Евгений Иванцов, «Континент Сибирь»
Активно ведется строительство новых бизнес-центров. Однако в городе до сих пор ощущается нехватка современных качественных офисных площадей. Спрос и предложение не сравняются как минимум в течение трех-пяти лет.
Предложение площадей в офисных центрах Новосибирска составляет 794, 4 тыс. кв. м. На долю офисных комплексов класса «А» на сегодняшний день, по данным компании Regional Real Estate, приходится лишь 3% от их общего количества. Классы «В» и «D» представлены примерно в равных пропорциях — по 26% и 19% соответственно. Самый большой массив площадей приходится на класс «С». Тем не менее в скором времени стоит ожидать изменения этой пропорции в пользу класса «А». По оценкам компании, невосполненная потребность в офисных площадях классов «А» и «В» в Новосибирске составляет порядка 500 тыс. кв. м.
Офисные комплексы класса «D» представляют собой нежилые помещения в зданиях административного назначения, срок эксплуатации которых превышает 10 лет. Инженерные коммуникации в таких помещениях часто находятся в устаревшем состоянии. Как правило, в них отсутствуют специализированные службы по эксплуатации и обеспечению площадей. Класс «С» составляют устаревшие офисные либо реконструированные здания иного назначения. Ремонт в них должен соответствовать международным стандартам, однако требований к архитектуре не предъявляется. Кроме того, для них характерны неудобный подъезд и удаленность от транспортных артерий города. Класс «В», составляющий немногим более четверти рынка Новосибирска, по своим показателям немного не дотягивает до требований, предъявляемых к классу «А». Бизнес-центры этого высокого класса в Новосибирске могут располагаться лишь в Центральном, Железнодорожном и Октябрьском районах.
Офисный Новосибирск в разрезе
В целом распределение офисных площадей по районам Новосибирска, согласно исследованиям Regional Real Estate, выглядит следующим образом. Самое значительное количество офисных площадей сосредоточено в Центральном районе — 47, 4%. Это обусловлено его высокой транспортной доступностью и активными деловой и торговой составляющими. Аутсайдерами являются Калининский и Кировский районы. Что касается строящихся офисных центров, то основные офисные новостройки приходятся на Железнодорожный район города.
Площади в офисных комплексах Новосибирска достаточно редко выставляются на продажу. Собственники площадей предпочитают сдавать их в аренду. В среднем уровень арендных ставок в существующих бизнес-центрах в первом полугодии текущего года варьировался в районе 850–950 рублей за квадратный метр. Цены на площади в центральной части города составляют порядка 1000 рублей.
Эксперты однозначно отмечают, что, несмотря на недостаток площадей, современный арендатор становится все более требовательным и что это, безусловно, отражается на рынке.
«В целом в Новосибирске уже нет ситуации, когда арендаторы готовы были “брать все”. За последний год выросла доля незаполненных помещений. Правда, в основном от нехватки арендаторов страдают старые помещения, новые бизнес-центры не испытывают эту проблему столь остро», — отмечает директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева. «В последнее время сформировался пул арендаторов, которые интересуются разными классами офисов. Нынешний потребитель желает иметь офис в определенном месте, определенной конфигурации и с определенными соседями. Особенно это относится к бизнес-центрам класса “А”. Говоря об офисах классов “В” и “С”, стоит отметить стабильный спрос на небольшие помещения. В основном они интересуют представителей малого и среднего бизнеса. Спрос, безусловно, изменился, но говорить о том, что он стал меньше или больше, некорректно. Он ощущается ничуть не менее остро, чем два-три года назад. Изменились его качественные характеристики», — добавляет директор агентства недвижимости «Любимый город» (Новосибирск) Алексей Ширяев.
По данным анализа спроса на офисные помещения, наибольшим спросом пользуются площади в Центральном и Заельцовском районах города. Важным критерием оценки спроса является уровень заполняемости офисных площадей. Руководствуясь этим критерием, можно сделать вывод, что бизнес-центры классов «А» и «В» пользуются наибольшим спросом. Для класса «А» этот показатель составляет 97, 5%, для «В» — 99, 5%.
«Ситуация с предстоящей арендой площадей в новых бизнес-центрах “Кронос” и “Гринвич” поможет сделать выводы о спросе на офисы высокого класса. Пока можно отметить, что заполняемость бизнес-центров класса “В” и “С” очень высокая. Однако до сих пор найти качественное офисное помещение, соответствующее всем требованиям арендатора, — это проблема. С выбросом новых площадей в 2008 году она станет более решаемой», — комментирует генеральный директор риэлтерской компании «БрокерКом» Александр Назаров.
По данным Regional Real Estate, на новосибирском рынке наблюдается недостаток предложения офисных площадей класса «А». Снижение спроса на рынке офисной недвижимости не предвидится до конца 2008 года, однако будет происходить качественное изменение рынка.
