Точка зрения — Сейчас многие новые бизнес-центры самостоятельно присваивают себе классы. А что остается делать: ведь общепринятой классификации нет. Это приводит к путанице в головах риэлтеров и арендаторов: нередко бизнес-центр, присвоивший себе высокий класс, на поверку оказывается менее качественным, чем его «бесклассный» сосед.
Однако, как показывает практика, разработать классификацию непросто. Еще недавно наиболее известной классификацией бизнес-центров была принятая в апреле 2003 года на Московском исследовательском форуме. Ее основа — 20 критериев оценки офисного здания, начиная от его местоположения, качества отделки и инженерии, наличия парковки и предприятия общепита и заканчивая коэффициентом полезной площади.
Согласно принятому правилу, здание класса «А» должно было соответствовать минимум 16 из 20 критериев, здание класса «В» — не менее 10, здание класса «С» — не менее 8 критериям. Однако когда классификацию стали применять на практике, оказалось, что она имеет существенные изъяны. Например, ее можно трактовать так: здание, расположенное на окраине, не имеющее парковки и вентиляции, является тем не менее бизнес-центром класса «А», поскольку всем остальным 16 критериям оно отвечает.
Кроме того, классификацию критиковали за то, что она «смешала» показатели качества самого здания и его местоположение. И наконец, самая серьезная претензия заключалась в том, что классификация описывает бизнес-центры международных классов «А», «В» и «С», в то время как даже в Москве (по данным главного аналитика РГР Геннадия Стерника) до 80% офисных зданий относятся к более низким классам.
И именно с этими помещениями в основном и работают риэлтеры. Затем появилась «питерская» классификация, которая выделила три основных критерия: местоположение, тип и технический уровень здания и уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса. Каждый из трех критериев был разбит на уровни А, В и С. Исходя из этого, каждому зданию присваивается трехбуквенный рейтинг: например, СВА (что означает неважное местоположение, средний технический уровень здания и высокий уровень управления и сервиса). Эта классификация более адекватно описывает характеристики бизнес-центров, однако она более сложна. Кроме того, она также не вполне описывает разнообразие бывших советских институтов и помещений в промзонах.
Например, при описании местоположения самый низкий уровень С присваивается «удаленным от центра города зонам с хорошей доступностью». Куда же относить здания, расположенные в местах с плохой доступностью, — не ясно. Существует также подход казанского Поволжского антикризисного института (ПАИ) — выделяются четыре общих критерия оценки: престижность, архитектура, транспортная доступность и инфраструктура объекта. Каждый из четырех основных критериев делится на два-три вспомогательных — например, в «престижность» эксперты ПАИ включают местоположение объекта и его специализацию, то есть соотношение офисных и иных площадей. Архитектура объекта подразделяется на планировку помещений, внешний вид здания и, что несколько странно, состояние мест общего пользования.
ПАИ выделяет уже не три, а четыре класса офисных центров — от «А» до «D», а также подклассы «В+«, »В-« и так далее. Еще один подход был разработан главным аналитиком РГР Геннадием Стерником. Он выделяет 10 критериев оценки бизнес-центра — назначение объекта (бизнес-центр, нежилое помещение в жилом доме и т. п.), возраст здания, расположение, конструктивные, планировочные решения, архитектура и отделка, инженерные решения, инфраструктура и сервис, паркинг, управление зданием. Затем аналитик описывает шесть классов офисов — от «А» до «F» (также с подклассами типа «С1», «С2») с указанием минимального уровня для каждого класса.
Например, бизнес-центр класса «В» — здание не старше семи лет или прошедшее реконструкцию. В нем должен быть полностью контролируемый микроклимат, управление зданием должно отвечать международным стандартам. Эта классификация наиболее адекватна рынку, поскольку в ней учитываются также помещения в жилых домах, в том числе и не отделанные. Вместе с тем она довольно сложна. Разумеется, любая классификация несовершенна (ведь совершенства, как известно, нет). Однако важно то, что все эти классификации разрабатываются, давая почву для споров и размышлений, а значит, для появления новых, более удачных подходов.
Comment section