Немногие сегменты новосибирского рынка переживают сейчас такой бум, как торговля, — и в плане строительства современных торговых площадок разного формата, и по интересу к этому виду бизнеса со стороны местных и федеральных структур. Как долго продлится этот бум в Новосибирске и какие последствия он будет иметь, редактору МИХАИЛУ СТОЛЯРОВУ рассказывает председатель совета директоров компании «Сибирский гигант», депутат городского Совета Новосибирска АЛЕКСАНДР МАНЦУРОВ.
Торговый холдинг «Сибирский гигант» создан в июле 1996 года. В состав холдинга входят супермаркет «Октябрьский» площадью 700 кв. м, универсам на ул. Народной (площадь 670 кв. м), два торговых центра «Гигант» (на ул. Автогенной и в Северном проезде площадью около 2000 кв. м каждый) и гипермаркет «Мегас» площадью 8000 кв. м. Холдинг имеет также собственную строительно-проектную организацию.
— Александр Николаевич, в последнее время в Новосибирске заявлено о многочисленных крупных проектах строительства торговых центров. Чем, по вашему мнению, объясняется такой взрывной интерес к этому сегменту?
— Действительно, строительством торговых центров в Новосибирске не занимается сейчас только ленивый. Мне кажется, сегодня любой более или менее крупный бизнесмен что-то строит.
Привлекательность этого вида бизнеса в первую очередь объясняется сегодняшней ситуацией на рынке недвижимости. Торговые площади у нас остались от социализма, и их количество в расчете на жителей города значительно ниже, чем в Европе. Явно сказывается нехватка торговых площадей. При таком дефиците стоимость арендной платы в Новосибирске уже догоняет московскую. Если посмотреть итоги аукционов, которые проводит ДЗИО мэрии, то стоимость 1 квадратного метра коммерческой недвижимости достигает $3 тыс. Себестоимость строительства, даже самого дорогого — $1 тыс. Когда люди начинают сравнивать себестоимость строительства со стоимостью аренды, то с радостью обнаруживают, что инвестиции в строительство можно окупить за год-два и при этом еще стать собственником объекта недвижимости. Поэтому все хотят вложить деньги. Расчет простой. Также большой популярностью пользуется и сдача в аренду жилого помещения. В последнее время растет спрос на аренду домов в городе, арендовать дом можно посуточно или на длительное проживание. Рост спроса объясняется тем, что проживание в частных домах, коттеджах имеет ряд преимуществ.
— Почему же, если этот бизнес такой рентабельный, многие объекты в Новосибирске (можно назвать и площадь Маркса, и площадку напротив Центрального рынка, и «Торговый квартал» на Фрунзе) становятся «долгостроем»?
— Надо посмотреть на реальных инвесторов, участвующих в этом процессе. Сегодня в основном это местные компании. Их финансовое состояние пока не позволяет строить крупные торговые центры. При этом надо учитывать практику выделения земельных участков, которая существовала раньше в мэрии Новосибирска, когда, как правило, земельные участки получали компании, приближенные к администрации, но финансово абсолютно неготовые к их освоению. Брали участки в надежде на приход сторонних инвесторов, которые выделят деньги на строительство. Такая ситуация наблюдается практически по каждому незавершенному объекту.
— Но ведь есть недостроенные объекты, которые начали возводить федеральные компании, например, «Торговый квартал» на Фрунзе? — Сразу было ясно, что это мыльный пузырь. За громким названием инициатора этого проекта
— Московская инвестиционная группа — на самом деле ничего не стояло. Все, что у них было в активе на момент объявления об инвестировании $400 млн в строительство торговых центров по всей России, — небольшой приватизированный завод в Красноярске, который они отремонтировали и превратили в торговый центр. Когда подобная компания объявляет о таких вложениях, сразу возникают сомнения. На начало строительства они пустили стартовый капитал, а затем приступили к поискам инвесторов, предлагая площади по очень высокой цене. В том числе и нам делались такие предложения. Найти инвесторов на 70 тыс. торговых площадей им не удалось — оказались банкротами.
Нехватка денег на полный цикл строительства — проблема большинства наших местных инвесторов. Реально в Новосибирске есть 3–4 компании, которые могут строить крупные торговые объекты на собственный и заемный капитал. Пожалуй, это только «Труд», «Итера», «Строймастер» и мы. Причем привлечь даже заемный капитал в строительство не так просто. Для получения кредита компания уже должна иметь активы. Так как объемы инвестиций составляют сотни миллионов рублей, то и активы должны быть существенными. Просто так банки денег не предоставят, а наличие земельного участка еще не дает основание банку выделить деньги на этот проект.
— А для себя как эту проблему решили?
— Кредитуемся. Из партнеров могу назвать Банк Москвы, УРАЛСИБ. Сейчас начинаем плотно работать со Сбербанком. Кредиты предпочитаем брать в валюте, чтобы защититься от изменений в курсе.
