Как известно, не менее трети жилого фонда России является ветхим, т. е. имеет высокую степень износа. Ситуация такова, что «квартирный вопрос», обозначенный когда-то классиком главной проблемой москвичей, превратился и для всех россиян, в том числе сибиряков, в вопиюще острый. Потребность в жилье с каждым годом возрастает в геометрической прогрессии. Масштабные государственные программы по обеспечению каждой ячейки общества бесплатными «квадратными метрами» ушли, как видим, в прошлое. Не имея собственных механизмов, мы, как всегда, с надеждой обратились к западным чудо-технологиям, несмотря на то, что они на нашей почве, как правило, дают совсем неожиданные всходы. Похоже, что редким исключением может стать ипотечное жилищное кредитование. Но что оно сегодня дает жителям Алтайского края?
Квартирный вопрос имеет ответ
До недавнего времени для человека, нуждающегося в квартире или улучшении жилищных условий, существовал практически единственный выход – копить и покупать себе «крепость», рассчитывая лишь на свои кровные. Однако для подавляющего большинства граждан, имеющих мизерные доходы, собрать сумму, достаточную для приобретения не то что элитного, а даже самого скромного жилья, является делом из области фантастики. Вряд ли может считаться альтернативой и очень медленно продвигающаяся очередь льготников (ветеранов-фронтовиков, инвалидов 1-й группы и т. д.), или так называемая президентская программа «Молодая семья», которая на Алтае еще не раскручена. Фактически предтечей ипотеки в крае с середины 90-х годов стала практика ряда крупных банков по выдаче жилищных кредитов. Схемы операций были разными, в том числе с участием риэлторских агентств и жилищно-строительных кооперативов. Но недостаток оставался один: высокие процентные ставки и сжатые сроки погашения займа оказывались по силам, а точнее по кошельку, только очень обеспеченным людям. Самым крупным игроком в данном сегменте рынка, безусловно, был Сберегательный банк России.
Видимо, поняв, что на животрепещущий вопрос – что делать с жилищной проблемой в стране, – существует пока лишь один ответ, ипотеку поддержало и правительство РФ. И в результате в 1997 году появилось Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В скором времени подобные агентства местного уровня начали действовать и во многих субъектах Федерации. Преимущества ипотеки убедительно доказал пример Самарской и Иркутской областей, где особенно успешно продвигается кредитование первичного рынка жилой недвижимости.
Возможности жилищного кредитования оценила и краевая администрация. Доказательством этому могут служить разработанные «Программа внедрения и развития ипотечного кредитования в Алтайском крае в 2000-2005 годах» и закон Алтайского края «О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям края за счет средств краевого бюджета». Следующим вполне логичным шагом стало создание в конце 2002 года открытого акционерного общества «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» («АЖИК»). Его акционерами являются администрация края (75% уставного капитала), АКГУП «Алтайзаказчик» (10%), ККБ «Сибсоцбанк» ООО (10%) и ОАО «Форбанк» (5%). Кроме того, в ипотечном кредитовании в Алтайском крае участвует еще ряд предприятий и организаций, среди которых четыре страховые компании – «Военно-страховая компания», «Спасские ворота», РОСНО, «Росэнерго», две оценочные компании – «Бизнес-Эксперт» и «Инвестиции и недвижимость», более двадцати риэлторских агентств.
Пляшем от зарплаты
«Согласно наработанной схеме, на получение жилищного ипотечного кредита может рассчитывать любое дееспособное физическое лицо, проживающее на территории Алтайского края, не моложе 18 лет, – рассказывает Валерий Сморгун, генеральный директор агентства. – Но в то же время срок, на который берется заем, должен заканчиваться до наступления пенсионного возраста заемщика». Не менее важно и то, насколько стабильный и достаточный для погашения долга общий доход имеет семья человека, оформляющего на себя кредит. Причем платежеспособность слагается из множества составляющих: зарплаты по основному месту работы, по совместительству, пенсионных выплат, стипендий и т. д. Интересно, что созаемщиками теперь вправе выступать любые физические лица, а не только родственники. От величины доходов во многом зависят и сроки, на которые предоставляется кредит (хотя в целом их рамки достаточно широки – от года до 20 лет). И, к примеру, если семье с общим ежемесячным доходом в 4 тысячи рублей «светит» 100-тысячный заем на 20 лет, то их более обеспеченные «коллеги» с семейным бюджетом в 8 тыс. руб. на тот же период времени смогут получить сумму в два раза больше.
