Яна Янушкевич, «Деловой квартал — Новосибирск»
Банки повышают ставки и сокращают лимиты финансирования, считая девелоперский бизнес слишком рискованным.
фото: www.scherbinka.ru «За последние месяцы банки повысили кредитные ставки для застройщиков на 1—3%», — говорит директор по развитию компании «Сити-Строй» Сергей Агамян. «Ставки возросли на 4% и более. Не редкость, когда строителей кредитуют под 18% годовых», — рассказывает Владимир Литвинов (до последнего времени работал гендиректором компании «Сибсервисстройреконструкция»). «Если полгода назад строители кредитовались в среднем по 11—13%, то сейчас самые дешевые кредиты стоят 13—15% годовых, а верхняя граница поднялась до 19—20%», — сообщил топ-менеджер новосибирского филиала одного из федеральных банков (топ-10). В конце 2007 г. УРСА-Банк повысил ставки по кредитам для юрлиц на 2—4%, причем повышение в первую очередь коснулось компаний строительного сектора, сообщал тогда председатель совета директоров Урса Банка Игорь Ким.
«Банки не только повысили ставки, но и сократили лимиты финансирования. Я готов взять не только под 11—12%, как раньше, но под любые проценты, но у банков нет средств, чтобы кредитовать меня», — сетует директор строительной компании «Союз-10» Александр Михайлов. «Получить деньги стало проблемой», — соглашается гендиректор строительной компании «Атон» Александр Крымко. По его словам, многие строители вынуждены использовать только собственные оборотные средства. «Банки стали требовательнее к залогу. Получить проектное финансирование (кредит “под идею”, когда обеспечением выступает будущий проект, наиболее привлекательный для застройщиков вид финансирования. — Прим. “ДК”) в банках практически невозможно», — говорит Михайлов. По его словам, банки согласны финансировать только под залог имущества или земли.
Добиться проектного финансирования сложно даже крупным девелоперам, в активе которых успешные проекты. Как сообщил финдиректор ГК «Успех» Виталий Пак, для реализации очередного проекта — ТРК по ул. Военной в пойме реки Каменки компании удалось получить только залоговое финансирование. «Банки, принимая решение о выдаче кредита, стараются максимально застраховать себя от возможных и мнимых неприятностей и тщательно оценивают не только параметры проекта, но и репутацию заемщика», — полагает Агамян. «Банки осторожничают, считая строительство зоной риска из-за снижения активности покупателей», — добавляет Михайлов. Из опрошенных «ДК» застройщиков лишь «Первый строительный фонд» (ПСФ) не испытывает трудностей с кредитованием. По словам финдиректора ПСФ Лены Орленко, заемные средства обходятся компании по средним для рынка ставкам — «не более 13%». Она убеждена, что более дорогие кредиты отрицательно сказываются на экономике проектов.
Как отмечает Литвинов, строителям остается строить на деньги дольщиков. Однако обеспечить непрерывное поступление средств дольщиков удастся лишь застройщикам с безупречной репутацией. «Обеспечить ритмичный процесс строительства только на деньги дольщиков невозможно — их слишком мало, так как квартиры на ранних стадиях строительства продаются с дисконтом», — возражает Михайлов. «Рынок станет более концентрированным, а небольшие компании вынуждены будут с него уйти — они свернут деятельность или будут поглощены более крупными игроками», — прогнозирует Виталий Пак. Он полагает, что многие из заявленных проектов останутся нереализованными, а ряд девелоперов, столкнувшись с дефицитом средств, выставит площадки на вторичный рынок. По его мнению, темпы ввода замедлятся даже у крупнейших игроков.
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков говорит, что рентабельность строительных проектов снизилась и сейчас ниже стоимости финансирования: «Так, доходность торговой недвижимости снизилась до 10—14%, при стоимости денег в 18%».