Дорогой «эконом»

Стоимость квадратного метра в новосибирских квартирах эконом-класса в 2007 году вышла на уровень 40–45 тыс. руб. Цена сопоставима с ценами на жилье улучшенной планировки. Темпы роста цен на эконом-жилье тоже не отстают — за первое полугодие 2007 года они составили 3–6% ежемесячно.

К концу 2008 года цена в эконом-секторе достигнет 65–70 тыс. руб. за квадратный метр. Поэтому так называемый эконом-класс становится все более привлекательной нишей для строителей. Фото Михаила ПЕРИКОВА В классификации жилья строители выделяют бизнес-класс, эконом-класс и социальное жилье. Последняя категория — это жилье, которое строит государство и распределяет бесплатно. Но таких домов практически не возводится. Что касается домов бизнес-класса, то, по словам многих экспертов, их среди новостроек Новосибирска нет. Получается, что большинство строящихся домов можно было бы отнести к эконом-классу. Опрошенные «КС« строители относят к эконом-классу около трети жилья, возведенного в городе.

Однако на вопрос о характеристиках домов эконом-класса они отвечают по-разному. Исполнительный директор «ПТК-30» Анна Фирстова сказала, что «под жильем эконом-класса мы, как и большинство строителей, понимаем недорогое панельное жилье под самоотделку в достаточно отдаленных районах». Принято считать, что панельные дома априори относятся к эконом-классу.

Коммерческий директор ООО «Строительный комплекс «СтройМастер» Михаил Остроменский готов поспорить с этим мнением: «Например, жилье в «Северном сиянии« хоть и в панели, но ни по местоположению, ни по стоимости квадратного метра к эконом-классу отнести нельзя. В действительности современные панельные дома имеют только один недостаток — трудность или даже невозможность перепланировки. Панельные дома, расположенные в хорошем месте, стоят немногим меньше, чем кирпичные, хотя в дальнейшем, конечно, стоимость квадратного метра в них будет расти несколько медленнее».

Генеральный директор компании «СИТЕХ-Девелопмент» Вячеслав Сирота называет основными характеристиками жилья эконом-класса следующие: планировочные решения квартир, цена и схемы продаж. «По большому счету, расположение домов в спальных районах и на окраинах города, материал, из которого строится дом, а также транспортная доступность не влияют на то, относится ли дом к эконом-классу. Для покупателей квартир эконом-класса очень важны схемы продаж, так как это люди со средним достатком, и для них огромное значение имеют кредиты, рассрочки, зачетные схемы», — говорит Вячеслав Сирота.

Пониженная стоимость относительно средней цены квадратного метра — вот одна из основных характеристик жилья эконом-класса, по словам Михаила Остроменского. Вторым критерием он называл местоположение: чем отдаленнее место, тем дешевле жилье, при этом не особенно важно, из чего построен дом или какая у него планировка. «Местоположение дома играет самую значительную роль в определении категории жилья. Например, в районе 5-го или 6-го микрорайонов не имеет смысла строить дорогое жилье, туда людей с хорошими деньгами не заманишь, поэтому там и можно строить только квартиры, относящиеся к эконом-классу», — говорит господин Остроменский. Отнесение квартиры или дома к эконом-классу — это элемент маркетинга, точно такой же, как приравнивание дома к элитному или бизнес-классу. Раз на жилье эконом-класса растет спрос, то строительные компании называют свой продукт «экономом». Некоторые опрошенные «КС« строители даже полагают, что к большинству строящегося в Новосибирске жилья можно успешно прибавить приставку »эконом-«.

Все дело в том, что в настоящее время цена квартир в так называемом эконом-сегменте колеблется в пределах 40–45 тыс. за квадратный метр, что не принято считать подходящей для эконом-класса ценой. И только за счет небольших площадей удается делать цену эконом-квартиры чуть ниже, чем полногабаритной. «Стоимость настоящего жилья эконом-класса не должна превышать 30 тыс. руб. за кв. м, что рассчитывается исходя из размера среднего душевого дохода», — парирует Михаил Остроменский. Однако сразу же добавляет, что стоимость квартиры на рынке сегодня полностью определяется соотношением спроса и предложения. В эконом-секторе предложение существенно ниже спроса по причине недостаточных объемов строительства, высокой себестоимости, ограниченности возможностей ДСК по выпуску панелей, говорит Михаил Остроменский.

Спрос на недорогое жилье еще долго будет опережать предложение», — полагает Вячеслав Сирота. Одной из причин диспропорции он называет то, что до 2006 года не было возможности строить жилые микрорайоны: «Не было Земельного кодекса, и 1–1,5 года назад застройщик сам должен был оформлять земельный участок, за свой счет проводить все инженерные коммуникации. Сейчас эта проблема частично снята — стало понятно, как формировать участки.

