Центр города по-прежнему остается наиболее привлекательным для строительства офисных зданий. Предприниматели добиваются от мэрии все новых земельных участков под строительство там бизнес-центров. В то же время ряд компаний проявил интерес к созданию административных зданий в районах средней удаленности. Первый подобный бизнес-центр будет сдан в эксплуатацию во II квартале 2004 г. Риэлторы уверены в оправданности инвестиций в создание офисов на площадках не только в центре, но и по линиям метро, и на оживленных транспортных магистралях.
По оценкам участников рынка, в Новосибирске около 200 000 кв. м офисных помещений и есть потребность еще в 50 000 — 100 000 кв. м. В 2003 г. были введены в эксплуатацию примерно 30 000 кв. м офисных площадей, в том числе два бизнес-центра (на улице Державина здание площадью 13 000 кв. м построила корпорация «Заельцовская», а на улице Депутатской 4770 кв. м офисов сдала в эксплуатацию компания «Акобэкс»). Инвестиции в офисы приносят 20 — 25% годовых.
Увеличившиеся объемы строительства офисных помещений стабилизировали ставки аренды и цену продажи в последние полгода. Специалист агентства «Доктор Ключ» Елена Беланова говорит, что за это время ставки подросли не больше чем на 2 — 3%. «Предлагается больше помещений, и конкуренция усилилась, — говорит она. — Но пустующих площадей нет». Начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Ново-Николаевскъ» Александр Сокольников уточняет, что строящиеся офисные площади стали продаваться хуже. «Цены высокие — от $1200 до $2500 за 1 кв. м, — объясняет он. — Но снижаться они не будут. Просто постепенно рынок дорастет до этой цены».
Ранее заявленные проекты по созданию больших офисных зданий в центре города по-прежнему далеки от реализации. До сих пор не приступила к строительству 27-этажного бизнес-центра «Plaza-Новосибирск» площадью 29 000 кв. м класса А компания «Сибирьстройинвест». Не началось пока и строительство 20-этажного бизнес-центра класса А, запланированное промышленной группой «РАТМ».
Но интерес застройщиков к получению участков под строительство административных зданий в центре города не угасает. Компания «Сарет-Сибирь» добилась от мэрии предварительного согласования предоставления земельного участка на улице Щетинкина (рядом с Театром оперы и балета). По сведениям «Ведомостей», там будет жилой дом с большой офисной пристройкой (площадь в компании уточнить отказались). Здание планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2005 г. Предварительно согласовано и предоставление земельного участка под строительство 12-этажного бизнес-центра в начале центральной улицы города — на Красном проспекте (напротив собора Александра Невского) — ООО «НЭКСТ-98».
На улице Красноярской рядом с Дворцом культуры железнодорожников получила земельный участок компания «Трансервис». До конца 2004 г. она планирует начать строительство 16-этажного бизнес-центра класса А с подземной парковкой на 300 автомобилей и наземной — на 200. Председатель совета директоров компании Александр Бойко говорит, что строительство здания площадью 28 000 кв. м потребует примерно $15 млн: «Ищем партнеров, которые могли бы стать соинвесторами, хотя готовы построить объект и на собственные средства». Бойко утверждает, что под офисы будет отдана лишь половина здания, а на остальных площадях разместятся предприятия торговли и общественного питания (столовая эконом-класса и несколько кафе и ресторанов). Ввод здания в эксплуатацию запланирован на конец 2007 г. Бойко не сомневается, что спрос будет. «Мы еще не начали строить, а уже имеем заявки примерно на 7000 кв. м, — говорит он. — Офис самого «Трансервиса» займет еще 2000 кв. м». Однако Сокольников из «Ново-Николаевска» оптимизма застройщика не разделяет и говорит, что в случае реализации проектов «Трансервиса» и других компаний по созданию офисов класса А такой большой их объем вряд ли будет востребован на рынке.
В последнее время застройщики проявили интерес к сооружению офисных зданий не только в центре, но и в районах средней удаленности (но вблизи от метро или больших транспортных развязок). Коммерческий директор инвестиционно-риэлторской компании «Подсолнух» Николай Сметанкин объясняет это тем, что там получение земельного участка проще и, как правило, обходится оно дешевле, чем в центре. Есть и другие преимущества. «Появляется возможность сделать подъезд транспорта более удобным, предусмотреть место под большую автостоянку, — говорит он. — Но слишком далеко от центра уходить нельзя — на Затулинке бизнес-центр никому не нужен». Елена Беланова из агентства «Доктор Ключ» считает, что благодаря хорошей транспортной доступности помещения в строящихся сейчас на улицах Фрунзе и Писарева бизнес-центрах будут востребованы на рынке. Сокольников из «Ново-Николаевска» уверен в обратном: «Помешает удаленность от центра».
Первый бизнес-центр в районе средней удаленности — 8-этажный «Парус» площадью 4200 кв. м на пересечении улиц Писарева и Ипподромской, который планируется сдать в эксплуатацию во II квартале 2004 г. Заказчиком и подрядчиком выступает компания «Строймир», а генеральным инвестором — группа компаний «Мустанг». Менеджер «Строймира» Анна Козлова говорит, что продано около 40% площадей. По ее данным, продаются площади по 14 000 — 22 000 руб. за кв. м. Сметанкин уверен, что после сдачи здания в эксплуатацию все площади будут востребованы: «Место определено с расчетом на будущее, поскольку улица Ипподромская должна стать основной транспортной магистралью города».
6-этажное административно-торговое здание площадью 8000 кв. м, из которых половина отдается под офисы, строится на пересечении улиц Фрунзе и Кошурникова (заказчик — фирма «ОЛДВИ», генподрядчик — «Обьстройсервис», привлечением инвесторов занимается «Обьстройпроект»). Ввод здания в эксплуатацию планируется на IV квартал 2004 г. К этому же сроку должно быть построено 9-этажное административно-торговое здание на пересечении улиц Красина и Фрунзе. Заказчик и подрядчик — компания «Сарет-Сибирь». Пять этажей (3250 кв. м) отводятся под офисы. Инвестиции в проект привлекает компания «Подсолнух». Сметанкин говорит, что помещения предлагаются на продажу по 20 000 — 22 000 руб. за кв. м. По его словам, примерно половина офисных площадей уже продана.
На улице Восход, недалеко от станции метро «Речной вокзал», начато строительство 7-этажного торгово-офисного комплекса (заказчик — компания «Горстрой», генподрядчик — фирма «Горняк и К»). По словам директора «Горстроя» Николая Гуляева, здание будет сдано в эксплуатацию в IV квартале 2005 г. В нем со 2-го по 7-й этаж будут офисы (примерно 4000 кв. м) , ниже — магазин и спортивно-оздоровительный комплекс. Офисные площади предлагаются на продажу по 18 000 руб. за 1 кв. м.
Серьезную конкуренцию строительству специализированных бизнес-центров, по мнению Сметанкина из «Подсолнуха», составляют офисные помещения на первых этажах новых жилых домов: «Многие потенциальные арендаторы и покупатели офисов заинтересованы иметь рядом торговые площади, поэтому для них предпочтительны нижние этажи. Офисы на верхних этажах менее востребованы, и застройщики предпочитают отдавать эти площади под жилье».
Дмитрий Сердцев
Источник: «Ведомости — Западная Сибирь»