Через год управление всем жилищным фондом перейдет из ведения муниципалитетов в руки частных фирм. Именно тогда во многих городах Сибири начнется конкуренция между управляющими и подрядными компаниями за право обслуживать жилье. По прогнозам, самая жаркая борьба развернется между организациями, созданными на базе строительных фирм, и компаниями, пришедшими из жилищно-коммунальной сферы. Как эти компании приходят на рынок, чем их привлекает «коммуналка» и сколько они мечтают на ней заработать, выясняли корреспонденты «КС» ЕЛЕНА АНУФРИЕВА и АЛЕКСЕЙ СКОМОРОХОВ. Откуда берутся новые игроки В одном эксперты единодушны: жилищно-коммунальный рынок сложен, и на нем будут доминировать УК и подрядчики, созданные крупными компаниями, которые изначально имеют отношение к строительству или жилищно-коммунальной сфере. Фото Михаила ПЕРИКОВА
Частные компании выходят на сибирский рынок ЖКХ по-разному. Они возникают на базе бывших ЖЭУ, создаются строительными и «околостроительными» компаниями, также есть попытки взять в управление жилой фонд иногородними и иностранными компаниями, имеющими опыт управления коммерческой или жилой недвижимостью. Правда, последний тип управляющих компаний (УК) еще не проявил себя в Сибири. Точных данных о количестве УК в разных городах Сибири нет, но количество частников в ЖКХ меняется довольно быстро. Количественный прирост происходит благодаря тому, что бывшие муниципальные ЖЭУ реорганизуются в ООО. Скажем, в августе 2005 года новосибирское ЖЭУ N 35 преобразовалось в ООО «Эксплуатационник» и выиграло конкурс на обслуживание тех самых домов, которыми ранее занималось ЖЭУ N 35. Такие же превращения происходят в Томске. «Инерция на рынке жилищно-коммунальных услуг довольно сильна. И, к сожалению, многие новые компании в этом бизнесе — это реорганизованные бывшие ЖЭУ и ПЖРУ. Они сейчас очень быстро мимикрируют и маскируются под управляющие компании, а качество их услуг оставляет желать лучшего», — жалуется депутат Государственной думы Томской области, руководитель Ассоциации компаний, управляющих жилищным фондом, Владимир Дурнев. В Томске уже зарегистрировано порядка 12 УК (входят в городскую Ассоциацию управляющих компаний) и начальник департамента модернизации и экономики ЖКХ администрации Томской области Вадим Власов оценивает уровень конкуренции среди местных управляющих компаний как достаточно высокий: «Около 8% жилищного фонда города обслуживают УК, выигравшие это право на конкурсах, проведенных муниципалитетом, еще порядка 18% жилищного фонда управляют ТСЖ и ЖСК, многие из которых также заключают договоры с управляющими компаниями» В Новосибирске работают около десятка подрядных организаций, выходит на рынок немецкая управляющая компания «Петер Дуссманн — Восток» (российская «дочка» германского концерна Dussmann), выигравшая в конце ноября конкурс на обслуживание более 574 тыс. кв. м жилья в трех районах города, однако еще не приступившая к управлению. О том, чтобы взять на себя функции УК, думают два новосибирских подрядчика: ООО «СибСервис« (на обслуживании 89 домов) и ООО «ЖЭУ-Ремстрой» (сейчас обслуживает 23 дома).
