Центр города по-прежнему остается наиболее привлекательным для строительства офисных зданий. Предприниматели добиваются от мэрии все новых земельных участков под строительство там бизнес-центров. В то же время ряд компаний проявил интерес к созданию административных зданий в районах средней удаленности. Первый подобный бизнес-центр будет сдан в эксплуатацию во II квартале 2004 г. Риэлторы уверены в оправданности инвестиций в создание офисов на площадках не только в центре, но и по линиям метро, и на оживленных транспортных магистралях.
По оценкам участников рынка, в Новосибирске около 200 000 кв. м офисных помещений и есть потребность еще в 50 000 – 100 000 кв. м. В 2003 г. были введены в эксплуатацию примерно 30 000 кв. м офисных площадей, в том числе два бизнес-центра (на улице Державина здание площадью 13 000 кв. м построила корпорация “Заельцовская”, а на улице Депутатской 4770 кв. м офисов сдала в эксплуатацию компания “Акобэкс”). Инвестиции в офисы приносят 20 – 25% годовых.
Увеличившиеся объемы строительства офисных помещений стабилизировали ставки аренды и цену продажи в последние полгода. Специалист агентства “Доктор Ключ” Елена Беланова говорит, что за это время ставки подросли не больше чем на 2 – 3%. “Предлагается больше помещений, и конкуренция усилилась, – говорит она. – Но пустующих площадей нет”. Начальник отдела коммерческой недвижимости компании “Ново-Николаевскъ” Александр Сокольников уточняет, что строящиеся офисные площади стали продаваться хуже. “Цены высокие – от $1200 до $2500 за 1 кв. м, – объясняет он. – Но снижаться они не будут. Просто постепенно рынок дорастет до этой цены”.
Ранее заявленные проекты по созданию больших офисных зданий в центре города по-прежнему далеки от реализации. До сих пор не приступила к строительству 27-этажного бизнес-центра “Plaza-Новосибирск” площадью 29 000 кв. м класса А компания “Сибирьстройинвест”. Не началось пока и строительство 20-этажного бизнес-центра класса А, запланированное промышленной группой “РАТМ”.
Но интерес застройщиков к получению участков под строительство административных зданий в центре города не угасает. Компания “Сарет-Сибирь” добилась от мэрии предварительного согласования предоставления земельного участка на улице Щетинкина (рядом с Театром оперы и балета). По сведениям “Ведомостей”, там будет жилой дом с большой офисной пристройкой (площадь в компании уточнить отказались). Здание планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2005 г. Предварительно согласовано и предоставление земельного участка под строительство 12-этажного бизнес-центра в начале центральной улицы города – на Красном проспекте (напротив собора Александра Невского) – ООО “НЭКСТ-98”.
На улице Красноярской рядом с Дворцом культуры железнодорожников получила земельный участок компания “Трансервис”. До конца 2004 г. она планирует начать строительство 16-этажного бизнес-центра класса А с подземной парковкой на 300 автомобилей и наземной – на 200. Председатель совета директоров компании Александр Бойко говорит, что строительство здания площадью 28 000 кв. м потребует примерно $15 млн: “Ищем партнеров, которые могли бы стать соинвесторами, хотя готовы построить объект и на собственные средства”. Бойко утверждает, что под офисы будет отдана лишь половина здания, а на остальных площадях разместятся предприятия торговли и общественного питания (столовая эконом-класса и несколько кафе и ресторанов). Ввод здания в эксплуатацию запланирован на конец 2007 г. Бойко не сомневается, что спрос будет. “Мы еще не начали строить, а уже имеем заявки примерно на 7000 кв. м, – говорит он. – Офис самого “Трансервиса” займет еще 2000 кв. м”. Однако Сокольников из “Ново-Николаевска” оптимизма застройщика не разделяет и говорит, что в случае реализации проектов “Трансервиса” и других компаний по созданию офисов класса А такой большой их объем вряд ли будет востребован на рынке.
В последнее время застройщики проявили интерес к сооружению офисных зданий не только в центре, но и в районах средней удаленности (но вблизи от метро или больших транспортных развязок). Коммерческий директор инвестиционно-риэлторской компании “Подсолнух” Николай Сметанкин объясняет это тем, что там получение земельного участка проще и, как правило, обходится оно дешевле, чем в центре. Есть и другие преимущества. “Появляется возможность сделать подъезд транспорта более удобным, предусмотреть место под большую автостоянку, – говорит он. – Но слишком далеко от центра уходить нельзя – на Затулинке бизнес-центр никому не нужен”. Елена Беланова из агентства “Доктор Ключ” считает, что благодаря хорошей транспортной доступности помещения в строящихся сейчас на улицах Фрунзе и Писарева бизнес-центрах будут востребованы на рынке. Сокольников из “Ново-Николаевска” уверен в обратном: “Помешает удаленность от центра”.
Первый бизнес-центр в районе средней удаленности – 8-этажный “Парус” площадью 4200 кв. м на пересечении улиц Писарева и Ипподромской, который планируется сдать в эксплуатацию во II квартале 2004 г. Заказчиком и подрядчиком выступает компания “Строймир”, а генеральным инвестором – группа компаний “Мустанг”. Менеджер “Строймира” Анна Козлова говорит, что продано около 40% площадей. По ее данным, продаются площади по 14 000 – 22 000 руб. за кв. м. Сметанкин уверен, что после сдачи здания в эксплуатацию все площади будут востребованы: “Место определено с расчетом на будущее, поскольку улица Ипподромская должна стать основной транспортной магистралью города”.
6-этажное административно-торговое здание площадью 8000 кв. м, из которых половина отдается под офисы, строится на пересечении улиц Фрунзе и Кошурникова (заказчик – фирма “ОЛДВИ”, генподрядчик – “Обьстройсервис”, привлечением инвесторов занимается “Обьстройпроект”). Ввод здания в эксплуатацию планируется на IV квартал 2004 г. К этому же сроку должно быть построено 9-этажное административно-торговое здание на пересечении улиц Красина и Фрунзе. Заказчик и подрядчик – компания “Сарет-Сибирь”. Пять этажей (3250 кв. м) отводятся под офисы. Инвестиции в проект привлекает компания “Подсолнух”. Сметанкин говорит, что помещения предлагаются на продажу по 20 000 – 22 000 руб. за кв. м. По его словам, примерно половина офисных площадей уже продана.
На улице Восход, недалеко от станции метро “Речной вокзал”, начато строительство 7-этажного торгово-офисного комплекса (заказчик – компания “Горстрой”, генподрядчик – фирма “Горняк и К”). По словам директора “Горстроя” Николая Гуляева, здание будет сдано в эксплуатацию в IV квартале 2005 г. В нем со 2-го по 7-й этаж будут офисы (примерно 4000 кв. м) , ниже – магазин и спортивно-оздоровительный комплекс. Офисные площади предлагаются на продажу по 18 000 руб. за 1 кв. м.
Серьезную конкуренцию строительству специализированных бизнес-центров, по мнению Сметанкина из “Подсолнуха”, составляют офисные помещения на первых этажах новых жилых домов: “Многие потенциальные арендаторы и покупатели офисов заинтересованы иметь рядом торговые площади, поэтому для них предпочтительны нижние этажи. Офисы на верхних этажах менее востребованы, и застройщики предпочитают отдавать эти площади под жилье”.
Дмитрий Сердцев
Источник: «Ведомости – Западная Сибирь»