Игорь Смольников, «Континент Сибирь»
Строительный бум в Новосибирске примечателен не только статистикой, но и предметным составом: среди анонсированных, строящихся или готовящихся к сдаче новостроек велика доля градообразующих объектов – сооружений, чье появление оказывается «судьбоносным» для больших районов и даже для города в целом. Объектами их влияния становится не только планировочная структура, риэлтерский статус районов и уровень строительной индустрии, но и сферы, формально далекие от строительства, – покупательский трафик, режим работы бизнес-сообщества и, наконец, стиль жизни.
Торговая недвижимость Большинство экспертов провозглашают самыми влиятельными крупноформатные торговые новостройки: торговые центры, пуск которых должен стать финальным аккордом 2007-го, не только существенно увеличивают суммарный метраж городской розницы, но и олицетворяют реалию, до того в Новосибирске не существовавшую, – шопинг-молл. Шопинг-моллы, обладающие гигантскими торговыми пространствами, стимулируют новый тип потребительского поведения – так называемый пролонгированный консюмеризм: цикл потребления товаров, развлечений и услуг, растянутый как минимум на три-пять часов. «2007-й – это, бесспорно, год моллов, – говорит директор торгово-развлекательного центра “Континент” Наталья Патрина. – “Мега”, “Роял Парк”, наш “Континент-3” и “Мегас-2” – эффектный финал года. Но главное событие – это, конечно, “Мега”. Говорю об этом без всякой ревности – он объективно будет лидирующим. Думаю, это будет такое воспитующие лидерство».
В силу своего плоскостного объема торговые центры существенно не меняют архитектурный образ города. Исключение – «Роял-Парк», заполнивший собой овраг Ельцовки – ту композиционную брешь, которая так долго была головной болью архитекторов и городских властей. Вместе с оврагом под зданием «Роял-Парка» исчезает последняя преграда, зрительно отделявшая площадь Калинина от Красного проспекта – визуальная цепочка становится единой, без разрывов и брешей (с противоположной стороны их заполняет еще одна торговая новостройка 2007-го – ТЦ «Европа»). Таким образом, субцентр в районе площади Калинина практически срастается с центром «настоящим» – срастается и архитектурными объемами, и покупательским трафиком (который после запуска «Роял-Парка» должен вырасти в несколько раз).
Будущее бизнеса
В числе субъектов градообразования называют и новые бизнес-центры. 2007 год принесет и увеличение офисной площади, и категориальный рост. «Из офисной недвижимости я бы выделил „РосЕвроПлазу», „Гринвич« и “Кронос”, – говорит директор по управлению недвижимостью строительного комплекса “СтройМастер” Тимофей Мельников. – Эти объекты должны стать олицетворением самого понятия “бизнес-центр” – по крайней мере до появления объектов еще более высокого уровня – подобных начатому этим летом комплексу Iron Hill».
Однако у новых объектов есть и существенные недостатки. Например, беда «Кроноса» – непропорционально малый размер гостевой стоянки. «Пятнадцать машиномест на столь большое здание – это очень мало, – уверен руководитель проекта управляющей компании “Актор” Вадим Котовщиков. – Соответственно, Советская и окрестные улицы будут еще более загромождены автомобилями. Хотя, насколько мне известно, в изначальном проекте “Кроноса” была большая многоярусная стоянка. Почему эти планы не воплотились, мне непонятно».
Расходясь в оценках инфраструктурной роли офисных зданий, эксперты единодушны во мнении, что бизнес-новостройки меняют архитектурное реноме Новосибирска. В этом воздействии они существенно превосходят торговые центры: шопинг-моллы при всей своей величине – объекты плоскостные, «горизонтальные», двух-, трехэтажные – в силу этого они не столь явно меняют «физиономию» города. Напротив, каждое новое офисное здание становится зримым штрихом в городской панораме – буквально за полтора года силуэт Новосибирска существенно изменился.