За что борьба
По информации департамента энергетики и ЖКХ мэрии Новосибирска за 9 месяцев 2005 года объем рынка составил более 3,811 млрд руб. В 2006 году рассчитывают собрать не менее 5,81 млрд руб. По расчетам специалистов администрации Томской области, в 2004 году общие сборы с населения за жилищно-коммунальное обслуживание составили 3,4 млрд руб. По экспертным расчетам, вознаграждение управляющей компании должно составлять 10–15% от тарифа на обслуживание жилья. В Омске по меньшей мере три известных управляющих компании. ООО «Берег» работает с начала 2004 года. «Тогда в микрорайоне «Прибрежный«, застраиваемом ЗАО «Стройинвест-Омск», заселялся первый дом, — рассказывает директор компании «Берег« Владимир Максимов. — И мне пришлось стать председателем организованного здесь ТСЖ, потому что дом был оборудован автоматикой, компьютерами на сумму около 5 млн руб., а обслуживать такую технику должны люди с высшим техническим образованием. ТСЖ были созданы и в двух соседних домах, где я также стал председателем. Тогда мы увеличили штат обслуживающего персонала и создали управляющую компанию». В городе Тара Омской области председатель Омского областного союза предпринимателей, руководитель ООО «Чистый город» (с 2003 года компания оказывает услуги по вывозу мусора) Виталий Путинцев также создает управляющую компанию «Тарская». В Барнауле только начался процесс развития жилищно-коммунального рынка. «Сейчас более или менее отчетливо просматривается ход реформы ЖКХ в Ленинском районе Барнаула. По инициативе его главы Владимира Иванова в районе созданы две дирекции единого заказчика (ДЕЗ), ЖЭУ преобразованы в ООО. В Индустриальном районе работает акционерное общество «ПЖЭТ-1», в Железнодорожном — предприятие жилищно-коммунального обслуживания «Прогресс», — говорит вице-мэр Барнаула Юрий Петров. В Железнодорожном районе города в ближайшее время будут сформированы управляющие компании «Петровская» и «Свой дом». Дело в «длинных» инвестициях Если способы выхода на рынок ЖКХ отличаются, то ожидания частных инвесторов схожи. Они решили пораньше выйти на этот рынок, ожидая «апогея» реформы. То есть до 1 января 2007 года, крайнего срока, до которого собственники жилья должны определиться с формой управления своим домом. По закону, после 1 января мэрия обязана назначить неопределившимся управляющую компанию.
Почему компании все-таки инвестируют в коммунальный бизнес, ведь многие относительно опытные игроки этого рынка говорят, что рентабельность в первые год-два вообще отсутствует, а в дальнейшем она растет крайне низкими темпами (1–3% в год)?
Жилищно-коммунальный сектор привлекает бизнесменов по нескольким причинам. Участники рынка говорят, что этот бизнес «вечен», так как люди всегда будут нуждаться в таких услугах, он приносит стабильный доход, и при этом не надо тратиться на содержание служб маркетинга и сбыта. «Этот бизнес привлек меня тем, что здесь постоянно есть работа — население всегда платит за обслуживание жилья», — говорит директор компании «СибСервис» (Новосибирск) Александр Мазалюк. Обратная сторона медали — длительный срок возврата вложений, от 7 до 15 лет. Заместитель директора барнаульской консалтинговой компании «Генинвест» (оказывает услуги управления по договору с одним из крупных предприятий города) Юрий Федоров полагает, что «для безубыточной работы (через определенный срок, может быть, до года) управляющей компании необходимо обслуживать 250–500 тыс. кв. м жилья и иметь не менее 1 млн руб. первоначального капитала». Владимир Максимов из компании «Берег» (Омск) указывает на то, что управлять одним домом невыгодно — «нужно как минимум два-три дома, в которых в общей сложности не менее 900–1000 квартир». С этими расчетами соглашается Александр Мазалюк: «Дома, приносящие доход, за обслуживание которых и я буду бороться, — это дома высотой от шести этажей. Ими заинтересуются инвесторы, хотя нужно понимать, что деньги, вкладываемые в девятиэтажку, вернутся лишь в течение 10–15 лет».