Стоит особо отметить, что участники рынка отмечают рискованность инвестиций в возведение бизнес-центров класса «А». Это прежде всего связано с высокой стоимостью их строительства. «Мы не выпускаем из виду сегмент качественных бизнес-центров, но пока в связи с рисками перенасыщения мы на него не ориентируемся. Строительство бизнес-центра класса “А” — это прежде всего огромные начальные капиталовложения. В связи с неопределенностью, связанной с емкостью этого рынка, пока мы оцениваем такие проекты как высокорискованные», — отмечает генеральный директор компании «Сибирь Девелопмент» Игорь Панфилов.
Недостатки роскоши
По оценкам специалистов, ввод в эксплуатацию новых объектов класса «А» вызовет усиление конкуренции внутри игроков этого сегмента. Вместе с тем увеличится она и среди собственников новых комплексов класса «В». Возможно, это повлечет некоторое снижение арендных ставок и улучшение качества предоставляемых арендаторам услуг. Управляющие компании будут вынуждены предлагать арендаторам более гибкие цены и дополнительные услуги во избежание миграции клиентов. «Спрос на офисные площади по-прежнему высок. Даже обывателю понятно, что количество новых площадей, введенных в эксплуатацию в 2007–2008 годах, увеличится в разы. Соответственно, понемногу начнет обостряться борьба за клиента. Все большую роль будут приобретать критерии, которые раньше не были столь явными, — парковки, подъездные пути, предлагаемый сервис, качество отделки», — отмечает Александр Назаров.
По данным департамента экономики и финансов мэрии Новосибирска, в 2007 году в экономике города было занято 702 тыс. человек. Офисные работники составляют порядка 20% от этого количества. Соответственно, существующие офисные площади вмещают 140, 4 тыс. человек. На каждого из них приходится 5, 1 кв. м офисной площади. Однако, согласно существующим нормам, на одно рабочее место с компьютером должно отводиться 15 кв. м площади. Исходя из этого необходимый объем площадей для всех сотрудников должен составлять 2, 1 млн кв. м, что в 2, 9 раза превышает существующие объемы. Таким образом, на рынке офисной недвижимости наблюдается значительный дефицит площадей относительно числа занятых в экономике.
Несмотря на недостаточную насыщенность рынка, специалисты отмечают, что не все построенные объекты быстро нашли своего арендатора. «Площади в новых бизнес-центрах расходятся с переменным успехом. Есть удачные проекты, где “заезжали” сразу быстро и четко, а есть высококлассные здания, с трудом нашедшие своего арендатора. Бизнес-центр строится под конкретного потребителя. Если инвестор понял, кто им будет, тогда все пройдет успешно. Это касается центров классов “А”, “В” и “С”. Сегодня просто построить здание, приближенное к центру города, недостаточно», — подчеркивает Алексей Ширяев.
Все специалисты сходятся во мнении, что говорить о насыщении рынка офисной недвижимости в Новосибирске пока рано. Они отмечают, что спрос и предложение в Новосибирске сравняются примерно через три-пять лет. Прежде всего это касается бизнес-центров класса «А». Оценку затрудняет тот факт, что рынок развивается очень динамично, и вместе с новыми девелоперами на рынок столицы Сибири выходят все новые и новые потенциальные арендаторы площадей из других регионов страны и из-за рубежа. Особо стоит отметить, что потребность в бизнес-центрах классов «А» и «B» в Новосибирске не закрыта существующими на сегодняшний день предложениями. Происходит качественное изменение рынка. В связи с приходом профессиональных девелоперов из других регионов страны и улучшения качества новых площадей происходит постепенная миграция арендаторов. Это приведет как к усилению конкуренции в сегменте бизнес центров «А» и «В», так и к перепрофилированию некоторых из них.
Арендные ставки в центре Новосибирска находятся примерно на одном уровне, хотя в новых комплексах они незначительно выше. Учитывая, что по качеству и набору предоставляемых услуг бизнес-центры класса «А» практически не уступают друг другу, конкурентными преимуществами в данной ситуации могут оказаться цена и расположение.
Точка зрения
Произойдет качественное изменение рынка
ДМИТРИЙ САПУНОВ, генеральный директор Regional Real Estate:
— На рынке офисной недвижимости неуклонно растет как предложение, так и, что особенно радует, спрос. Для того чтобы адекватно оценить масштаб увеличения предложения, достаточно взглянуть на объем запускаемых в 2008–2010 гг. объектов, — по оценкам нашей компании, это 276 000 кв. метров. Естественно, такой «выброс» площадей если и не изменит рынок кардинально, то, безусловно, окажет на него сильное влияние. Однако все запускающиеся объекты в сумме не смогут перекрыть спрос, имеющийся в Новосибирске. Плюс к этому добавляется тенденция перетекания потребителей офисных и торговых площадей из одной категории в другую. В Новосибирске на сегодняшний день это касается объектов классов «С» и «Д», занимающих значительную долю рынка — 70%. Все это говорит о качественном изменении ситуации. Ряд офисных зданий, востребованных на сегодняшний день, перестанет быть привлекательными для арендаторов в течение одного-двух лет. Темпы роста некачественных офисных помещений снизятся. В них обязательно произойдет стабилизация арендной ставки.
