Игорь Смольников, «Континент Сибирь»
На старте нового ритейлерского сезона в непродовольственной рознице Новосибирска сложилась парадоксальная ситуация: операторы по-прежнему жалуются на нехватку торговых площадей, при этом новые торговые центры, призванные решить эту проблему, стоят полупустыми. Перед девелоперами Новосибирска явственно замаячил «казанский синдром» — явление, которым столица Татарстана удивила остальную страну в год своего тысячелетия. Гостям город-юбиляр запомнился не только многодневными торжествами, но и гулкой пустотой многочисленных торговых «дворцов».
Проблемы центров
Пока в Новосибирске «казанский синдром» предстал в миниатюре. «Первыми начали “зависать” площади в торговых центрах среднего размера, — отмечает директор Дома французской моды “Актуэль” Елена Дубовицкая. — Практически все центры, введенные в строй весной и в начале лета, заняты не более чем на 30%. Арендаторы не идут в малые и средние торговые центры (площадью 3000–12 000 кв. м), предпочитая дожидаться открытия больших шопинг-моллов. К тому же многие из средних ТЦ расположены в зоне минимальных покупательских потоков».
По наблюдениям директора по управлению недвижимостью строительного комплекса «СтройМастер» Тимофея Мельникова, некоторые среднеметражные торговые центры не вызывают энтузиазма у потенциальных арендаторов не столько из-за размеров (5000–7000 кв. м позволяют сделать вполне эффективный ТЦ районного масштаба), сколько из-за невнятных позиций их создателей. «Именно средний сектор у нас в городе оказался самым “сырым” в концептуальном плане, — отмечает Мельников. — У центров, созданных наобум, и ценовая политика тоже “внезапная”. Это плохо, поскольку арендаторы привыкают не доверять девелоперам, и общение арендаторов и арендодателей идет на предконфликтной ноте».
Большинство арендаторов считает основными проблемами ТЦ неэффективную локализацию и высокие арендные ставки. «Место размещения магазина — ключевой вопрос в любом розничном проекте, — говорит владелица сети салонов Bon Dimanche Татьяна Ботенкова. — Мы предпочитаем торговые центры, но их арендная политика непредсказуема. Например, управляющая компания ТЦ может повысить цены постфактум, вопреки договоренности. Прошло полгода — цены поднялись. Дескать, не нравится — съезжайте. А для салона белья переселение — процесс очень трудоемкий: торговые площади нам нужно приспосабливать, дорабатывать. Нам иногда доставались совершенно странные помещения (например, сделанные в расчете на торговлю стройматериалами), и нужно было это пространство адаптировать под белье. А потом из-за политики арендодателя мы вынуждены были съезжать, бросив свое, вложенное».
Непрозрачность арендного ценообразования стала настолько серьезной проблемой, что арендаторы одного из новых ТЦ — «Манхэттена» — отважились на ультиматум в адрес управляющей компании. Команда ритейлеров пригрозила покинуть торговый центр, если ставки аренды не будут скорректированы. По словам одного из участников инициативной группы, пожелавшего сохранить инкогнито, арендодатель ультиматум принял. Впрочем, конфликт между арендатором и владельцем площадей — в Новосибирске явление повсеместное. «Цена аренды все еще неадекватна тем проектам, которые могли бы эти площади занять, — говорит руководитель группы компаний “РостСиб ПАРФЮМ’С” Ростислав Сенькевич. — Ставки аренды в Новосибирске всегда были завышенными, и арендодатели еще не свыклись с необходимостью коррекции. Сейчас торговый центр не может притягивать одним лишь фактом своего наличия. Он должен быть в рациональном экономическом контексте».
По мнению некоторых экспертов, воспитательное воздействие на девелоперов могут оказать федеральные проекты, подобные «Меге». «Однако не стоит забывать, что такие девелоперы приходят прежде всего с национальными операторами, — уточняет Ростислав Сенькевич. — И для местных ритейлеров двери в это пространство открыты, мягко говоря, нешироко. Местному бизнесу “федералы” часто предлагают менее выгодные условия аренды, нежели московским игрокам. Вряд ли это справедливо».
Наиболее жизнеспособными в рамках ТЦ оказываются сетевые магазины. Естественная для больших сетей широта ассортимента дает ритейлерам возможность маневра. Практическим примером такой «уживчивости» Ростислав Сенькевич называет один из проектов своей фирмы — сеть «ПАРФЮМИКА». «ПАРФЮМИКА» — формат, толерантный любой локализации — и стрит-формату, и торговым центрам, — объясняет он. — К тому же у нас есть внутриформатные нюансы — «ПАРФЮМИКА», «ПАРФЮМИКА-Люкс». Иногда погрешности девелопмента можно погасить ассортиментом: где-то более востребован товарный сегмент, близкий к люксу, где-то — к массмаркету«.
Особенности стрит-торговли
Условия по арендным ставкам настолько непрозрачны, что вывести какую-то среднюю стоимость квадратного метра не представляется возможным. Можно только констатировать факт, что цена квадратного метра в некоторых незаполненных ТЦ продолжает держаться на уровне 10–12 тыс. руб. Эта цифра вполне сопоставима со стоимостью аренды в стрит-формате, который теоретически считается высшей формой существования магазина. Однако и стрит-формат остается в Новосибирске востребован не столь активно, как можно предположить. “Ценность стрит-формата для новосибирских ритейлеров ниже, нежели для их московских коллег, — констатирует независимый маркетолог Лариса Москалева. — Помехой тому служит специфика наших улиц. Для того чтобы розничный проект был максимально эффективен, нужна классическая улица старого, давно сформированного города, где объекты инфраструктуры стоят в непосредственной близости. У нас же такие цепочки на большинстве улиц не складываются: они разорваны длинными корпусами проектных институтов, административными зданиями”. “Новосибирск — не город для прогулок, это город транспортных векторов, — соглашается директор маркетингового агентства “Фабер” Ирина Данцаранова. — А для автовладельцев удобны не магазины вдоль красной линии, а большие торговые центры с хорошими парковками”.
Впрочем, перед большинством представителей консьюмерской розницы выбор между стрит-форматом или торговым центром вообще не стоит. Подавляющая часть новосибирских салонов модной одежды ориентирована на марки уровня “выше среднего” или на люкс. “Для “высоких” марок лучше обособленный магазин, — уверена Елена Дубовицкая. — Например, для наших марок (Cacharel, Sonia Rykel, Barbara Bui. — “КС”) локализация в торговом центре не подходит. Массовым же маркам будет комфортнее в большом ТЦ”. По мнению Елены Дубовицкой, стрит-формат будет развиваться сообразно росту марочного поля: “Развитие не остановится, если в город будут привозиться новые высокие марки”.
“В общем, ресурс роста есть практически у всего, — резюмирует Лариса Москалева. — Но это не значит, что анемичность новых ТЦ будет компенсирована развитием остальной розницы, остальных форматов. С местной версией “казанского синдрома” уже пора что-то делать”.