Работать без убытков подрядчикам помогает то, что зачастую они являются «дочками» более крупных компаний, которые и вкладывают в жилищно-коммунальное направление. Например, в формировании уставного капитала создаваемой в Барнауле УК «Петровская» принимает участие ТОСН «Петровский», который курирует Петровский рынок. Александр Мазалюк из новосибирского «СибСервиса» говорит, что три года назад из доходов строительной компании «АВМ», где он был гендиректором, пришлось порядка 3 млн руб. вложить в замену сантехники, прокладку новых трубопроводов в домах, переданных «СибСервису» в эксплуатацию: «Поскольку мы — не частники в полном смысле слова, то есть находимся в рамках старой системы ЖКХ, мы знали, что эти вложения не вернутся быстро (я же не могу поднять тарифы на содержание жилья). Сейчас через дирекцию единого заказчика удалось вернуть около 1 млн руб. Своих денег мы больше не вкладываем — проводим текущий ремонт и обслуживание жилищного фонда, исходя из тех средств, которые выделяет ДЕЗ. Капитальный ремонт проводит мэрия«. Директор новосибирской компании «ЖЭУ-Ремстрой» Игорь Мудрицкий также вкладывал средства строительной компании «Ремстрой« в текущий ремонт и покупку техники. «ЖЭУ-Ремстрой» старается заключать договоры на обслуживание с магазинами, ТСЖ или кооперативами, что тоже приносит доход. «Если говорить о доходности жилищно-коммунального бизнеса, то при условии, что УК будет заниматься только управлением, дохода не будет. Главная задача — выйти на самоокупаемость посредством поиска новых источников инвестиций», — рассуждает председатель комиссии ЖКХ городской Думы Барнаула Иван Шефер. По его расчетам, вознаграждение управляющей компании должно составлять 10–15% от тарифа на обслуживание жилья. Строительный натиск Предсказать ход реформы не берутся ни эксперты, ни участники рынка. Однако в одном они единодушны: жилищно-коммунальный рынок сложен, и на нем будут доминировать УК и подрядчики, созданные крупными компаниями, которые изначально имеют отношение к строительству(сваи жби) или жилищно-коммунальной сфере.
Действительно, стала заметной тенденция к тому, что строители создают собственные подрядные и управляющие компании, стремясь получать доходы не только от продажи новостроек, но и от их эксплуатации, а в дальнейшем планируют брать на обслуживание уже существующие дома. Так, директор строительной компании «Престиж» (Омск) Евгений Цемент говорит, что его фирма планирует стать управляющей компанией в микрорайоне завода пластмасс в левобережье Омска и обслуживать 17 пятиэтажек, 9 девятиэтажных домов, школы, детские сады и инженерные сети: «Сегодня все это в таком состоянии, что о коммерческой выгоде не может быть и речи. Однако наши коллеги из треста «КемеровоПромстрой« с начала 90-х годов строят и сами эксплуатируют жилье. И на обслуживании домов зарабатывают столько же, сколько и на строительстве». Пресс-секретарь «Томской домостроительной компании» (ТДСК) Любовь Варьяс поделилась результатами работы управляющей компании «Жилсервис ТДСК» («дочки» ТДСК, созданной в 2003 году): «Решение создать управляющую компанию было своевременным и доказало свою эффективность. «Жилсервис ТДСК« начисляет и собирает платежи, причем тарифы на свои услуги компания устанавливает ниже, чем в муниципальных предприятиях ЖКХ. Наши дома оборудованы автоматизированной системой учета тепла и подачи воды, что снизило коммунальные платежи в 1,5–2 раза». Корпорация «СИТЕХ» (Новосибирск) также планирует создать управляющую и эксплуатационную компании для обслуживания строящегося микрорайона Акатуйский. Директор агентства недвижимости «СИТЕХ» Вячеслав Сирота считает это решение стратегически верным: «Существующие ЖЭУ не удовлетворяют новым современным требованиям, предъявляемым к проживанию. Оставляет желать лучшего как оказываемая ими техническая поддержка, так и уровень управленческих кадров. В связи с тем, что сейчас в Новосибирске будет активно развиваться строительство больших микрорайонов, будет расти и рынок оказания жилищно-коммунальных услуг.
Функционирование большого жилого массива уже невозможно без профессионального управления. Поскольку существующих профессиональных компаний, управляющих жилой недвижимостью, очень немного, выгоднее создавать свою». По оценке аналитиков, доходный, но долго окупаемый коммунальный бизнес привлекателен для многих. Как полагает ведущий юрист департамента правового консультирования компании «Развитие бизнес-систем» (Москва) Марина Лабутина, «Жилищный кодекс создал хорошую почву для прихода новых игроков в бизнес по управлению жильем, несмотря на множество препятствий административного и социального характера». Однако, как отмечают многие участники рынка, наверняка в первую очередь за право чинить крыши и мести дворы поборются действующие дирекции единого заказчика и ЖЭУ, а также строительные компании.