Источник «Континент Сибирь»
Новосибирское бизнес-сообщество сейчас активно обсуждает возможность продажи ТРЦ «Аура». Вначале на рынке появилось объявление о продаже торгового центра Morgan Stanley, потом представители Renaissance Development опровергли эту информацию. Тем не менее эксперты уверены, что дыма без огня не бывает. Продадут ли «Ауру» и кому была выгодна утечка этой информации, выясняла корреспондент «КС» АЛЕКСАНДРА ЕВДОКИМОВА.
иллюстрация Слава gelio Степанов О факте переговоров по продаже ТРЦ «Аура», которые ведутся между подразделением Renaissance Development турецкой компании Renaissance Construction и инвестиционным фондом Morgan Stanley, информагентство «Интерфакс» сообщило во вторник со ссылкой на источники, знакомые с условиями совершения предполагаемой сделки. Озвучивалась также и стоимость: в ряде СМИ фигурирует сумма в $784 млн долларов, в других — до $1 млрд. Как ранее отмечал управляющий директор «Ренессанс Девелопмент» Эльхан Керимли, затраты на строительство центра в свое время составили 150 млн евро.
В ТРЦ «Аура» впоследствии опровергли информацию о возможной продаже объекта американскому инвестфонду. В ЗАО «Ренессанс Девелопмент» со ссылкой на управляющего директора Эльхана Керимли корреспонденту «КС» сообщили, что «компания Renaissance Development не проводила и не ведет никаких переговоров с фондом Morgan Stanley». В российском представительстве Morgan Stanley возможность сделки комментировать отказались.
В то же время участники рынка не исключают продажи объекта торговой недвижимости в Новосибирске американскому инвестфонду. «Если говорить о возможной цене продажи ТРЦ “Аура”, то нужно учитывать, что продается не просто “коробка”, а готовый успешный бизнес, с хорошим расположением, наработанной базой арендаторов, — отмечает директор сети ТРЦ “Континент” Наталья Патрина. — Трудно сказать, насколько адекватной может стать цена в $784 млн, поскольку важно оценивать не только затраты, которые понесли девелоперы в период строительства объекта, но также учитывать, что на сегодняшний день “Аура” является лучшим ТРЦ в Новосибирске. А Новосибирск в свою очередь входит в тройку крупнейших городов страны. Почему бы в этом случае американцам не заинтересоваться сибирским активом?»
Управляющий директор Новосибирского филиала KPMG Денис Черников заявил, что не готов комментировать условия сделки, пока не будет получено официальное подтверждение о ее проведении. «Но если рассматривать потенциальную продажу одного из крупнейших и успешных торгово-развлекательных центров в Новосибирске зарубежному инвестфонду гипотетически, во-первых, привлечение крупного международного фонда в экономику Сибири позитивно скажется на инвестиционном имидже региона, — уверен аналитик. — Кроме того, наша область позитивно “засветится” в глобальном масштабе. Возможно, это поспособствует привлечению новых инвесторов в экономику. Во-вторых, компания, реализовавшая успешный коммерческий проект, высвободившиеся средства сможет инвестировать в развитие нового проекта, желательно, конечно, на территории Новосибирской области. Например, построить аквапарк для семейного отдыха. В-третьих, эта сделка может дать ценовой ориентир и стать историей успеха для других новосибирских предпринимателей».
Что касается озвученных в прессе цифр, Денис Черников не исключает, что это может оказаться «как информационной “игрой” одной из сторон в возможной сделке, так и чьим-то искаженным домыслом». Тем не менее оценку стоимости ТРЦ «Аура», «выступающего региональным лидером в секторе коммерческой недвижимости», в пересчете на квадратные метры арендуемой площади эксперт считает вполне «укладывающейся в средний рыночный диапазон».
По мнению директора по маркетингу компании Rolband & Partnes Александра Астахова, «цена в $784 млн за ТРЦ “Аура” близка к стоимости подобных торговых комплексов в регионах». При этом аналитики сходятся во мнении, что «не стоит привязывать сегодняшнюю оценку “Ауры” к вложениям, которые были сделаны при строительстве объекта со стороны основного генподрядчика и девелопера проекта — турецкой компании Renaissance Construction. За основу стоит брать только мультипликатор расчета цены за 1 кв. метр арендуемой площади недвижимости. Учитывая, что общая площадь объекта торговой недвижимости порядка 150 тыс. кв. метров, 1 кв. метр обойдется покупателю чуть больше $5 тыс. По словам Астахова, это “вполне соответствует арендной ставке в ведущих торговых развлекательных центрах страны, к которым, безусловно, относится новосибирский ТРЦ “Аура”. Впрочем, как отмечает Александр Астахов, “цена может быть снижена в процессе торгов”.
Напомним, что ранее Morgan Stanley уже проявлял интерес к российским активам торговой коммерческой недвижимости стоимостью $1 млрд и выше. Все они отличались размещением преимущественно в центральной части России. Так, в конце 2011 года фонд Morgan Stanley заплатил $1, 1 млрд за ТЦ “Галерея” в Санкт-Петербурге общей площадью 192 тыс. кв. метров. В 2012 году американский фонд приобрел у Capital Partners московский ТРЦ “Метрополис”. По оценке ряда экспертов, сделка стала крупнейшей в истории российского рынка коммерческой недвижимости со стоимостью $1, 2 млрд.
В случае если сделка по продаже “Ауры” все-таки состоится, “цена будет подлежать торгу”, не сомневается и генеральный директор TSC Татьяна Аржаева. “В сегодняшней утечке информации с озвучиванием цены сделки может быть определенная игра сторон, — считает эксперт. — С точки зрения ведения бизнеса, ТРЦ “Аура” — достаточно привлекательный объект и хороший вариант вложения денежных средств. К настоящему моменту у “Ауры” сформировался свой круг покупателей и арендаторов, и в этом плане время для ее продажи неплохое”.
В последние годы в Новосибирске наблюдается существенный рост обеспеченности торговыми площадями, что приводит не только к возрастанию конкуренции на рынке, но и к закономерному снижению цен за квадратный метр коммерческой недвижимости. В ситуации, когда “кризис перепроизводства торговых площадей не за горами”, сегодняшняя продажа успешного коммерческого проекта, которым является ТРЦ “Аура”, по хорошей рыночной цене наиболее благоприятна, считает советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко.
”Renaissance Construction, возводя “Ауру”, не приходил в Новосибирск как институциональный инвестор, — напоминает Сидоренко. — Девелопером по этому проекту выступала УК “Успех” Вениамина Пака. А турецкая компания, являясь генподрядчиком, была вынуждена конвертировать задолженность заказчика за выполненные работы в долю в бизнесе. Другими словами, выкупить незавершенный объект торгово-развлекательного центра у новосибирского бизнесмена за долги». По словам Сергея Сидоренко, для Renaissance Construction девелоперский бизнес непрофильный, и компания ищет потенциального инвестора, который сможет выкупить объект недвижимости по оптимальной цене. При этом аналитик оценивает рыночную стоимость ТРЦ «Аура», приемлемую для институционального инвестора, в $900 млн.
Однако стоит учитывать, что в городе появляются все новые торговые площади, снижающие рыночную стоимость уже действующих. Так, по словам Сергея Сидоренко, новый торговый центр «Галерея», который строит компания «ТПС недвижимость» в районе Центрального рынка, может «оттянуть» на себя покупательский поток ТРЦ «Аура». В этих условиях для Renaissance Construction сложно придумать более благоприятную фазу выхода из новосибирских торгово-развлекательных активов и «обращения их в cash», резюмировал собеседник «КС».