С архитектурно-технологических позиций большой интерес экспертов и участников рынка вызывает «Кобра» – детище компании «Труд». «Мне этот проект интересен еще и с профессиональной точки зрения, – говорит коммерческий директор группы компаний “Сибирские фасады” Наталья Сагайда. – Это первый в городе образец так называемой транспарентной архитектуры – здание фактически все состоит из стекла, из чередования прозрачных и тонированных витражей, минимум глухих плоскостей». Бизнес-центр «Кобра» имеет все шансы стать новейшим открыточным символом Новосибирска – в вечерней панораме светящаяся изнутри высотка должна смотреться очень эффектно. Причем, как подчеркивает Наталья Сагайда, у этой красоты есть и маркетинговая сторона: «Бизнес-центр с ярким, узнаваемым силуэтом более привлекателен для потенциальных арендаторов, чем образцы нейтрально-утилитарного офисного строительства, его архитектура становится марочным компонентом. “Кобра” – довольно странное название для делового здания, но в сочетании с архитектурной новизной получился довольно яркий словесно-визуальный образ – на рынке он будет выделяться, будет легко опознаваемым. Архитектура во всем мире служит инструментом брэндирования, это хорошая практика». Директор маркетингового агентства «Фабер» Ирина Данцаранова примером архитектурного брэндирования называет бизнес-центр «Якутия». «Здание это очень необычное, неожиданное для Новосибирска, – объясняет она. – Одних эта странность восхищает, другим, напротив, категорически не нравится. Но, несомненно, город получил здание-знак. Знак эмоциональный, запоминающийся с первого раза при любом взгляде – с реки, с трассы, с воздуха».
По концентрации архитектурно маркированных зданий лидирует компактная площадь у театра «Красный факел» – у «Кобры» плотный круг соседей. «Тридцатиэтажная офисная часть комплекса „Манхеттен» с точки зрения билдинг-брэндинга тоже неплохо проработана, – отмечает Наталья Сагайда. – Торговая часть комплекса слегка озадачивала цветовым решением, зато высотная выглядит достаточно „столично«». По крайней мере на макетах. Отлично, что в офисном строительстве наконец-то появились знаковые здания«.
Архитектурную маркировку получают и зоны смешанного, сервисно-жилищного строительства. “Весьма эффектная площадка формируется у театра „Глобус”, – отмечает Наталья Сагайда. – Там очень плотно сосредоточены рубежные для нашего строительного рынка объекты. Даже сравнительно малый объект – стеклянный шар-кафе, – это нечто большее, нежели „кафешная» архитектура в ее привычном понимании. Это здание, в котором поселится общепит, очень насыщено в инженерном плане – в нем применены теплозащитные технологии, интересная система освещения. Silver House за театром «Глобус» – тоже интересный объект. Этот модернистский дом работы архитектора Аксентюка очень хорошо вписался в пластический рисунок квартала – настолько, что сейчас «Глобус» уже непредставим без соседства с ним«.
Кстати, именно пластическая цельность отличает субцентр у “Глобуса” от площади Маркса, которая застраивается сверхинтенсивно. “Боюсь, площадь перестает существовать как единый планировочный образ, – говорит Наталья Сагайда. – Можно позитивно оценивать отдельные здания, возводящиеся на ней – например, вторую очередь ТЦ “Подсолнух”, работу архитектора Казакова, – но как единый инфраструктурный центр площадь Маркса очень сомнительна. В этом году уже очевидно, что застройка площади идет хаотично, без учета и композиционного контекста, и экономического. Площадь застраивается настолько плотно, что уже перестает выглядеть собственно площадью. Нужно продумывать и ансамбль, и синергетическую систему торговых центров. Но ни того, ни другого, по моим наблюдениям, не делается. В 2007 году композиционная проблема стала очевидна. Еще пара лет – и корректирующие меры будут неэффективны”.