— А есть ли возможность повлиять на сроки окончания строительства? Или незавершенные объекты не считаете большой проблемой для города — рано или поздно их все равно кто-то купит?
— На самом деле для развития города это очень важно. Но сейчас, по законодательству, надо ждать три года с момента выхода распоряжения о предварительном выделении земельного участка, и только если за три года к освоению земельного участка никто не приступит, то тогда можно поднимать вопрос об отчуждении земельного участка.
— Городской Совет может что-то сделать в этом плане?
— Мы пытаемся. В первую очередь, чтобы схема выделения земли была ясной. И в этом вопросе депутаты городского Совета, мне кажется, стоят на одних позициях. Например, приватизация муниципальной собственности сейчас на 95% проходит по прозрачным правилам, на аукционах, после утверждения городским Советом. И выделение земельных участков становится таким же.
— Недавно депутаты приняли решение о продаже участка земли, где находится гостиница «Центральная». Впервые инвестор приглашается для сноса здания в самом центре Новосибирска. Беспрецедентна и скорость — конкурс назначен уже на 25 ноября. Это решение вы считаете достаточно прозрачным?
— На этот вопрос отвечу как бизнесмен и как депутат. Как бизнесмен не вижу ни одного инвестора, который захотел бы участвовать в этом конкурсе. Сегодня в этом здании есть собственник 900 кв. метров (ресторан «Дружба»), и формально он может потребовать от инвестора выполнить любые его условия, чтобы покинуть гостиницу, — вплоть до $1 млн за 1 кв. метр. Можно ли покупать объект за 200 млн рублей (начальная цена аукциона) под снос, если нет договоренностей с одним из собственников здания? Как бизнесмен я могу сказать только одно — нет. Сначала мэрия пусть сама договорится с собственником, может быть, здание будет стоить в два раза больше, но сделка будет понятной.
Но как депутату горсовета позиция мэра мне понравилась. Городецкий считает, что мы должны развивать город. Реальных средств на развитие у муниципалитета нет, ни одной хорошей гостиницы в городе тоже нет. Если мэр верит, что на это место найдется инвестор (а он верит), и если инвестор готов на таких кабальных условиях участвовать в конкурсе, то я поддерживаю его инициативу.
— Еще один спорный вопрос — нужно ли приватизировать ГУМ?
— ГУМ, наверное, надо приватизировать, но только продавая не менее 51% акций. Уверен, что город в таком случае выручит большие деньги. Если же будем дробить акции и выставлять на продажу небольшие пакеты, то серьезного инвестора такой конкурс не заинтересует. Дело в том, что еще год-два, и ГУМ начнет терять свои позиции в ритейле. На рынок Новосибирска приходят серьезные московские операторы. Вскоре появятся торговые центры, в том числе с участием московского капитала, прямо напротив ГУМа — современные, с кинотеатрами, ресторанами, огромными залами. И за такие деньги, как сейчас, через три года его уже не продадим.
— Тогда какой интерес покупать это здание сейчас, зная, что через три года объект все равно устареет?
— Во-первых, при нынешнем дефиците площадей покупатель свои средства вернет за счет аренды, во-вторых — у него и через три года будет земельный участок со всей инфраструктурой.
— Вы упомянули о реальном интересе к Новосибирску крупных федеральных компаний. Когда он стал ощущаться?
— Интерес к девелоперскому бизнесу в Новосибирске москвичи проявили год-два назад. До этого были только разговоры, а сейчас пришли реальные игроки, с большими деньгами. Федеральные компании изменились по сравнению с началом 2000-х годов — по своим размерам, капиталу, возможностям. Последние годы они развивались, причем более быстрыми темпами, чем новосибирские компании. Во-вторых, в Москве стало тесно. В-третьих, у многих компаний из-за притока нефтедолларов появились серьезные средства, которые, естественно, надо куда-то вкладывать.
— Позиция местной власти как-то меняется в отношении иногородних инвесторов?
— Политика ровная. Препятствий иногородним компаниям не было, но и поддержки тоже. Другое дело, что в последние годы политика мэрии изменилась в сторону большей прозрачности выделения земельных участков. Не стало схем, которые были еще в 2003–2004 годах — когда любой участок могла взять компания Х по расчетной цене Х. Почему именно она получала участок, было абсолютно непонятно.
— Как вы относитесь к иногородним инвесторам?
— Как местный житель я бы с радостью никого сюда не пускал, но этот процесс остановить нельзя. Более богатые компании, естественно, захватывают рынок.
— У новосибирцев в этом случае остается ниша?
— Что-то, конечно, и нам достанется. Кто-то уже получил участки и строит. На рынке будем присутствовать. Но то, что московские и западные проекты бизнес-центров и торговых объектов будут побеждать наши, — бесспорно. У нас компания просто не может вложить в проект столько, сколько могут они.
