За последние два года ситуация с «интеллектуальными» зданиями в Новосибирске существенно не изменилась — их практически нет. Те бизнес-центры класса «А», которые уже открыты в Новосибирске, имеют лишь некоторые атрибуты концепции «интеллектуального» здания, а проблемы, которые возникают в процессе их эксплуатации (отключение света, некорректная работа инженерных систем) и которых можно было бы избежать при использовании «умных» систем, соответствующим образом сказываются на имидже девелоперов. «Интеллектуальными» зданиями называют свои бизнес-центры практически все девелоперы. Фото Виталия ВАЛИШЕВСКОГО Причина таких ситуаций довольно банальна — автоматизированные инженерные системы крайне редко закладываются в проект на стадии его составления. Их автоматизируют после завершения строительства, это и вызывает массу проблем. «Автоматизировать приходится инженерные системы, которые уже спроектированы и выполнены разными подрядчиками. Уровень проектирования и исполнения каждой системы на практике получается очень разный, поэтому трудно и достаточно дорого добиться реальной экономии ресурсов. А уж об увязке большинства систем в единый комплекс речи иногда просто идти не может», — развивает мысль директор департамента «интеллектуальных» зданий компании КРОК Александр Широков. Поэтому зданий, которые с полным правом можно было бы отнести к «интеллектуальным», в Новосибирске практически нет. Сам термин intelligent building предполагает закладку автоматизированных инженерных систем и пунктов диспетчеризации еще на стадии проектирования. Да и в столице таких зданий немного — не более десятка. Одни из самых известных — здание ОАО «Российские железные дороги«, здание нефтегазовой компании «ТНК-BP» и гостиница Courtyard by Marriott. Они были построены специально для определенных компаний, что и объясняет их высокий уровень, — как правило, строители пытаются предлагать рынку «экономичные» решения, особенно при строительстве офисных центров, предназначенных для сдачи в аренду. Считается, что те, кто будет арендовать помещения, сами сделают все, что нужно. «На мой взгляд, потребность в таких системах существует. По крайней мере мы можем это отчетливо наблюдать в столичном регионе, в Санкт-Петербурге (в основном в гостиничном бизнесе). Фактически рынок «интеллектуальных« зданий весьма перспективен, но на данный момент находится в стадии формирования», — комментирует руководитель департамента инженерных систем компании «Систематика» Юрий Шибанов. «В Новосибирске на звание «интеллектуальные» претендуют три бизнес-центра класса «А» — «Гринвич», «Кронос» и «РосЕвроПлаза», — говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. — Но критерии, по которым девелоперы причисляют их к «интеллектуальным«, довольно размыты». Ситуация такова, что сегодня каждый строитель или девелопер определяет для себя сам, какие из элементов «интеллектуального» здания он будет включать в свой проект. Но «интеллектуальными» называют свои бизнес-центры практически все девелоперы: нечеткие границы термина позволяют трактовать его так или иначе. Подобные парадоксы объясняются тем, что «интеллектуальные» здания возводить довольно выгодно: несмотря на высокую стоимость постройки, которая может превышать стоимость аналогичного неавтоматизированного здания иногда в два раза, — во-первых, для девелоперов это повод объяснить высокую арендную плату, во-вторых, «умные» дома куда более ликвидны. В процессе эксплуатации «интеллектуального» здания из года в год экономия эксплуатационных расходов может достигать 70% бюджета аналогичного необорудованного здания. За счет того, что системы в здании работают согласованно, появляются возможности сценарного поведения здания, экономии электро-, газо-, водоресурсов. Следовательно, уменьшается число сотрудников обслуживающего персонала и расходов на их содержание. А также негативное влияние человеческого фактора. По словам Александра Широкова, как правило, девелоперы в первую очередь автоматизируют системы энергоснабжения: именно они позволяют получить наиболее весомую экономию и, как следствие, экономически наиболее оправданны. К тому же ограничения на объемы потребления электроэнергии, особенно в центральной части города, существуют уже не только в Москве, но и во многих российских городах. В итоге на этапе строительства