Повышаем этажность
В жилищном секторе в разгаре процесс, который сами участники рынка называют технологической интенсификацией: растет доля жилых зданий, выполненных в монолите и системе “Куб-2, 5”, увеличивается средняя этажность жилой застройки. Освоен знаковый для города рубеж высотности – 24 этажа. Анонсированы или уже находятся в реализации около десятка проектов 24–25-этажных домов. Некоторое время корону рекордсменов будут носить 27-этажные дома-»близнецы«, возводимые на улице Фрунзе и 26-этажка на улице Тургенева. И хотя общий рекорд высоты – преодоление стометровой отметки – достанется, скорее всего, офисному сектору, “акселерация” в жилищном строительстве очевидна. Как и экспансия каркасно-кирпичной системы “Куб-2, 5”. Самым активным ее приверженцем слывет холдинг “СтройМастер” – его “Нарымский квартал”, представляющий собой фактически один цельный 19-этажный дом-каре – самый крупный на сегодня объект, возводимый по технологии “Куб-2, 5”. В ближайшее десятилетие эта система вообще будет самой характерной для северо-западной зоны Новосибирска: после “Нарымского квартала” “СтройМастер” займется реконструкцией района, ограниченного улицами Плановая и Тимирязева. Именно на этом уголке Новосибирска холдинг планирует обкатать свой новый сервис – поквартальное расселение ветхого жилья. В принципе, первым подобным опытом “СтройМастера” было расселение “шанхая” под стройплощадку “Нарымского квартала”. Однако случай Тимирязевского жилмассива интересен и иным масштабом, и сутью устраняемых объектов – тут девелоперам придется иметь дело не только с хрестоматийными “избушками”, но и со вполне капитальными двухэтажками сталинской постройки. Пока опыт работы с этим типом жилья имеют лишь московские инвесторы. “От двух-, трехэтажных домов 40-х годов сейчас освобождаются окраины Южного административного округа, – рассказывает маркетолог московской компании “Аверс” Иван Сенин. – Царицыно, Красный Строитель, Щербинка. Эта практика, кстати, оказалась довольно конфликтной – большинство обитателей малоэтажных “немецких” микрорайонов очень неохотно расстаются со своим жильем, потому “дипломатическая” часть работы требует много сил – и финансовых, и моральных. Всякий девелопер, планирующий подобные работы в любом другом городе, тоже должен быть готов к издержкам такого рода”. Впрочем, Москва уже не единственный город, где поквартальное расселение выделилось в особый вид сервиса – он активно развивается в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Уфе. В ближнем зарубежье преуспела Алма-Ата. В Новосибирске пионером этого сервиса может стать именно “СтройМастер”: компания уже предлагает услуги по расселению частного сектора другим строительным фирмам.
За 2007 год в городе произойдет много перемен, множество новых черт появится в его среде, в образе жизни, в картине рынка. Но главные преобразующие объекты еще не начаты. “Если смотреть с макроуровня, то самой “судьбоносной” стройкой, стройкой десятилетия, безусловно должен стать третий мост через Обь, – объясняет свою точку зрения Вадим Котовщиков. – Уже сейчас составляются ситуационные прогнозы того, как этот мост и его приводная трасса изменят целые районы Новосибирска. Это новые центры деловой активности, новые планировочные узлы. Новый импульс для города в целом. Но весь вопрос в том, что будущность этого проекта до сих пор еще не ясна. С мостом по преобразующей роли может сравниться только Ипподромская магистраль – она тоже должна “потянуть” за собой городскую инфраструктуру. И она, в отличие от моста, уже материальна. Отчасти Ипподромская – это “репетиционный” объект: по ней можно будет оценивать градообразующую роль дорожного строительства. Впрочем, уже сейчас понятно по накалу ожиданий, что роль эта велика”.
См. также архив новостей по упоминаемым компаниям, организациям и персоналиям: Континент Мега Роял Парк Мегас Европа РосЕвроПлаза Гринвич Кронос Iron Hill Кобра Труд Якутия Манхеттен Silver House Подсолнух Нарымский квартал СтройМастер