Также когда землю под жилье начали продавать на аукционах, это стимулировало брать кредиты в банках. Банкиры в свою очередь влияют на власть». Вячеслав Сирота прогнозирует, что объемы строительства такого жилья будут расти быстрее, чем жилья бизнес-класса или элитных поселков. По его словам, строительство нескольких микрорайонов, начавшееся в 2006–2007 годах, приведет к тому, что в 2008 году объемы сдачи жилья эконом-класса значительно вырастут. «Более того, сегодня все больше строителей обращают внимание на эконом-сектор: даже те, кто раньше строил жилье бизнес-класса и для кого эконом-рынок относительно новый«, — говорит Вячеслав Сирота. Эту тенденцию подтверждает, например, случай «ПТК-30», начавшей строить недорогие квартиры. «Наш опыт строительства жилья эконом-класса показал, что оно пользуется огромной популярностью, — рассказала «КС« Анна Фирстова. — Так, в доме на ул. Волховской однокомнатные квартиры площадью 34 кв. м расходились, как горячие пирожки.

Спрос в эконом-секторе очень велик, в то время как на квартиры бизнес-класса и спрос, и цены более спокойны». Такие квартиры пользуются популярностью в основном среди молодых специалистов, у которых появилась возможность купить квартиру, или людей со стабильным достатком, у кого увеличилась семья и требуется переезд в более просторную квартиру, говорят строители. Эксперт агентства «Альфа Дом» Юрий Волянский считает это направление перспективным: «Сейчас жилья эконом-класса в Новосибирске явно недостаточно, и построенное в 2006 году жилье не «закрыло« спрос. Поэтому все большее количество компаний рассматривают сектор эконом-класса как перспективный».

В ближайший год «ПТК-30» планирует начать строительство микрорайона эконом-класса на ул. Зорге, где будут построены несколько домов и детские сады. «Во-первых, площадка подходит для такого проекта, во-вторых, у нас уже есть положительный опыт строительства жилья эконом-класса», — сказала «КС» Анна Фирстова. «СтройМастер» также намерен продолжить традицию строительства недорого жилья. «Мы запустим новый проект застройки нескольких гектаров под жилье, которое можно будет отнести к эконом-классу», — поделился Михаил Остроменский. Как сказал «КС« директор компании «ДИСКУС-инвест» Сергей Малев, в 2007 году компания планирует построить 100 тыс. кв. м.

В планах компании «Энергомонтаж», сдавшей в 2006-м около 65 тыс. кв. м, увеличить объемы строительства. Тем не менее эти перспективы не отразятся на ценах. Эксперты говорят, что в 2008–2009 годах, когда начнется активный ввод жилья эконом-класса на рынок, повышенный спрос не даст ценам упасть. Так, по словам Юрия Волянского, даже при активном вводе на рынок жилья эконом-класса цены останутся высокими. Также жилье эконом-класса подвержено всем тенденциям, которые прослеживаются и в секторе более дорогого жилья. В 2006 году цены на квартиры выросли на 60%. По итогам 6 месяцев 2007 года цена на вторичном рынке растет на 5–6% ежемесячно. По словам Вячеслава Сироты, рост цен на новостройки в Кировском районе составляет 3–4,5% в месяц.

«Сегодня цены на новостройки растут медленнее, чем в прошлом году и в начале этого года. Однако такое затишье будет длиться до октября (есть вероятность, что до весны 2008-го), — прогнозирует Остроменский из «СтройМастера«. — В любом случае за вторую половину года стоимость квартир возрастет минимум на 15%, рост цен в 2008 году также будет не ниже 30% в год. Думается что в среднем к концу года цена квадратного метра составит не менее 50 тыс. руб., к концу 2008 года — не менее 65–70 тыс. руб.». Более того, несмотря на желание многих строителей осваивать эконом-рынок, в ближайшие годы не стоит ожидать значительного роста объемов жилья в этом сегменте. Строители называют следующие причины: значительная и все возрастающая стоимость всех составляющих цены квартиры, от земли до всех без исключения строительных материалов и всех работ, не позволит сдерживать рост себестоимости.

«А при прочих равных условиях с одного квадратного метра квартиры эконом-класса прибыль существенно меньше. Заводы ЖБИ, в том числе и панельные ДСК, которые выжили в 90-е годы, работают на пределе возможностей и просто не смогут увеличить объемы производства более чем на 15–20% в ближайшие 2–3 года. Рост объемов жилья эконом-класса может произойти не ранее чем через пять лет, после ввода новых мощностей ЖБИ и начала освоения и выхода на рынок квартир в местах массовой застройки», — резюмирует Михаил Остроменский.