— А сами в регионы идти не планируете?
— Мы взяли земельный участок в Барнауле и планируем там строить гипермаркет. Есть и другие идеи по региональной политике, но многое зависит от финансовых возможностей. В зависимости от конкретизации задания ресурсы будут направлены или на Барнаул, или на Новосибирск. Одновременно реализовать все проекты будет тяжело.
— «Сибирский гигант» является еще и самостоятельным крупным игроком на рынке ритейла Новосибирска. Какие планы у компании в этом виде бизнеса?
— В ритейле хотелось бы занимать одно из первых мест в Новосибирске. Если не первое, то хотя бы второе. Мы однозначно проиграли таким сетям, как «Холидей» или «Квартал», в сегменте магазинов у дома. Они активно и давно вели работу по захвату подходящих помещений для этого формата торговли, и сегодня на этом рынке свободных помещений нет. Но даже в формате классического супермаркета в Новосибирске ощущается дефицит площадей, потому что почти все нынешние сетевые магазины создаются на основе старых помещений. Идеально приспособить их к новому формату торговли не получается — приходится чем-то жертвовать, в том числе и технологиями. Эта ниша тоже будет заполняться, будут строиться новые магазины — внутри микрорайонов, но более правильно спроектированные.
Концепция развития сети «Сибирского гиганта» заключается в развитии формата торгового центра «Мегас». Это путь создания районных супермаркетов площадью 2,5–3 тыс. кв. метров, дефицит которых в городе также ощущается. Такие центры требуют строительства новых зданий, чтобы обеспечить ассортимент, который там представлен. Но в этом сегменте мы развиваемся более успешно и надеемся, что к 2010 году доведем количество магазинов формата «Мегас» в Новосибирске до 10.
Из новых объектов, которые будем строить, отмечу торговый центр возле автовокзала. Земельный участок для строительства мы купили на аукционе. Это будет трехэтажный торговый центр площадью 28 тыс. кв. метров, с подземной парковкой. На первом этаже будет располагаться магазин «Мегас». Расчетные сроки введения объекта — 15 февраля 2007 года. Арендаторы точно не определены, но интерес высказали сети «Эльдорадо«, «Банана-Мама».
Однозначно есть в Новосибирске и дефицит гипермаркетов. 1 декабря мы открываем свой гипермаркет в районе Димитровского моста. При работе над этим объектом и мы, и, надеюсь, мэрия Новосибирска осознали, что, выделяя земельный участок под строительство, нужно одновременно учитывать и транспортную составляющую. Мы рассчитываем на 10 тыс. покупателей ежедневно, и если сегодня по мосту проезжает около 70 тыс. автомобилей, то гипермаркет процентов на 15 нагрузку увеличит. Поэтому нужно не сначала выделять участок, а потом думать, как к нему подъезжать, а рассматривать этот вопрос сразу, в комплексе.
— На этой же площадке планировалось строительство еще двух гипермаркетов, кроме «Сибирского гиганта». Не слишком много торговых центров в одном месте?
— В Америке я видел четыре гипермаркета, расположенных на одном перекрестке. И таких перекрестков только в Далласе насчитал 28. Такая конкуренция ждет всех нас. Для этого нужно снижать издержки, цены, работать за маленькую рентабельность. Если возле Димитровского моста появятся еще гипермаркеты — покупатели однозначно выиграют. Но это не означает, что площадки под торговые центры можно выделять без всякой системы. План застройки города торговыми центрами необходим, чтобы не получить отрицательного эффекта, о котором сейчас не задумываются. В центре города мэрия сейчас активно распродает участки под строительство торговых центров.
Но инвесторы не пойдут в эту сферу, когда увидят такой уровень конкуренции. Они начнут бросать объекты. Если все участки, выделенные под строительство, будут брошены, то вряд ли это будет хорошо и для жителей, и для бюджета, и для внешнего вида Новосибирска. Ведь долгострой может быть практически вечным, если его юридически правильно оформить.
— Каковы перспективы еще одного вашего актива — универмага «Октябрьский»?
— Пока нас все устраивает в его работе, но не исключено, что на определенном этапе он будет продан. Хотя и не в ближайшее время.
— Возвращаясь к началу нашего разговора — как долго, по вашему мнению, продлится период высокой рентабельности девелоперского бизнеса?
— Пока в Новосибирске не появятся 4–5 больших торговых центров от 30 тыс. кв. метров. На это потребуется 3–4 года. Потом на рынке недвижимости станет тесно, рентабельность бизнеса сразу же упадет. Сегодня мы строим объекты, исходя из срока их окупаемости в 2–3 года. Для западного же капитала не является шокирующим срок окупаемости объекта недвижимости в 7 лет. Поэтому в перспективе сроки окупаемости таких проектов будут увеличиваться, рентабельность — падать, ставки аренды торговых площадей могут также значительно снизиться.