Игорь Смольников, «Континент Сибирь»
Для большинства арендаторов крупных торговых центров официальное открытие — лишь начало трудного и достаточно тревожного пути к успеху: центр должен максимально быстро «набрать обороты» покупательского трафика. Но для этого ТЦ должен еще и стартовать без запинок. Обе проблемы — и затянувшееся формирование покупательского потока, и отложенный старт — достаточно типичны для новосибирских ТЦ. Однако в отложенном старте арендаторы ТЦ готовы видеть и плюсы — не отменяющие минусов, но позволяющие несколько сгладить драматизм ситуации.
фото: собств.илл.
Два крупнейших на сегодня торгово-развлекательных центра — «Мега-Новосибирск» и «Ройял Парк» схожи не только принадлежностью к новому для Новосибирска формату shopping mall, но и динамикой старта — оба открылись с почти месячной задержкой относительно первоначально объявленной даты. Впрочем, для новосибирских ТЦ это вполне нормальное явление — с задержкой открывались ТЦ Windsor и «Европа», с отрывом от анонсированной даты вступал в строй ТРЦ «Континент» на Гусинобродском шоссе, невнятным был старт «Калины». Первоначально запланированное на февраль 2008 года открытие «Сибирского Молла» отложено до начала марта — но некоторые арендаторы этого ТЦ не уверены, что этот перенос окончательный.
Очевидные минусы
В меньшей степени страдают от отложенного старта операторы, чей магазин в открывающемся комплексе становится одной из точек уже существующей сети. «Когда открытие “Меги” было перенесено, часть ассортимента “меговского” магазина Benetton, привезенного к несостоявшемуся открытию, мы перераспределили по другим нашим магазинам, — вспоминает генеральный менеджер направления fashion retail ГК “Конквест” Марина Кравцова. — Но как в аналогичной ситуации действовать тем, у кого сети магазинов нет, тем, чей магазин в торговом центре — единственный?»
Отложенный старт особенно травматичен для коллекций с «ограниченным сроком действия». «Когда мы запускали свой магазин в ТЦ Windsor, затянувшаяся сдача здания оказалась для нас очень болезненной проблемой, — вспоминает директор магазина Calvin Klein Jeans Татьяна Кальченко. — Изначально пуск планировался на ноябрь-декабрь. Наш магазин был к тому времени уже готов и, что особенно важно, в нем был потенциальный бестселлер — рождественская коллекция Calvin Klein Jeans. Она должна была стать “фишкой”, сенсацией. Но Windsor “завис” — открылся в самом конце февраля. Сами понимаете, что это значит для рождественской линии. Очень горько было за коллекцию, которая не смогла “выстрелить”. Тем более, что мы-то в обустройство своего магазина вложились по максимуму». Для многих арендаторов важен и сам эффект открытия. «Сбор официального открытия», который вносили арендаторы СТЦ «Мега» был отработан не на 100%, — говорит директор ГК «РостСиб Парфюм’С» Маргарита Сенькевич. — Церемония получилась «смазанной». Маргарита Сенькевич отмечает еще один важный нюанс: «В день первого, несостоявшегося открытия, наш магазин “Парфюмика-Люкс” был единственным на тот момент полностью готовым парфюмерно-косметическим магазином. Открытие именно в этот день могло бы дать нам неделю-другую, пока наши коллеги завершали отделочные работы. Мы жалеем об этой упущенной возможности. Даже временный контекст может оказаться выгодным. И упускать его бывает обидно, хотя он и временный, и как бы случайный».
Процесс отделки
Руководитель управления ресторанов ГК «Септима» Наталья Ильина убеждена, что последствия отложенного старта — вопрос скорее индивидуальный, зависящий от состояния конкретного арендаторского проекта. «В некоторых наших проектах есть нюансы, которые можно воплотить только на месте, в стенах ТЦ, — объясняет она. — Наша очередная “Кофемолка” в “Ройял Парке” — пример как раз из этого ряда. Когда нужна доводка технологий на площадке, задержка даже выгодна. То, что “Ройял Парк” открылся ровно на месяц позже — не 25 октября, а 24 ноября, — оказалось полезным обстоятельством для нашей кофейни: этот месяц позволил нам сделать все более-менее вовремя. Тем более, что хлопот было много — практически параллельно мы доводили до ума “Кофемолку” во втором “Мегасе” и готовили к запуску “Кофемолку” у станции метро “Красный проспект”. Я бы даже сказала, что в готовых, уже открывшихся комплексах нам стартовать сложнее».
Нередко, если речь идет о техноемком проекте, арендаторы готовы предпочесть совсем «сырые» площади, нежели блоки, оснащенные по усредненным СНИПовским нормам. «Сырые» метры еще можно адаптировать под себя, тогда как готовая площадь, насыщенная инженерными системами, может оказаться «несъедобной». Особенно часто в подобной ситуации оказываются арендаторы общепитовского профиля. «Это вечная проблема нашего коммерческого строительства, — говорит генеральный директор ресторанной группы Vizavi Respect Рашид Зарипов. — Сначала объект строят, а потом уже думают, чем наполнить. И часто выясняется, что проект, который существует изначально, очень проблемный в инженерном смысле. Предлагают место в ТЦ и выясняется, что на этаже туалета для посетителей нет. Более того, организовать его невозможно, так как нет канализационного стока. А на этаже предполагается несколько общепитовских проектов. Та же проблема и в служебных помещениях. Если будут горячие цеха, то нужны и трапы для стока воды. А как их выводить? И как все это согласовывать с СЭС? Словом, своевременная, но формально-условная готовность площадей может оказаться даже более проблемной, чем голый недострой без всякой инженерии».
Решение проблем
Вопрос урегулирования издержек несвоевременного открытия, по мнению экспертов и ритейлеров, нуждается в технологической модификации. «И московский, и общероссийский опыт гласит, что с той или иной задержкой открываются три из пяти торговых центров, — говорит главный аналитик московской компании “Аверс” Иван Сенин. — Следовательно, нужно отработать некую максимально универсальную процедуру — чтобы “гасить” последствия срыва максимально быстро».
По мнению самих участников рынка, процедурную матрицу наилучшим образом отработала именно компания IKEA — создатель и владелец формата «Мега». «Мы понимаем, что судьба этого проекта зависит от успеха каждого конкретного арендатора, — сказал управляющий ТЦ “Мега Новосибирск” Микаэль Йосефсон. — Арендаторы не должны становиться жертвами внешних обстоятельств, и к вопросу компенсаций мы относимся очень серьезно».
Наталья Ильина уверена, что перенос старта ТЦ — событие достаточно рядовое и не драматичное, если девелопер хорошо отладил «систему оповещения». «А вот когда о переносе запуска узнаешь на банкете по случаю этого самого запуска, то это, естественно, бодрости не прибавляет, — говорит она. — Ведь послестартовый период и сам по себе труден. В это время формируются покупательские потоки. Например, у ТЦ “Москва” на формирование покупательских потоков ушло семь-восемь месяцев. Кстати, в том числе и из-за того, что открылся центр не осенью, как планировалось изначально, а в конце зимы — в период сезонного спада покупательской активности. Важно не то, насколько ты опаздываешь — на месяц или на две недели, а к чему ты опаздываешь — к какому событию, к какому контексту. Нужно осваивать “науку опаздывать”.