Отсутствие в Новосибирске офисных помещений высокого класса подтолкнуло местных инвесторов вкладывать деньги в бизнес-центры класса А. К 2007 г. должны открыть двери три таких центра, под первый проект компании РАТМ уже выделен участок земли. Риэлторы полагают, что к этому времени спрос на такие помещения достигнет 100 000 кв. м, но предупреждают, что цена аренды может оказаться ниже, чем рассчитывают инвесторы.
По данным участников рынка, в Новосибирске около 200 000 кв. м офисных помещений и есть потребность еще в 50 000 — 100 000 кв. м. В 2003 г. введены в эксплуатацию примерно 30 000 кв. м офисных площадей, в том числе два бизнес-центра класса Б общей площадью примерно 18 000 кв. м.
В Новосибирске пока нет ни одного бизнес-центра класса А, и местные компании предпринимают активные попытки заполнить пустующую нишу. О своих проектах уже заявили несколько компаний. «Сибирьстройинвест» еще в 2002 г. объявил о намерении построить за $40 млн 27-этажный бизнес-центр «Plaza-Новосибирск» площадью 29 000 кв. м рядом с площадью Ленина. Но до сих пор компания не может добиться согласования технических условий строительства. Нефтетрейдерская компания «Трансервис» заявила, что вложит $15 млн, чтобы к концу 2007 г. построить 16-этажный бизнес-центр площадью 28 000 кв. м на улице Красноярской, где под офисы будет отдана половина здания.
Но ближе всех к реализации проекта офис-центра А-класса подошла промышленно-коммерческая группа РАТМ. Она в феврале выкупила у муниципалитета земельный участок за зданием Новосибирского дома моделей площадью 0,36 га, где собирается построить бизнес-центр в 25 — 27-этажей площадью 25 000 — 27 000 кв. м.
Генеральный директор компании «РАТМ-девелопмент» Виктор Зырянов говорит, что генеральный проектировщик бизнес-центра был определен по результатам тендера, в котором участвовало около 30 компаний. «Победителем стала австрийская фирма E.Fuhrmann Baugesellschaft mbH. С ней уже подписан контракт», — сказал он.
Технический директор E.Fuhr-mann Baugesellschaft mbH. Деян Джурас подтвердил «Ведомостям» факт соглашения. Он сообщил, что проект предусматривает строительство «интеллектуального здания», в котором в автоматизированном режиме будут управляться процессы кондиционирования, вентиляции, освещения, отопления, водоснабжения и т. п. Виктор Зырянов говорит, что РАТМ не будет продавать помещения, а намерен сдавать их в аренду. В РАТМ отказались сообщить объем инвестиций в бизнес-центр и их источники, а также будущие арендные ставки.
Директор агентства недвижимости «Эрмитаж» Тимур Тагиров считает, что затраты только на строительство без отделки бизнес-центра класса А такой площади составят примерно $11 млн.
Генеральный директор Новосибирскбизнескомпании, владеющей бизнес-центром на улице Ленина, Александр Дулов считает, что в городе есть спрос примерно на 100 000 кв. м офисов класса А, и, по его мнению, все заявленные площади найдут своих арендаторов. Председатель совета директоров «Трансервиса» Александр Бойко говорит, что на большую часть помещений у компании уже есть потенциальные арендаторы и поэтому его не беспокоит возможная конкуренция среди застройщиков бизнес-центров класса А.
Вложения компаний в строительство офисов такого класса считает оправданными и начальник отдела коммерческой недвижимости «Сибакадемстрой-недвижимости» Сергей Чернов. Но он полагает, что у будущих арендаторов здания возникнут проблемы с парковкой.
А Тимур Тагиров вообще считает, что время для масштабного строительства в Новосибирске офисов класса А еще не пришло: «Для города будет достаточно примерно 10 000 кв. м офисов такого класса». Он не уверен, что в результате реализации заявленных проектов появятся действительно офисы класса А: «Сейчас в городе нет офисов даже класса B».
Тагиров прогнозирует, что за офисы класса А в Новосибирске арендаторы не будут платить больше $20 — 25 за 1 кв. м, которые сейчас платят за аренду офисов более низкого класса: «Проще взять кредит и купить помещение в собственность (средняя стоимость сейчас — примерно $1000 за 1 кв. м) «.
По словам менеджера по развитию бизнеса подразделения корпоративных компьютерных систем «Hewlett-Packard Россия» Веры Гуровой, компания не исключает в перспективе возможности арендовать офис класса А в Новосибирске как центре стратегически важного для развития бизнеса HP региона: «Открывая большие офисы, НР выбирает помещения именно класса А».
ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ КЛАСС: По данным Агентства экспертизы инвестпроектов, бизнес-центр класса А должен располагаться в центре города в новом здании, с высоким качеством отделки и инженерии, с автоматизированными системами жизнеобеспечения. Такие здания должны иметь инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, предоставлять услуги бытового обслуживания и отдыха. Охраняемая стоянка должна быть с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.
Бизнес-центр класса B может находиться и в реконструированном здании, в том числе удаленном от транспортных артерий и с неудобным подъездом для транспорта, офисы класса С расположены вне центра города. Всего классификация офисов насчитывает шесть категорий (от А до F).
Дмитрий Сердцев
Источник: «Ведомости — Западная Сибирь»