунальные платежи, но и НДС, и операционные расходы). А вот по мнению Насырова, уровень в 110 евро за кв. м в год будет достигнут лишь к концу 2009 г.
Несмотря на усиление конкуренции, рассчитывать на снижение цен в ближайшее время не приходится — рынок пока далек от насыщения, полагает Алла Лаоз. Жучков, однако, считает, что открытие первых очередей Green Gate и Megalogix начнет остужать рост ставок аренды складов в городе. По его мнению, при нынешнем уровне себестоимости строительства и ставок аренды затраты на создание складов можно окупить за 7—8 лет. Валентина Вайман называет эти же цифры в качестве средних, но утверждает, что “Машкомплект” рассчитывает окупить первую очередь своего склада за пять лет. По словам специалиста по связям с общественностью “Национальной логистической компании” Полины Винокуровой, срок окупаемости увеличился с 5—7 до 7—10 лет.
“Сегодня из-за дефицита площадей ставки спекулятивны. Через 2—3 года ставки и срок окупаемости увеличатся до 10 лет. В Западной Европе нормальным считается срок окупаемости 13 — 18 лет”, — говорит Жучков. По сведениям Насырова, в Новосибирске срок окупаемости увеличился с 7 до 8, 5 лет: “Стоимость строительства, без учета подведения коммуникаций, за год увеличилась на 40%, а ставки пока только на 20%”. Дьячков отмечает, что за минувший год средняя себестоимость строительства складов класса “А” выросла на 15—20% (до $700—750 за кв. м) и ожидает ее увеличения в 2008 г. еще на 20—30%. По словам Елены Оболонной, себестоимость уже достигает $1, 1 тыс. и продолжает расти.
Среди причин роста себестоимости она называет не только увеличение цены стройматериалов и топлива, но и подорожание финансовых ресурсов из-за мирового финансового кризиса. “Девелоперам труднее получать кредиты на строительство, длинные деньги стали дороже”, — подтверждает Винокурова. По мнению Насырова, на девелоперов не могли не повлиять последствия финансового кризиса: “Начало строительства большинства заявленных ранее проектов перенесено на неопределенный срок”. Неопределенность с реализацией ряда проектов связана в основном с финансовым кризисом, с трудностями привлечения финансирования, говорит Алла Соловьева.
Как полагает Дьячков, в течение года ставки аренды и стоимость услуг ответственного хранения будут оставаться почти стабильными, хотя есть возможность их снижения вследствие входа на рынок новых игроков. Ермолаева ждет роста цен на 5—10%.
Увеличивается спрос на услуги по обработке грузов
Алла Лаоз отмечает, что спрос на качественное хранение и переработку грузов в Новосибирске растет: “Это связано с развитием в регионах российских и зарубежных торговых сетей, а также компаний-производителей”. По ее словам, таким потребителям уже недостаточно простого складирования, а нужны дополнительные услуги, в частности, по расфасовке и упаковке, наклейке этикеток. “Круг складских услуг расширился, а требования к их качеству ужесточились после того, как в городе открылся ряд крупных торговых центров, например, “ИКЕА” и Metro”, — отмечает Валентина Вайман. При этом, по ее наблюдениям, склады класса “А” востребованы в основном у тех, кто торгует продуктами питания и бытовой техникой: “Для многих клиентов по-прежнему достаточно складов класса “B”.
По словам Губанова, растет потребность не просто в аренде складов, а в получении услуг по ответственному хранению грузов. “Мало кому сейчас интересно хранение или простая перевозка грузов. Клиентам необходим более полный комплекс услуг и более качественное его исполнение”, — добавляет Алла Соловьева.
“Компании начинают сражаться логистикой. От того, насколько четко работают цепочки по доставке товаров со склада в магазин или конечному потребителю, зависит их конкурентоспособность. И здесь важно качество услуг операторов. Это не только точность доставки. Товар надо привезти в достойном виде, а не в ободранной или покрытой сантиметровым слоем пыли коробке”, — говорит Жучков.
Топ-лист логистических центров Новосибирска