Что касается емкости рынка офисной недвижимости, то здесь можем успокоить девелоперов: до 2010 года она исчерпана не будет, но конкуренция станет жесткой. Новосибирск — бурно развивающийся город, и потребность в офисной недвижимости будет расти с каждым годом, соответственно, увеличится и спрос. И по законам экономики, безусловно, возрастет объем предложений.
Среди потенциальных арендаторов все больше увеличивается группа представителей федеральных и иностранных компаний. Как правило, это те компании, для которых определенные требования к офису уже являются стандартными и которые, естественно, не будут арендовать площади, отличающиеся от требуемой категории.
Рынок офисной недвижимости в Новосибирске все больше становится рынком арендатора, который играет ключевую роль в качественном изменении. Приход федеральных девелоперов, строящих бизнес-центры по большей части для федеральных компаний, и стремительное развитие местного бизнеса непременно ведут к увеличению спроса на качественные офисные площади.
Что касается прогнозов развития рынка по классам офисных помещений, то здесь стоит отметить, что площади в возведенных бизнес-центрах класса «А» будут разобраны достаточно быстро, но явно не в те сроки, которые закладывали девелоперы. Однако строить их на сегодняшний день высокорискованно. Емкость подобных арендаторов невысока и близка к насыщению. Изменение требований арендаторов к качеству офисов, безусловно, расширит емкость рынка класса «В». Вопрос о том, что и как строить, становится все более актуальным. Помимо предпочтений арендаторов относительно качества бизнес-центров, существует острая нехватка энергомощностей. Офис потребляет не менее 30 КВатт электроэнергии. Предоставить такой объем не всегда возможно. Особенно актуальна эта проблема в Центральном районе Новосибирска.
Какие факторы на сегодняшний день обеспечивают успешную деятельность УК на рынке офисной недвижимости?
ДМИТРИЙ СВЕТАШЕВ, директор ООО «ИнЭК»:
— На мой взгляд, конкуренции на этом рынке как таковой пока нет. Сегодня девелоперы предпочитают создавать собственные аффилированные УК, а компании, бизнес которых не связан со строительством, создают свою службу эксплуатации. Исключение составляют бизнес-центры класса «А» (которых, как известно, у нас пока немного), где наличие внешней УК — необходимая составляющая класса.
— Расскажите, пожалуйста, об основных проблемах, с которыми сталкиваются владельцы и от которых страдают арендаторы существующих в Новосибирске бизнес-центров.
— Одна из основных проблем, с которой сталкиваются владельцы бизнес-центров, — это проблема совместной эксплуатации здания при наличии нескольких собственников. В этом случае «придворная» УК не воспринимается совладельцами всерьез, и организовать эксплуатацию и внедрение согласованных инженерных и организационных решений довольно проблематично.
А вот арендаторы и их гости страдают прежде всего от непродуманности инфраструктурной составляющей, например, сложностей с парковкой. Причин такой ситуации несколько — от того, что бизнес-центр является перепрофилированным зданием заводоуправления или НИИ советских годов, когда такого количества автомобилей просто не планировалось, до элементарных маркетинговых недочетов — отсутствия достаточного места в наиболее востребованной части города плюс желания девелопера заработать на офисных помещениях, а не на создании условий для арендаторов.
— Какие методики и технологии могли бы решить эти проблемы?
— Самый грамотный подход при решении любой проблемы — тщательно продумать все нюансы еще в проектной стадии.
Для девелопера важно осознать, что, управляя бизнес-недвижимостью посредством собственной УК, он отвлекает внимание и ресурсы от своего основного бизнеса, теряя тем самым позиции на рынке. Например, те самые проблемы арендаторов с парковкой, о которых я сказал раньше, могут быть решены и менее радикальными методами, чем строительство парковок или отведение этажей бизнес-центра под паркинг. Я лично знаю несколько бизнес-центров в центральной части, где просто правильная разметка на асфальте позволит увеличить емкость паркинга на 10–20%.
— Существует ли на рынке тенденция к увеличению спроса на новые дополнительные услуги, предлагаемые УК?
— Безусловно. Строительство новых бизнес-центров увеличивает конкуренцию в данном сегменте, что приводит к расширению спектра услуг, предлагаемых арендаторам. Мы обнаруживаем увеличение того спектра услуг, которые арендатор в принципе может вынести на аутсорсинг, — ИТ-поддержка, бухгалтерское сопровождение, юридическая защита, аренда ИТ-инфраструктуры. И если раньше арендаторы пользовались услугами фрилансеров и сторонних компаний, то сейчас они осознают удобство оперативного получения услуги в одном месте. Думаю, что недалек тот день, когда будут востребованы меблированные офисы с арендованной оргтехникой и аутстаффинг. Это такой симбиоз аренды и венчурного финансирования. От арендатора будет требоваться только идея.