Тимофей Мельников, директор ТРЦ «Континент»: У торговых центров идея может быть одна, остальное — нюансы

— Каждый, кто сдает в эксплуатацию какое-то торговое предприятие, особенно большие торговые центры, так или иначе задает определенную планку, на которую начинают ориентироваться все остальные. Но в ритейле творческое самолюбие — это, так сказать, товар с ограниченным сроком годности. Потому что через некоторое время то, что было фишкой твоего проекта, то, что казалось удивительным, становится нормой и стандартом. Думаю, те решения, которые мы применили, через год-два будут уже нормальным средним уровнем. То есть, говоря автомобильным языком, это уже будут не дополнительные опции, а стандартная комплектация. Разумеется, мы к этому времени должны подрасти. Уверен, подрастем и предложим что-то новое.

— Новая концепция — это достаточно абстрактное понятие. Можно посадить нового арендатора и сказать: «А у нас концепция изменилась — вон у нас что есть!» Реально же у торговых центров вроде нашего идея может быть одна, остальное — нюансы. Сосредоточение в одном помещении с просторной планировкой большого количества товаров и услуг, в том числе и развлекательных, — вот, собственно, эта общая концепция. Думаю, этой системы все и станут придерживаться сейчас и в обозримом будущем. Внимание к развлекательным услугам тоже будет типично для операторов ТЦ.

— Да, это достаточно позитивный признак, признак роста. Сегодня большинство россиян не готово вкладывать деньги, которые они зарабатывают, в долгосрочные инвестиционные проекты, поскольку у государства нет нормальной политики, позволяющей грамотно и относительно безопасно инвестировать небольшие частные средства. Поэтому сейчас люди предпочитают тратить деньги на потребительские товары. Так называемый потребительский бум обусловлен не только ростом экономики, но и сыростью инвестиционной доктрины государства. Кстати, один из признаков потребительского бума — появление в городах крупноформатных торговых точек. Так было в Португалии, в Южной Корее, до того — в Испании. В общем, во всех странах, которые сколь-либо успешно переходили от авторитарной экономики к рыночной. Наш сценарий этому не противоречит. Потребительский бум в России есть, и это хорошо. Люди готовы тратить деньги на продукты «слаще морковки», на бытовую технику, на развлечения. И торговые центры в этом контексте просто жизненно необходимы.

— Истина у каждого своя. Да, транспортная периферия в Новосибирске развита слабовато, несообразно статусу мегаполиса. Но это дело наживное. В тех пригородах, где инфраструктура есть, пусть и не идеальная, крупный ритейл будет развиваться. Это понятно по нашему району. Жилмассивы, стоящие у границ города, велики. Они дают нам большой поток посетителей. Связка «улица Богаткова — улица Никитина — Гусинобродское шоссе» — достаточно серьезный фактор. У этой трассы хорошая загрузка, соответственно, велик поток наших потенциальных покупателей. И, по-моему, ситуация с «Континентом» — не исключение, а прогнозная модель: со временем будет появляться все больше зон, подобных нашей.

— Наверное, они достаточно субъективные, поскольку я знаю «Континент», как говорится, с рождения — я пришел на этот проект два года назад, когда там были вбиты первые сваи. Так что миссия по формированию пула участников стала по большей части моей. А когда видишь процесс изнутри и в развитии, всегда начинаешь испытывать муки перфекционизма — мол, этот нюанс можно было проработать лучше, и вон тот тоже. Есть позитивные выделяющие моменты, я рад, что они замечены и потребителями, и профессиональным сообществом.

— Я всю жизнь в торговле, хотя образование мое изначально с ритейлом никак не пересекалось — я закончил самолетостроительный факультет НГТУ, или, как его тогда называли, НЭТИ. Поскольку вуз я закончил в сложное время, пришлось пойти в торговлю, чтобы кормить семью. Из НЭТИ, и особенно с нашего факультета, в торговлю пришло очень много людей. От авиатехники к продуктам — переход, конечно, причудливый. И поначалу я сам это воспринимал как вынужденный ход, потом появился драйв, потом я понял, что современная торговля — тоже дело креативное. И формирование арендаторского пула — это, кстати, процесс достаточно творческий, хоть и много энергии отнимает.

