Денис Измайлов, «Эксперт-Сибирь»
Кемеровская область — «поздний ребенок» рынка офисного и торгово-развлекательного строительства Сибири. Активное возведение коммерческих объектов началось здесь лишь в 2006 году. Но ребенок растет не по годам быстро. Только в 2007 году в Новокузнецке (население более 500 тыс. человек) открылись сразу два новых бизнес-центра класса В и первое в области офисное здание класса А. Инвестором выступила строительная компания, абсолютный лидер на этом растущем рынке — «Южкузбасстрой» (ЮКС). Более либерально складывается ситуация в Кемерове, где наряду с местными компаниями работают девелоперы из Новосибирска, Самары и Красноярска. Между тем администрация Кемеровской области остается избирательной в вопросе допуска к застройке не только «чужих» игроков, но и «своих».
фото: www.expert-sibir.ru
Приказано строить
Сейчас рынок постепенно осваивают иногородние застройщики, в том числе крупные холдинги. Сразу три строительные компании уже осуществляют вхождение — красноярская «АЛПИ», московская Advantage Group, новосибирская «Трансервис» с управляющей компанией «Гринвич». Но в остальном сдерживание влияния внешнего рынка очень характерно для Кузбасса. Хотя губернатор Аман Тулеев активно стимулирует привлечение инвестиций в регион, часто выбор зависит от готовности партнеров попутно вкладывать средства в решение социальных задач области. На это соглашаются не все.
Внимание чиновников сегодня сосредоточено на жилищном строительстве. Мощности местных компаний перенаправлены на выполнение нацпроекта. В сегменте коммерческой недвижимости заметная активность городского самоуправления проявляется только в продаже муниципального имущества. С молотка уходят магазины, бывшие НИИ, производственные цеха, которые перепрофилируются в помещения для ведения бизнеса. Несложно догадаться, что вывод на рынок новых торговых и офисных площадей снизит спрос на морально устаревшие объекты.
Невольные монопольщики
Сдерживающая политика властей повлияла на формирование в области монополии местных игроков. В Кемерове активно начала позиционировать себя в сфере строительства холдинговая компания «Сибирский деловой союз» (СДС). Многоотраслевая структура, объединяющая угледобывающие, машиностроительные, транспортные предприятия, агрофирмы, а также объекты пищевой промышленности и развлекательной индустрии, теперь ведет застройку жилых кварталов. Попутно подразделения компании инвестируют в коммерческую недвижимость. Сейчас СДС ведет строительство собственного торгового центра, который планируют сдать в 2008 году. Он будет называться «ГрандСити-Кемерово» или «Евразия».
На рынке Новокузнецка доминирует компания «Южкузбасстрой». Ее соинвестором в строительстве выступает Новокузнецкий муниципальный банк. Еще четыре года назад на градостроительном совете инвестиционная компания получила разрешение на застройку большого участка земли в самом центре города — теперь там бизнес-центры «Форум» и «Сити», а также торгово-развлекательный центр «Ника». Тогда никто не проявлял интерес к этим землям, и «Южкузбасстрой» удачно воспользовался ситуацией. Сегодня на проспекте Кузнецкстроевский ЮКС заканчивает строительство еще одного комплекса общей площадью около 20 тыс. кв. м, состоящего из двух жилых домов, торгового и бизнес-центра. Продажи коммерческих помещений поручены питерской консалтинговой компании с ориентацией на привлечение федеральных игроков. Свое влияние ЮКС распространяет и на юг Кузбасса. Так, в Прокопьевске в конце 2007 года компания запустила ТРЦ «Чайка» общей площадью 18 тыс. кв. м стоимостью 400 млн рублей.
Ярким примером того, как нужно идти на компромисс с властями и проявлять гибкость, стала деятельность московского холдинга Advantage Group в Кемерове. В прошлом году москвичи приобрели завод «Химволокно», находящийся в черте города. Проведя анализ производства, компания приняла решение перепрофилировать комплекс в жилые площади. Земли будут рекультивированы, а цеха снесены. По некоторым данным, проект будущей застройки уже одобрен администрацией города. Через несколько лет там появятся не только жилые дома, но и объекты коммерческой недвижимости.
В остальном федеральные игроки ведут себя довольно пассивно. Директор «Бизнес-Аналитик Групп» (Кемерово) Ирина Федченко отмечает: «Большинство приезжает, интересуется, но активных шагов к конструктивному диалогу с властью не предпринимает». С ней согласен и заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства Новокузнецка Виктор Магель. «Только за текущий день ко мне поступили заявления от трех федеральных компаний с просьбой предоставить участки земли в центре города размером от 2 до 15 гектаров под строительство гостиницы, торговых и бизнес-центров. Просят немало, но где мы возьмем такие свободные площади в самом центре? И кто будет заниматься инфраструктурой — созданием или изменением системы коммуникаций?» По словам вице-президента Advantage Group Григория Печерского, социальные обременения для проектов коммерческой недвижимости присутствуют в той или иной степени в любом регионе. Все зависит от уникальности месторасположения, сложившейся инфраструктуры в районе и условий, на которых девелопер получает участок во владение.