Главное же, от чего в первую очередь зависит работоспособность ипотеки, – так это от условий предоставления кредита. Процентная ставка, принятая в «АЖИК», весьма низкая и составляет 15% годовых (у ближайшего конкурента, Сбербанка РФ, – 18%) с возможностью снижения. А то, что снижение ставки – не миф, доказала недолгая история деятельности агентства, за которую подобное уже один раз случалось. Минимальный размер кредита – 100 тыс. руб., максимальный – не более 70% стоимости приобретаемого жилья. Привлекает и то, что первоначальный предел средств, предназначенных на погашение полученного кредита, в 30% от всех ежемесячных доходов семьи заемщика увеличился до 50%, а вся процедура оформления документов, выдачи денег и покупки недвижимости занимает обычно две-три недели.
Механизм самого жилищного ипотечного кредитования тоже достаточно прост, а следовательно «прозрачен». Кредит на недостающую для приобретения жилья сумму выдается кредитной организацией (ККБ «Сибсоцбанк» ООО, ОАО «Форбанк»). Далее самостоятельно или с помощью риэлторской компании подбирается приглянувшаяся жилплощадь, оцениваемая специалистами из оценочных компаний. После заключения договора купли-продажи между бывшим и нынешним владельцем недвижимости производится оплата с банковского счета заемщика. Купленная квартира при этом выступает залогом, поэтому покупатель жилья оформляет с банком на нее закладную. Договор купли-продажи и закладная регистрируются в Центре регистрации прав на недвижимое имущество. Покупатель-заемщик получает квартиру в собственность, правда, не имея права распоряжаться ею без разрешения залогодержателя. Краевое агентство выкупает у банка закладную на квартиру, и далее покупатель все расчеты ведет с ним.
Перспективная ипотека
В настоящее время Краевое агентство жилищного ипотечного кредитования вместе с «Форбанком» и «Коксохимстроем» занимаются разработкой механизма долевого строительства жилья с использованием ипотечного кредитования. Если Федеральное агентство, региональным оператором которого является краевое агентство, даст «добро», то уже в ближайшем будущем жители края смогут познакомиться с новой пока на местном рынке недвижимости услугой – ипотечно-долевым строительством. По мнению Валерия Сморгуна, ипотека первичного рынка жилья более перспективна, чем вторичного, так как одновременно решается несколько насущных задач – у семей появляется «свой угол», расширяется жилищный фонд, строители не остаются без работы, а значит и их близкие – без средств к существованию.
Квартира с: риском
И все же, как и любой другой банковский заем, жилищный ипотечный кредит необходимо возвращать в точно установленный срок и в строго оговоренных размерах. Логика проста: кредитная организация свои обязанности выполнила, теперь настал черед заемщика. Если этого не делать, итог – один. «В ситуациях, когда выплаты, погашающие кредит, не производятся в течение двух месяцев или же производятся, но с систематическими опозданиями, – говорит Виктор Сморгун, – квартира, обремененная ипотекой, выставляется на торги». Из суммы, вырученной после торгов, в первую очередь компенсируются все задолженности по закладной и расходы, связанные с продажей недвижимости. Все оставшиеся деньги переходят в карман «штрафника». Однако подобное развитие обстоятельств невыгодно обеим сторонам сделки.
В очередь за новосельем
Учитывая тот факт, что краевое ипотечное агентство «введено в строй» лишь с конца весны (именно тогда начали выдавать кредиты), первые итоги его деятельности могут поубавить скепсис даже самых отчаянных противников ипотеки. Судите сами, за прошедшие десять месяцев этого года 173 семьи получили кредиты общим объемом 41,3 млн руб., (т. е. 40-45 кредитов на сумму 10 млн руб. ежемесячно) и обзавелись долгожданным жильем. А это – второй результат по всей России, который совсем немного уступает показателям оренбургского областного агентства, работающего уже более пяти лет. В планах – улучшить жилищные условия еще 70 семьям, выдав до конца 2003 года кредитов общим размером в 60 млн руб. Впрочем, уже сегодня в очереди на получение кредита числятся около 500 страждущих. Показательно также, что из всего количества получивших жилищные ипотечные кредиты – 37,5% заемщиков являются работниками бюджетной сферы. Однако станет ли ипотека лекарством, способным окончательно излечить государство и общество от такой хронической болезни, как жилищная проблема, покажет время.