— Они все по-своему любимые. С нелюбимым арендатором лучше расстаться поскорее и не портить друг другу жизнь. Все арендаторы разные, и кого-то выделять симпатиями нет смысла. Они все нам интересны. Кстати, в процессе работы выявилось то, что можно назвать мелкими рабочими погрешностями. Связаны они как раз с подбором участников. С подбором больших, якорных арендаторов мы не ошиблись, а вот некоторые малые операторы, как выяснилось, нуждаются в замене. Как раз сейчас мы расстаемся с одним арендатором — с «Сорокой». Это подразделение «Топ-книги», очень крупной и уважаемой компании, магазин у них симпатичный. Но сотрудничество наше получилось не совсем удачным, поскольку одну и ту же товарную матрицу представляли три предприятия. Такое дублирование не на пользу торговому центру, тем более что площади под размещение арендаторов у нас не хватает, арендаторов, желающих прийти, гораздо больше, чем мест. Причем арендаторов с интересными товарными предложениями. Поэтому я пошел на достаточно трудное решение — на расторжение договора с «Сорокой».

— Все достаточно индивидуально. Это зависит от конкретных людей, от того, насколько они умеют неконфликтно расставаться. Помимо интересов топ-менеджеров, в сюжет включается и отношение к исполнителю этого процесса. В случае с «Сорокой» все прошло достаточно гладко и корректно. Я проблему не скрывал, предупредил людей заранее, чтобы у них было время подготовиться. Мы обговорили с «Топ-книгой» их возможное участие в нашем следующем большом проекте — торговом центре на Троллейной. Как только будет окончательная планировка нового центра, мы сядем с «Топ-книгой» за стол переговоров и будем рассматривать сотрудничество в более серьезном формате. Триста «квадратов» — это уже не «Сорока», это формат полноценного книжного магазина.

— Нет, она индивидуальна для каждого арендатора. Потому что есть арендаторы особого значения, их присутствие в торговом центре принципиально важно. Нельзя сравнивать кинотеатр с ювелирным салоном. Стоимость аренды квадратного метра у двух этих предприятий может различаться в 10–20 и даже в 30 раз.

— Естественно. Мы же не зря следим за ситуацией. Я довольно много времени трачу на переговоры с потенциальными арендаторами, с предпринимателями, заинтересованными в присутствии в этом центре. Выясняю в процессе общения, насколько целесообразна та или иная стоимость аренды. Генерация арендных цен — это поиск компромиссов. С одной стороны, нужно, чтобы арендатор чувствовал себя уверенно в финансовом плане. Я тоже не заинтересован, чтобы арендатор нес убытки, мне выгодно, чтобы бизнес моих «квартирантов» шел хорошо. С другой стороны, наш центр должен окупаться, поэтому я заинтересован увеличивать арендные ставки для новых арендаторов. Как говорится, компромисс всегда в стадии поиска. Каждый конкретный договор — отдельная тема.

— Да. По крайней мере, пока сектор крупноформатных торговых центров находится в стадии оформления и насыщения.

— На этот вопрос вряд ли кто ответит. Тенденция такова: по мере предоставления арендаторам все большего количества торговых площадей и роста их качества расстановка сил изменится — арендодатель будет охотиться за «вкусным» арендатором. Впрочем, охота идет уже сейчас — арендодатели ищут крупных, якорных арендаторов, уговаривают их «сесть» в свой проект. Но пока это, скажем так, «охота на мамонтов». В дальнейшем же возрастет ценность и более мелкой «дичи«. Девелоперам будет все труднее формировать достойные пулы арендаторов и при этом сохранять хороший финансовый поток.

— Это из серии «Вот бы всегда были лето и каникулы». Теоретически это возможно, если бы не было инфляции. Если государство обеспечит нулевую инфляцию, тогда есть шанс, что сия ритейлерская мечта воплотится. Но, насколько нам всем известно, ни одной стране мира еще не удалось добиться нулевой инфляции.

— Наши девелоперские проекты сосредоточены в сфере торговли. В работе центр на Троллейной, в разгаре строительство торгового центра на Кропоткина, рядом с супермаркетом «Солнечные продукты». Это будет единый комплекс, полноценный торговый центр, уже не супермаркет, а молл с галереей. Планируем сдать его в конце следующего года. Подробности проекта и даже его название я пока оглашать не готов. Но, надеюсь, это будет интересный, значимый для города объект, достойный конкурент стоящему рядом «Мегасу». Так что у покупателей появится возможность выбора. Тем более что этот район получил новый импульс роста, он активно застраивается, должен появиться еще один крупный жилмассив «Светлый». Так что покупателей должно хватить и «Мегасу», и нам.

