Стас Соколов, «Деловой квартал — Новосибирск»
Уходящий год — переломный для рынка офисной недвижимости Новосибирска и по количественным показателям, и по качественным — в городе появились первые бизнес-центры, соответствующие наивысшему классу «А». Рост арендных ставок на рынке офисной недвижимости замедляется, и уже первые проекты начинают испытывать сложности с привлечением арендаторов.
фото: собств.
В этом году в городе введено 14 бизнес-центров разного уровня общей площадью свыше 103 тыс. кв. м. Таковы данные исследования RID Analytics «Мониторинг предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска». На декабрь-январь намечен ввод еще девяти новых объектов общей площадью порядка 107 тыс. кв. м. Это существенная прибавка, если учесть, что общий объем предложений офисной недвижимости на начало 2007 г. не превышал 700 тыс. кв. м. Причем больше половины этого объема представляли объекты класса «С» — старые, нередко плохо приспособленные для нужд бизнеса здания бывших научных учреждений, в то время как вводимые сегодня офисные комплексы строятся уже с учетом современных требований. По оценкам RID Analytics, 45 тыс. кв. м введенных в этом году офисных площадей можно отнести к классу «В».
Говорить о насыщении рынка рано, говорят эксперты, хотя рост арендных ставок начал в этом году замедляться. Тем не менее эксперты признают, что спрос на рынке в целом пока опережает предложение. Впрочем, первые «звоночки» грядущих перемен уже звучат. Впервые за последние годы ставки аренды начали снижаться в отдаленных районах. Прежде всего, это связано с появлением новых объектов в центральной части города, в результате чего у арендаторов появился выбор, которым они не преминули воспользоваться.
«Арендаторы стали разборчивей, они уже не готовы брать любое помещение, удовлетворяющее их по цене и размерам, — говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева. — Компании начинают выбирать офисное здание, учитывая расположение, конфигурацию помещения и даже окружение». Пока это не привело к общему снижению ставок, однако уже сейчас растет доля пустующих помещений в объектах класса «С».
Девелоперы переоценили потребности в офисах «А» класса
Принципиально новое явление на офисном рынке в этом году — появление первого объекта «А» класса — бизнес-центра «РосЕвроПлаза». БЦ построен столичной компанией «РосЕвроДевелопмент» (РЕД). Площадь — 27 тыс. кв. м. Проект обошелся РЕД в $35 млн, годовая ставка аренды в РЕП начинается от $440 за 1 кв. м. «РосЕвроПлаза» стала первым объектом коммерческой недвижимости в Новосибирске, для управления которого была привлечена специализированная иностранная компания — Sodexo. Этот бизнес-центр стал также первым объектом, который смог решить проблему парковок — проектом предусмотрено свыше 220 парковочных мест, что соответствует требованиям мировых стандартов к такого рода офисным комплексам.
Впрочем, пока вместительная парковка «РосЕвроПлазе» особенно не требуется. РЕД констатирует 75% заполненности этого бизнес-центра, но и этого результата удалось добиться нелегко. Ресторатор Денис Иванов (управляет сетью кофеен «Чашка кофе», ресторанами News Cafe и «ТБК Лонж») рассказывает, что был вынужден летом отказаться от планов открыть в «РосЕвроПлазе» кофейню на этажах здания (рассчитанную прежде всего на работников компаний бизнес-центра и их посетителей). «В это заведение на тот момент было бы просто некому ходить», — говорит Иванов.
Управляющий партнер консалтинговой компании DSO Consulting Сергей Дьячков объясняет сложности с привлечением арендаторов первого в городе объекта класса «А» слишком высокими для местного рынка арендными ставками, а также недостаточным количеством арендаторов, готовых переплачивать за престиж и дополнительные удобства.
Судьба «РосЕвроПлазы», впрочем, была бы более счастливой, если бы не обилие других масштабных проектов, также претендующих на принадлежность к «А» классу, отмечает Дьячков. До конца года в Новосибирске должен начать работу «Кронос» (проект «Новосибирскэнерго»). Офисы в этом бизнес-центре площадью свыше 40 тыс. кв. м предлагаются по ценам ощутимо ниже «РосЕвроПлазы» (от 900 руб. за кв. м). К открытию БЦ «Гринвич» ( 34 тыс. кв. м) готовится компания «Трансервис». Уже ведутся отделочные работы в БЦ «Кобра» ( 20 тыс. кв. м) ЗАО «Труд», которая в нескольких метрах от этого БЦ строит еще один офисный комплекс — «Манхеттэн». Активно ведется строительство амбициозного проекта компании «Сибакадеминвест» («Скай Сити», площадь — 64 тыс. кв. м).
По оценке DSO Consulting, суммарная емкость заявленных бизнес-центров «А» класса в Новосибирске уже превышает 170 тыс. кв. м, в то время как потребность города в офисах такого уровня Дьячков оценивает в 110—130 тыс. кв. м вплоть до 2010 г. «Потребности в высококлассных офисах будут расти вместе с расширением деятельности на местном рынке федеральных и международных компаний (прежде всего, финансового профиля), которые привыкли к высокому уровню сервиса. Будут постепенно повышаться и запросы местных игроков. Ситуация здесь мало отличается от рынка дорогого жилья. Спрос идет вслед за предложением. Когда владельцы и топ-менеджеры компаний, располагающихся в бизнес-центрах класса “С” и “В”, увидят, что условия труда их коллег, арендовавших офис в бизнес-центре класса “А”, реально отличаются, потребность улучшить свои собственные условия возникнет и у них. Но на это потребуется время».
