Михаил Кичанов, «Континент Сибирь»
Средняя заполненность новосибирских бизнес-центров класса «А» составляет 40–45%. Вероятно, приняв во внимание этот не самый успешный опыт, девелопер нового бизнес-центра (БЦ) класса «А» «Кобра» принял решение перенести открытие с мая на начало осени. В ЗАО «Труд» «КС» объяснили, что отсрочка связана с желанием довести внутреннее содержание здания до «небывалого для Новосибирска уровня функциональности и комфорта». Эксперты считают, что лучше отложить открытие БЦ, чем выйти на рынок с техническими недоработками. При этом конкуренты не исключают, что девелопер просто хочет набрать перед открытием как можно больше арендаторов.
фото: www.rent.ru
Группа компаний «Труд» основана в 1987 году братьями Владимиром и Петром Степановыми. Основные девелоперские проекты: торговые центры «Москва», «Бонанза», «Флагман», «Зеленые Купола», «Манхэттен», «Премьер»; офисные центры «Димитровский», «Красный проспект, 79/1», «Кобра»; клубный жилой дом «Паркхаус»; спортивные комплексы «Теннисная Академия», «Спарта»; ресторанный комплекс «Гурман», кафе «Кузина». Реализуемые проекты: Бизнес-парк «Манхэттен», микрорайон Солнечная долина.
В Новосибирске открыто три бизнес-центра класса «А». Это крупнейший в Сибири офисный комплекс класса «А» «Кронос» (общая площадь здания — 48 тыс. кв. м; площадь помещений, сдаваемых в аренду, — 29 тыс. кв. м), «РосЕвроПлаза» (общая площадь — 27 тыс. кв. м) и «Гринвич» (общая площадь 34 тыс. кв. м).
Как рассказал «КС» директор по маркетингу ЗАО «Труд» Александр Ольшевский, компания приняла решение перенести открытие своего бизнес-центра класса «А» «Кобра» с мая на конец лета — начало осени, после того как тщательно изучила опыт уже открывшихся в Новосибирске бизнес-центров того же класса.
«Мы смогли выделить несколько интересных тенденций. Так, ни один из действующих бизнес-центров не заполнен даже на 80%, необходимых для нормального функционирования подобных зданий. Мы увидели, что ожидания арендаторов оказалось не полностью воплощенными в жизнь. Претензии предъявляются к работе систем кондиционирования и вентиляции, к телекоммуникационным системам. В некоторых бизнес-центрах Интернет может не работать по полдня. Имеется ряд недовольств к качеству отделки офисных помещений, а также к сервису. Наличие этих проблем отпугивает многие федеральные компании, которые планируют зайти на сибирский рынок. Мы приняли решение учесть все эти замечания и дополнить здание некоторыми принципиально новыми элементами. Мы не можем позволить себе ошибиться, поэтому перенесли дату открытия», — говорит господин Ольшевский.
Ярким примером поспешного выхода на рынок стало открытие в декабре прошлого года БЦ «Кронос». В здании не работали лифты, активно продолжались не только внутренние, но и фасадные работы. Доведение здания «до ума» продолжается до сих пор. Во многом именно поэтому арендаторы не спешат въезжать в «Кронос». Впрочем, дефицит арендаторов испытывают практически все БЦ. По оценкам аналитиков рынка недвижимости, особые трудности испытывают БЦ класса «А»: «РосЕвроПлаза» заполнена на 70%, «Гринвич» — на 40% и «Кронос» — на 25–30%. При этом руководство управляющей компании «Кроноса» — «Апромако» — заявляло, что весной выйдет на уровень заполнения бизнес-центра в 85–90%. Александр Ольшевский тоже пока смог назвать только одного якорного арендатора БЦ «Кобра» — свою собственную управляющую компанию «Труд»: «Мы решили не гнаться за тем, чтобы как можно быстрее наполнить бизнес-центр арендаторами. Мы много внимания уделяем соседству компаний. Основной акцент делаем на представительства федеральных и международных брендов. В основном ведем переговоры за пределами Новосибирска». Известно также, что на двух верхних этажах БЦ будет размещаться VIP-ресторан с панорамным обзором.
По мнению участников рынка, решение о переносе открытия бизнес-центра совершенно оправданно, так как летний период является самым неблагоприятным временем для начала работы с арендаторами. «Под лето» открывать бизнес-центр тяжело. Не сезон. Люди летом стараются больше отдыхать и меньше заниматься бизнесом. А наплыв арендаторов начнется в середине августа. Если они откроют БЦ с 1 сентября, это будет близко к пику спроса. Летом же лучше поработать над своими инженерными системами«, — убежден генеральный директор компании “Тандем-Инвест” (собственник здания “РосЕвроПлаза”) Виктор Зырянов.
В то же время господин Зырянов сомневается, что на момент открытия все системы “Кобры” будет полностью отрегулированы: “Пока не откроешь бизнес-центр, никогда не устранишь существующие недостатки и недочеты. Как минимум год нужен на то, чтобы отладить работу всех инженерных систем и коммуникаций. Ведь это новое оборудование. Скорее всего, девелопер просто хочет набрать перед открытием как можно больше арендаторов, чтобы нести меньше затрат по эксплуатации здания. Ведь цена вопроса — несколько миллионов рублей в месяц”.
А директор сервейинговой компании Sibir Capital Real Estate Тимур Кочоров считает, что на момент открытия бизнес-центр класса “А” должен не только иметь внутреннюю отделку, системы телекоммуникаций и кондиционирования, но и, в соответствии с последними мировыми тенденциями, меблированные офисы с установленной оргтехникой. “Бизнесмену некогда заниматься ремонтом, покупкой мебели, оргтехники, компьютеров и разработкой дизайнерских решений своего офиса. Ему хочется въехать за один день и работать. Если в “Кобре” эти моменты будут предусмотрены, я не сомневаюсь, что данное конкурентное преимущество позволит “Труду” быстро заполнить БЦ на 80–90%”, — уверен эксперт.