Рынок управления коммерческой недвижимостью в Новосибирске пока не поделен и даже не структурирован. Это делает его довольно привлекательным для девелоперов, управляющих собственными бизнес- и торговыми центрами. Благоприятный период для «раскрутки» своей управляющей компании (УК) продлится еще минимум два года. Однако факторами, тормозящими развитие этого рынка, могут стать низкая доходность и отсутствие качественных объектов, управляя которыми можно получить хороший опыт. Составляющие управления
Управление коммерческой недвижимостью включает в себя три процесса: техническую эксплуатацию, то есть ремонт, контроль над инженерными системами, охрану, клининг и так далее; организационную эксплуатацию (интерьер, разработку системы безопасности, организацию конференций и т.д.) и управление имуществом, включающее в себя контроль над финансовыми потоками и активами объекта, маркетинговые исследования, взаимодействие с арендаторами, отчетность УК. Поэтому функции компаний, управляющих торговыми центрами (ТЦ), и УК, которые управляют бизнес-центрами (БЦ), различны лишь в некоторых нюансах. Поскольку торговая недвижимость всегда создается по индивидуальному проекту, в то время как БЦ строятся по стандартам (20 критериев, определенных Moscow Research Forum в 2003 году), управление бизнес-центрами и торговыми центрами иногда подразумевает разный набор функций.
«Функции УК в торговом центре могут включать выбор и «рассаживание« арендаторов в торговом центре в соответствии с концепцией. В торговом центре концепция сложнее, ее нужно выдерживать, корректировать при изменении рынка. В управлении ТЦ больше возможностей промахнуться, наделать ошибок, — делится генеральный директор маркетинговой группы Besh (Москва) Оксана Крымина. — Для бизнес-центра важней подобрать уровень арендаторов по отраслевой специфике (скажем, BMW и все, кто работает с BMW)». Также разными могут быть акценты в выполнении функций: например, в ТЦ больше клининга, другая специфика охраны (более поддерживающая, а не инструктивная). Пока управляем сами Рынок управления коммерческой недвижимостью Новосибирска находится в начале пути. «В настоящее время в Новосибирске рынок УК только начинает формироваться, при этом еще практически нет даже имен на рынке», — говорит начальник отдела маркетинга управляющей компании «Сибакадемтраст» (управляет объектами одного из крупных девелоперов Новосибирска, компании «Сибакадеминвест») Наталья Овсянникова. «Сегодня новосибирский рынок комплексного управления зданиями находится в стадии становления», — констатирует и руководитель департамента управления недвижимостью «Росевродевелопмент» (компания-девелопер бизнес-центра «РосЕвроПлаза») Алексей Воскобойников.
Пока новосибирские девелоперы предпочитают управлять своими объектами самостоятельно. Девелопер или владелец создают компанию или подразделение, на которые возлагают все или часть функций по управлению объектом. То же происходит и со многими строящимися объектами. Так, бизнес-центром «Гринвич» будет управлять инвестиционная строительная компания «Трансервис» (инвестор и девелопер БЦ — ОАО «Трансервис»). Для управления бизнес-центром «Кронос», а также будущими офисами, которые строит ЗАО «Строитель» («дочка» «Новосибирскэнерго»), акционеры энергокомпании учредили в Москве УК «Апромако». Торгово-развлекательным центром «Континент» управляет девелопер этого объекта — компания «Итера». Управляющий недвижимостью холдинга «Сибирский Гигант» Денис Сердюков сказал корреспонденту «КС», что «в структуре холдинга нет специальной управляющей компании, готовой предлагать свои услуги на рынке недвижимости». Однако коммерческой эксплуатацией торговых центров «Сибирского Гиганта» занимается собственник объектов, а договоры на предмет технической эксплуатации (обслуживание лифтов, эскалаторов, охрана и др.) «Сибирский Гигант» заключает со специализированными компаниями.
По оценке партнера по маркетингу DSO-Consulting Сергея Дьячкова, в настоящее время в Новосибирске «наиболее известны три управляющих компании: «Экопласт» («дочка» ЗАО «Труд», управляющая объектами этого девелопера), «Сибакадемтраст» и группа Алексея Онищенко (контролирует компании «Русфинтех», «Росстрах« и др.)». Президент Сибиркой гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой так мотивирует отсутствие на рынке управления недвижимостью в городе профессионалов: «Во-первых, в этом бизнесе мало денег. Во-вторых, в городе не так много зданий, которые требуют профессионального управления». Поэтому, по его словам, «девелоперы вынуждены сами создавать управляющие компании». В создании собственной, «карманной» УК есть как преимущества, так и недостатки. Как говорит директор департамента офисной недвижимости компании Becar (Москва) Алексей Чижов, своя управляющая компания может работать вполне эффективно: «Например, существует схема приглашения на объект профессионального управляющего (который уже имеет опыт работы), для того чтобы он возглавил «карманную« УК объекта. Приглашенный директор набирает команду (или приходит сразу со своей), они вместе налаживают работу объекта». Однако этот вариант подразумевает и высокие риски: наемному директору могут предложить лучшие условия на конкурирующем объекте, и он может уйти вместе с командой.