Удар по качеству
Плоды монополии пожинают арендаторы и простые горожане. Находясь вне поля зрения федеральных конкурентов, девелоперы могут себе позволить вольную трактовку классификации бизнес-центров. Так, офисное здание «Форум» в Новокузнецке отнесено его собственником — «Южкузбасстроем» — к классу В, при том что не имеет такого обязательного уровневого пункта, как «кафетерий или столовая для сотрудников». Торгово-развлекательные центры «Глобус» и «Ника», принадлежащие тому же ЮКС, показали снижение качества сервисного обслуживания. Это коснулось в первую очередь фудкортов и игровых зон, которые принадлежат компании Vesta, входящей в состав девелопера.
Архитектурный уровень первого в Кузбассе бизнес-центра класса А «Сити» довольно примитивный, так же, как и крупнейшего ТРЦ «Глобус». «Пока внешний рынок не вмешается, можно называть эксклюзивными вещи, давно ставшие нормой в других городах», — говорит Ирина Федченко. Но все-таки девелоперы — пионеры в коммерческой недвижимости — старались произвести впечатление на горожан. «Глобус», общей площадью более 19 тыс. кв. м, был возведен за 14 месяцев. Он стал одним из первых торгово-развлекательных центров в области столь крупного масштаба: шесть кинозалов, 20 дорожек для боулинга, крупный фудкорт, детская площадка на 900 кв. м.
Востребованность новых офисных и торговых центров сегодня высокая и имеет большой потенциал. Но возможные последствия монополии региональных компаний в этом сегменте — это рост цен и снижение качества обслуживания зданий.
Барьер! Еще барьер!
В Кузбассе рынок земли с четким механизмом сдачи в аренду и реализации участков еще не сформировался. Сейчас проходит процесс градостроительного планирования, который определит и инвентаризирует зоны застройки. В Кемерове и Новокузнецке он завершится лишь к 2010 году. Кемеровская область в этом смысле отстает от других регионов, и чиновники пытаются наверстать упущенное время. Основными проблемами остаются бюрократические проволочки — длительное согласование земельных вопросов и готовых проектов. Если в ряде регионов на согласование бизнес-процессов чиновникам отводится два месяца, то в Кемеровской области эти сроки составляют до полугода. К примеру, у кемеровской финансовой компании «Интеллект-капитал» проект строительства бизнес-центра в связи с огромным количеством необходимых согласований лежит в мэрии Кемерова уже 2, 5 года. Генеральный директор «Интеллект-капитал» Виталий Бочкарев негодует: «Люди готовы вкладывать деньги, платить налоги, а система убивает потенциал развития рынка на корню».
Региональная власть не готова быстро решать такие вопросы. Не хватает кадров и технологий работы. Утверждение технического регламента, процедура рассмотрения инвестиционных заявок и проектов требует оптимизации, нет механизма инвестирования в городские коммуникации при застройке (пока этот вопрос решается за счет местных девелоперов). Требуется возобновление постоянной практики земельных аукционов для стимулирования конкуренции в области. Эта система работала, когда функции выставления земельных участков под коммерческую недвижимость в аренду были закреплены за комитетом управления муниципального имущества Кемерова. После передачи этих обязанностей Кузбассфонду в 2007 году практически все аукционы на коммерческую недвижимость были заморожены.
Сегодня Кузбасс нуждается в качественных объектах для логистического обслуживания, бизнес-центрах и торгово-развлекательных комплексах. Необходимы также гостиницы, но они находятся на последнем месте по инвестиционной привлекательности (из-за более длинного периода возврата вложений), поэтому данный сегмент будет развиваться позже всех. По оценке московских консалтинговых групп, рынок коммерческой недвижимости Кемеровской области насыщен только наполовину. Девелоперами в ближайшее время активно будут использоваться заводские участки земли, если при содействии власти производство будет переноситься за черту города.
Несмотря на сложившуюся сегодня монополию местных игроков, в перспективе в следующие пять–семь лет основную долю займут именно федеральные компании, серьезно потеснив региональных застройщиков. Сложности согласования бизнес-процессов в сфере строительства сильно осложняют получение «входного билета» в Кузбасс сетевым компаниям. Но одним из наиболее эффективных вариантов преодоления порога в будущем станет поглощение местных компаний федералами.