исключаются расходы на дополнительные электроподстанции. Затем автоматизируются системы вентиляции и кондиционирования. Отдельными блоками идут системы безопасности (охранные и противопожарные системы), а также различные ИТ-системы, без которых невозможно представить современный офис. «В «РосЕвроПлазе» мы реализовали автоматизированный комплекс вентиляции и кондиционирования. Обратившись в УК, арендатор может задать в офисе определенную температуру в пределах плюс-минус пяти градусов от установленной нормы (18 градусов по Цельсию) — система климат-контроля управляется с диспетчерского пульта, — рассказывает коммерческий директор «РосЕвроДевелопмент« Виктор Зырянов. — В ближайшем будущем мы планируем отказаться от системы пропусков, введем гостевые пластиковые карты. Сейчас такие карты есть только у арендаторов. Через несколько месяцев запустим систему контроля доступа автотранспорта — гостевые карты на парковку, как в аэропорте Толмачево». С «интеллектуальными» зданиями выгодно работать всем — проектировщикам, девелоперам, интеграторам, заказчикам (арендаторам), но в регионах такие проекты продвигаются крайне медленно. По мнению Юрия Шибанова, все дело в том, что диспетчеризация и интеграция всех инженерных систем в единое целое — очень болезненный вопрос взаимодействия строителей и заказчика. «Как правило, бюджет стройки и так достаточно велик, — отмечает он. — При предварительном просчете оговариваются такие системы, в том числе и диспетчеризация, но затем происходит урезание бюджета, и оно в первую очередь касается систем, не связанных со сдачей инспектирующим организациям. Сюда попадает и диспетчеризация, которая у нас законодательно не регламентируется. И убедить заказчика в том, что комплексная система автоматизации, спроектированная и заложенная изначально, гораздо дешевле последующего переоборудования и что расходы на эксплуатацию здания в целом тоже будет дешевле, становится, как правило, на этом этапе очень сложным». Стремясь к удешевлению строительства, игроки иногда прибегают к методам, которые в дальнейшем негативно влияют на процесс сдачи объектов, тем самым удорожая строительство. «На стадии проектирования генпроектировщик обязан обеспечить единый подход к проектированию всех инженерных систем с соблюдением требований к их локальной автоматике, оптимизации коммуникаций и используемых для их размещения площадей. А не привлекать десяток мелких подрядчиков, основная цель которых — продажа любой ценой доступных им технических решений или оборудования, — комментирует уровень организации Александр Широков. — Нельзя разделять проектировщика и подрядчика по инженерным системам. Тогда будет и экономия на коммуникациях и работах, а затем — и ресурсосбережение». Эксперты надеются, что по-настоящему «интеллектуальные» здания могут появиться в Новосибирске с приходом сюда девелоперов международного класса. «Стоит ожидать хорошего технического оснащения от проектируемой четырехзвездочной гостиницы Hilton (London Regional Properties), которая будет строиться на улице Каменской (по международным стандартам четырехзвездочные гостиницы должны быть «интеллектуальными«), Swissotel строит Skycity на улице Кирова и еще пятизвездочная гостиница на улице Орджоникидзе», — прогнозирует Сергей Дьячков. Что такое «интеллектуальное» здание? Термин intelligent building появился в начале 80-х годов. Это система, которая умеет распознавать конкретные ситуации, которые происходят в здании, и соответствующим образом на них реагировать. При этом одна из систем может управлять поведением других по заранее выработанным алгоритмам. Здание должно быть спроектировано так, чтобы все системы его управления могли бы интегрироваться друг с другом с минимальными затратами, а их обслуживание было бы организовано оптимальным образом. Более того, нужна возможность наращивания и изменения конфигурации систем, установленных в «интеллектуальном» здании в большом количестве: систем жизнеобеспечения (отопление, вентиляция и кондиционирование), противопожарных систем, локальных вычислительных сетей, технических средств охраны, офисных служб. По этим критериям, чтобы бизнес-центр считался «интеллектуальным», ему обязательно нужно ЦДУ (центральное диспетчерское управление), которое обеспечивает как контроль, так и управление функциями здания.