В то же время специалисты отмечают неэффективность создания собственной управляющей компании для одного-двух объектов: слишком высоки будут затраты на содержание штата и общие затраты. Причем штат для управления небольшим объектом (1,5 тыс. кв. м) может вполне сравниться с количеством персонала, необходимого для эксплуатации и управления более крупным объектом (от 10 тыс. кв. м). «Однако если компания планирует расширение площадей, то, возможно, имеет смысл озаботиться созданием собственной службы управления — это позволит компании получить полностью подконтрольную УК с хорошими специалистами и при этом сэкономить на привлечении внешних управляющих», — говорит Чижов. При этом, как отмечает Сергей Дьячков, рост количества площадей может стать причиной привлечения независимой УК: «Потребность в профессиональной управляющей компании появляется у владельцев коммерческой недвижимости тогда, когда масштаб бизнеса становится большим, — например, десятки объектов. Эта идея пришла из Санкт-Петербурга, где крупнейший лендлорд, которого обслуживают управляющие компании, — правительство города». Новые веяния Тенденция управлять своими объектами самостоятельно сохраняется. В то же время с появлением в Новосибирске современных и качественных объектов коммерческой недвижимости рынок управления этими объектами становится более привлекательным для профессиональных столичных и зарубежных компаний. Так, в октябре компания «Росевродевелопмент» подписала контракт на управление бизнес-центром «РосЕвроПлаза» с французской УК Sodexho.
Пожалуй, это событие пока остается единственным примером привлечения иностранной компании для управления офисным центром. Коммерческий директор новосибирского офиса «Росевродевелопмент» Виктор Зырянов уверен, что «рынок управления офисной недвижимостью будет расти стремительно, а профессиональные УК получат возможность поглощать другие компании». В торговую недвижимость «рвутся» такие УК, как «Торговый квартал» (Москва) или Becar. Практика показывает, что магистральный путь прихода иногородних управляющих в сферу торговых центров — вместе с девелопером, развивающим сеть магазинов в регионе. «Можно говорить, что в России наметился двусторонний интерес к сотрудничеству в рамках управления: с одной стороны, местные собственники хотят получать наработанный опыт других компаний и обращаются к опыту федеральных УК, с другой стороны, УК в городах первого эшелона (Санкт-Петербург, Москва) становится тесно, и они рассматривают возможность выхода в регионы. Но проблема состоит в том, что управлять объектами удаленно достаточно сложно, поэтому наиболее популярна становится схема консалтинга в управлении», — отмечает Алексей Чижов из Becar. «В перспективе появится спрос на качественное управление со стороны тех, кто сейчас завершает строительство объектов. В Новосибирск будут приходить компании из Москвы и Санкт-Петербурга», — прогнозирует Олег Луговой. Вторая тенденция — местные девелоперы будут усиливать профессионализм собственных управляющих компаний.
И, как утверждают аналитики, самое удобное время для этого — ближайшие полтора-два года. Именно в 2008 году начнется «вторая волна» в развитии управляющих компаний: те, кто сейчас управляет собственной недвижимостью, начнут искать новые объекты для приложения своих усилий. Правда, пока приходится мириться с тем, что УК приносит гораздо больше хлопот и гораздо меньше доходов, нежели девелопмент. «Я думаю, что сейчас финансово выгоднее расширять девелоперскую деятельность, а не бизнес по управлению недвижимостью. Однако местные компании, организованные владельцами зданий и топ-менеджерами УК, которые приобрели опыт в УК на классных объектах, все равно будут появляться», — считает Олег Луговой. В силу низкой доходности бизнеса по управлению объектами недвижимости многие собственники инвестируют в создание бизнеса по управлению минимум средств или отказываются от инвестиций вовсе. По самым приблизительным оценкам, услуги УК стоят $20 за кв. м в месяц (в эту сумму включают управление отношениями с арендаторами, эксплуатацию и клининг). В зависимости от площади управляемого объекта можно посчитать и оборот, и стоимость компании. Андрей Чижов подчеркивает, что при увеличении размеров объекта удельные затраты управляющей компании на квадратный метр площади будут уменьшаться: «Получается, что небольшие объекты (до 5 тыс. кв. м) будут самыми дорогими.
Относительно дешевыми с точки зрения управления будут объекты площадью 20–40 тыс. кв. м и более». Нельзя упускать и такой немаловажный нюанс, как время создания собственной компании. По экспертными оценкам, поздно создавать компанию за три-два месяца до открытия объекта недвижимости. В это время пора уже задумываться над тем, чтобы позвать управляющего «со стороны». К увеличению профессионализма управляющих компаний будет подталкивать и рост конкуренции на рынке девелопмента, и как следствие, снижение спроса на аренду площадей БЦ и ТЦ. По оценке Натальи Овсянниковой, на рынке УК в области недвижимости Новосибирска в настоящее время ставка по управлению довольно высока: она составляет 20–25% от маржи. Однако эта ставка будет падать вслед за снижением доходов от аренды. «Собственники торговых центров начинают осознавать конкуренцию на рынке торговой недвижимости, наблюдая снижение спроса на их помещения. По этой причине возрастает спрос на управление торговыми комплексами как одного из конкурентных преимуществ объекта недвижимости. По бизнес-центрам ситуация аналогична: количество офисных площадей в БЦ на рынке резко возросло, до 2008 года планируется ввести около 200 тыс. кв. м офисных центров, что приведет к коррекции арендных ставок и в целом к дифференциации данного предложения», — прогнозирует Наталья Овсянникова.
Денис Сердюков из «Сибирского Гиганта» называет увеличение количества торговых центров «Гигант» одной из главных причин, которые подтолкнут холдинг создать управляющую компанию со сформированной концепцией управления недвижимостью: «Такая компания будет просто необходима по ряду причин, среди которых — снижение себестоимости от эксплуатации, построение четкой кадровой линии, что в свою очередь дает возможность успешно участвовать на рынке управления недвижимостью Новосибирска». Тем не менее некоторые эксперты сомневаются в том, что девелоперы будут активно расширять свою деятельность, набирая в портфель своей УК не только собственные объекты, но и чужие. «Управление объектом недвижимости — тяжелый менеджерский труд», — предупреждает Олег Луговой.
Comment section