— С его именем мы пока не определились. Во всяком случае, концепцию первого центра мы не будем дублировать один в один. Думаю, во втором ТЦ серьезно увеличится развлекательная составляющая. По поводу одежды(замша цена) и обуви тоже есть серьезные планы. Мы хотим сделать конфекционное направление не просто представленным более широко, чем в первом центре, а поданным достойно. То есть выделить серьезные площади под это направление, пригласить интересных операторов.

— Идея с газетой, в принципе, не нова. Создавая ее, мы хотели уйти от прямой, туповатой рекламы. Нам было от чего дистанцироваться — большинство бесплатных газет, разбрасываемых по почтовым ящикам, представляет собой прайсы с картинками. Я уважительно отношусь к газетам «Эльдорадо» — сам их иногда просматриваю за чашечкой кофе, вылавливаю оттуда интересные ценовые решения. Но все же рекламные газеты утомили народ, поскольку формат быстро стал стереотипным. Он визуально затерся, перестал восприниматься. Естественно, наша газета тоже рекламная, никто этого отрицать не будет, но мы хотели сделать ее «газетнее» — читабельной, интересной, усилили развлекательную, игровую составляющую. Короче, постарались сделать так, чтобы человек не выбрасывал ее, как докучливый мусор, забивший почтовый ящик, а оставил бы себе на некоторое время. Хотели придать ей удлиненный цикл работы. Сейчас выпускаем первый номер стотысячным тиражом. Изучим отклики читателей, будем развивать газету. Сейчас у нас есть идеи на три-четыре номера. Понимаю, что формат сложный. Живу в доме, где находится «Квартал», естественно, при покупках в пакет с продуктами вкладывают их газету. И реакция у покупателей разная. Есть те, кто просто выбрасывают. Так что мы знали, какого результата мы точно не хотим. Потому постарались заложить в газету информационную составляющую — рассказывать о каких-то новинках, давать сведения, интересные потребителям. Каждое из предприятий в ТРЦ в своей отрасли может быть и экспертом, и поставщиком информации. Им есть что рассказать потребителю. В свою очередь горожанам будет интересно побольше узнать о каких-то вещах, продуктах, лекарствах. Так что, думаю, дефицита текстов быть не должно, как и дефицита читательского внимания. Повествующая, опосредованная реклама более интересна, чем реклама призывающая.

— Реально обе эти роли равноценны. Хотя привлечение покупателя, усиление лояльности — основная функция карты, она является еще и информационным каналом. Карта позволяет определить количество посещений, составить диаграмму. Социального портрета покупателя с карты, конечно, не получишь — для этого нужно знать профессию человека, другие личные показатели. Но утилитарную информацию получить можно: какая доля покупателей посещает магазин часто, какая — редко, сколько было разовых посещений. На основе этого можно делать выводы и корректировать работу.

— Да, сибирский климат — штука серьезная. Как бы мы ни муссировали тему глобального потепления, экономика Сибири очень «подмерзает». Но в ритейле между Москвой и Новосибирском принципиальной, «климатической» разницы нет. В данном случае роль климата вторична, строительные нормы в Новосибирске не столь существенно отличаются от московских. Новосибирский торговый центр по «климатическим» затратам на строительство сопоставим с московским аналогом. Гораздо более значимыми факторами, влияющими на стоимость объекта, являются профессионализм управленцев, осуществляющих строительство, расходы на приобретение участка, устройство инженерных коммуникаций и так далее. Успешность торгового центра — понятие достаточно дистанцированное от климатической самобытности, универсальное. Основной поток средств, окупающих проект, — это поступления от аренды. А аренда может быть очень разной. Успешность торгового центра, срок его окупаемости зависят от желания арендатора платить деньги. Возможность выставлять высокую арендную плату и получать гарантированно большой поток арендаторских денег — вот московский нюанс, гораздо более весомый, чем климат. Впрочем, сейчас наши города по этому показателю сближаются. Это естественно, ведь развивается вся инфраструктура Новосибирска. Думаю, пресловутая «сибирская столичность» скоро получит весомое воплощение. Возможно, как раз в области ритейла.

Игорь Смольников