Получив землю под строительство крупных торговых центров еще год-два назад, целый ряд компаний до сих пор не могут приступить к работе. В мэрии считают, что застройщики переоценили привлекательность города для крупных торговых сетей, которые рассчитывали привлечь в качестве инвесторов и арендаторов. По словам риэлторов, рост предложения на рынке уже привел к стабилизации арендных ставок.
Директор агентства «Эрмитаж» Тимур Тагиров говорит, что в последние месяцы ставки аренды и цена продажи торговых площадей в городе стабилизировались, и объясняет это тем, что увеличился объем предложения площадей на рынке. То, что стоимость торговых площадей в последние месяцы не менялась, подтверждает и специалист агентства «Доктор Ключ» Елена Беланова. По словам Тагирова, ряд торговых комплексов уже столкнулись с проблемой привлечения новых арендаторов: «Видимо, не так широк круг потенциальных арендаторов, как это представляется застройщикам».
В Новосибирске, по данным мэрии, на 1 января 2004 г. было 2928 стационарных магазинов общей площадью 768 000 кв. м (из них торговые площади — 396 000 кв. м). Ежегодно вводится в эксплуатацию около 30 000 кв. м торговых площадей, в основном это магазины на первых этажах жилых домов. По словам директора компании «Новый город» Екатерины Гремитских, в Новосибирске на 1000 жителей приходится 25 — 27 кв. м площади в современных торговых центрах.
В 2002 — 2003 гг. мэрия предоставила более 10 земельных участков для строительства крупных торговых центров. Наиболее привлекательной для застройщиков оказалась площадь Маркса. Торговые центры там собрались возвести сразу три компании. Но пока до строительства дело так и не дошло, хотя в компаниях-застройщиках утверждают, что работа над реализацией проектов «идет по плану».
Директор департамента потребительского рынка и услуг мэрии Валерий Марьясов уверен, что застройщики столкнулись с проблемой привлечения инвестиций и якорных арендаторов. «Они предлагают будущие площади российским и зарубежным торговым сетям, но пока ни с кем не смогли договориться, — говорит он. — Дело не только в том, что может быть [выбрано] неудачное место. В целом Новосибирск для торговых сетей еще недостаточно привлекателен по уровню доходов населения, доле покупок в стационарных магазинах».
По словам Марьясова, в городе есть хорошие площадки для строительства гипермаркетов, но там требуются снос частного сектора, создание поблизости транспортных развязок и большие вложения в развитие инженерных коммуникаций, энергетических мощностей. А пока застройщики выбирают для создания магазинов места с уже сложившейся инфраструктурой, где постоянно большой поток людей.
Пример — площадь Маркса. Там строительная компания «Новый город» недавно огородила площадку под строительство торгово-офисного центра. По словам Екатерины Гремитских, проект центра в последние месяцы был пересмотрен. «За счет повышения этажности мы сможем построить не 25 000 кв. м, а 37 000 кв. м, — говорит она, — из них 21 000 кв. м составят торговые площади». Строительные работы планируется начать в мае 2004 г. , а сдать объект в эксплуатацию — в IV квартале 2005 г. Инвестиции в комплекс, по словам Гремитских, составят $12,95 млн. Генеральным инвестором выступит Собинбанк, треть средств на строительство банк получит в кредит от польско-немецкого банка NORD/LB Bank Polska Norddeutsche Landesbank S.A. Проект торгово-офисного центра теперь предусматривает и создание трехзального кинотеатра. По ее словам, есть предварительная договоренность о его аренде одной из российских кинопрокатных сетей и аренде торговых площадей сетью магазинов «Старик Хоттабыч».
Летом 2004 г. на площади Маркса начнется строительство другого многофункционального общественно-торгового комплекса, заказчиком которого выступает региональный углетрейдер ОАО «Белон». Начальник отдела капитального строительства компании Андрей Патрин говорит, что в декабре 2003 г. «Белон» провел конкурс на разработку рабочего проекта и строительство под ключ этого объекта. В нем участвовали 10 компаний, в том числе две турецкие (Korai и Ditaco) и австрийская E.Fuhrmann Baugesellschaft mbH, однако победителем стала новосибирская компания «ПТК-30». По словам Патрина, на строительство комплекса переменной этажности (5 — 6 — 10 этажей) общей площадью примерно 18 800 кв. м (10 000 кв. м — торговые площади) отводится 24 месяца и оно обойдется более чем в 200 млн руб. Соинвесторами «Белона» в проекте выступят несколько московских компаний.
Впрочем, в городе есть и другие места, привлекательные для инвестиций в торговые площади. Например, на улице Фрунзе к осени 2005 г. планируется построить торговый комплекс площадью 59 000 кв. м. Его строительство было начато в 2002 г. Межбанковской инвестиционной группой (МИГ) , но велось очень низкими темпами. Две недели назад банк «Глобэкс» объявил о покупке у МИГ этого комплекса, в достройку которого планирует вложить $47 млн. До конца 2004 г. собирается начать строительство новых площадей на Вокзальной магистрали ОАО «ЦУМ «Новосибирск». Сейчас общая площадь магазина — 12 000 кв. м, а к 2008 г. она может увеличиться до 50 000 — 60 000 кв. м. По словам президента ОАО «ЦУМ «Новосибирск» Юрия Глазычева, строительство будет вестись на земельном участке в 1,5 га, выкупленном ОАО несколько лет назад. Затраты на реализацию проекта он оценивает в $40 — 50 млн.
Директор ЗАО «Левобережное» Владимир Кальченко говорит, что компания планирует построить на территории своего комплекса гипермаркет «Торговый город» площадью 10 000 кв. м: «До конца нынешнего года подготовим проект, в 2005 г. будет начато строительство, а в 2006 г. уже введем в эксплуатацию здание». По его словам, финансировать проект будет Сибирский банк Сбербанка РФ. По мнению Кальченко, в городе будут строиться и «магазины у дома», и крупные торговые центры площадью больше 7000 кв. м. «В первом случае инвесторами будут местные предприниматели, во втором — в основном московские и зарубежные компании», — считает он.
Консультант Stiles & Riabo-kobylko Наталия Орешина (компания консультирует Собинбанк по вопросам инвестиций в недвижимость в Новосибирске) считает, что Новосибирск входит в число наиболее привлекательных для инвестиций в торговые площади городов. «Инвесторов привлекают регионы, в которых доходы населения выше среднего по России уровня, — говорит она. — Но многое зависит от условий, на которых потенциальным инвесторам предлагают участвовать в проектах».
Дмитрий Сердцев
Источник: «Ведомости — Западная Сибирь»