В «Гринвиче» не занятыми сегодня остаются свыше 9 тыс. кв. м площадей (из 34 тыс. кв. м), несмотря на то, что объект уже готов к сдаче. Площади здесь предлагаются по ставкам от 1450 руб. в месяц за кв. м (без НДС).
Между тем проекты высококлассных офисных зданий множатся. Так, компания «Гарант» объявила о своих намерениях построить на ул. Военной бизнес-центр Iron Hill общей площадью 46 тыс. кв. м. По словам генерального директора «Гаранта» Григория Данилова, здание высотой 24 этажа будет построено на участке по улице Военной. Общая площадь офисов в комплексе составит 28 тыс. кв. м. Проект предполагает создание атриума (внутреннего дворика) площадью 400 кв. м по всей высоте сооружения. В «Гаранте» называют свой объект бизнес-центром класса «А+». Участники рынка и эксперты признаются, что слышат о такой категории офисной недвижимости впервые — классификация подразумевает наивысший класс «А». Строительные работы на площадке этого комплекса пока не начались, но компания уже заявила, что готова продавать площади в еще не построенном бизнес-центре.
Повысить категорию, чтобы продать дороже
Эксперты считают, что проектам, заявленным в классе «А», будет сложно полностью удовлетворить требованиям, предъявляемым к такого рода объектам. Например, Iron Hill показывает, что само причисление еще не построенного объекта к классу «А» становится своего рода маркетинговым трюком, цель которого — привлечь инвесторов и арендаторов.
Подобную тактику используют не все. Президент группы компаний «Метаприбор» Владимир Мартыненков намерен построить в пойме Каменки бизнес-центр класса «В». Спрос на объекты «А» класса ограничен, при том что стоимость возведения и эксплуатации у них выше, отмечает Мартыненков. А вот качественные офисные здания «В» класса, расположенные в правильном месте, будут гарантированно востребованными, уверен руководитель «Метаприбора».
Примерно той же логики придерживаются и в компании «ПЛП-Девелопмент групп» (совместный проект Ланта-Банка и польского концерна Polnord), которая строит сейчас БЦ на пересечении улицы Кирова и Каменской магистрали 16-этажный бизнес-центр.
По словам временно исполняющего обязанности генерального директора СП Руслана Люзенкова, общая площадь БЦ составит 23 тыс. кв. м. Половина офисных площадей будет выставлена на продажу, а остальные планируется сдавать в аренду. Люзенков уверен, что данный объект удовлетворяет большинству требований, предъявляемых к объектам класса «А», однако «ПЛП-Девелопмент групп» сознательно позиционирует свой БЦ как бизнес-центр класса «В+».
Рост арендных ставок замедлится
Эксперты отмечают рост числа комплексных проектов. Например, владельцы торгового комплекса «Горский» сейчас строят рядом с ним офисную высотку. Похожий проект реализует на площади Маркса компания «Подсолнух» — в строящемся здании переменной этажности верхние этажи будут отданы под офисы, а нижние предполагается использовать для торговли. БЦ «Манхеттэн», который сейчас строит ЗАО «Труд», возводится рядом с одноименным торговым центром. Дополнить торговый комплекс бизнес-центром решила и компания «Успех». По словам генерального директора УК «Успех» Ашота Рафаэляна, кроме ТРК площадью 160 тыс. кв. м на пересечении улицы Военной и Каменской магистрали будет возведен бизнес-центр площадью 17—20 тыс. кв. м.
Сергей Дьячков объясняет эту тенденцию стремлением инвесторов диверсифицировать риски. Он уверен в том, что далеко не все проекты такого рода будут успешными: «Городу нужно всего несколько качественных подобных проектов».
По мнению экспертов, уже в будущем году рынок офисной недвижимости в целом может ожидать если не понижение средних арендных ставок, то остановка их роста. Дьячков указывает на то, что в ряде неудачно расположенных и не способных предложить должного уровня сервиса объектах ставки упали уже на 5—10%. Ермолаева также связывает грядущее снижение ставок с появлением большого числа новых объектов невысокого уровня, расположенных, в том числе и в отдаленных районах.
При этом, по убеждению Дьячкова, ставки будут дифференцироваться — если раньше они определялись прежде всего местом, то сейчас большее значение будет иметь наличие хорошей парковки, дополнительного сервиса и, как такового, статуса бизнес-центра. «Даже в центре сейчас можно уже снять офисное помещение по 350—400 руб., но это будет здание класса “D”, — отмечает Ермолаева. По ее мнению, разрыв между ставками в объектах разного уровня будет увеличиваться и дальше. При этом может подняться и верхняя планка — еще год назад максимальная запрашиваемая ставка по офисам была 1100—1200 руб. за кв. м, а сегодня ряд помещений в бизнес-центрах класса “А” предлагается по 1800 руб. за кв. м.