Актуальная тема — недвижимость Одной из наиболее динамично развивающихся отраслей Сибири является строительство. Ее инвестиционная привлекательность не вызывает сомнений. Спрос на качественные офисные и торговые помещения, на жилье характеризуется устойчивым ростом. Несмотря на высокие темпы ввода в эксплуатацию недвижимости, строители не успевают ответить на рыночный спрос. По мнению опрошенных «СУ» аналитиков, рынок недвижимости будет прирастать на 15–20% в год еще не менее пяти лет. ТОРГОВЫЙ ГОРОД Массовый переезд арендаторов в бизнес-центры должен начаться в 2008 году Новосибирск принято позиционировать как научный и студенческий город, торговый и культурный центр. По мнению президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олега Лугового, именно эти направления (в том числе и в недвижимости) и следует развивать. Главные ресурсы Новосибирска — это земля и квадратный метр: торговый и развлекательный, жилой и офисный. «Окно политической воли» Уже два года в Новосибирске земля под строительство отчуждается на основании аукционов, если, конечно, речь не идет о сложных участках «с обременением». Такие выделяются адресно по предварительному согласованию с департаментом земельных отношений. Продавая землю с молотка, мэрия самостоятельно определяет стоимость техусловий и точек подключения к сетям инженерно-технического снабжения. Информацию о торгах и их результатах можно посмотреть на сайте мэрии. Такая политика информационной открытости довольно дорого обходится покупателям земли — цены могут подскакивать в 2,5–3 раза. Так, в 2005 году участок в 0,25 га для строительства общественно-торгового комплекса при начальной цене в 2,3 млн руб. ушел за 7 млн руб. В январе 2007 года на конкурсе по покупке 26,6 га земли под строительство жилого микрорайона цена выросла с 114,2 млн руб. до 294,2 млн руб. Адресное оформление земель остается загадкой, которую ни один из строителей или девелоперов не решается раскрыть. На форуме PRO Estate, проходившем в Санкт-Петербурге в начале сентября, присутствовавшие там строительные компании и представители мэрии отмечали, что в администрации Санкт-Петербурга есть так называемое «единое окно». Там инвесторы могут получить все согласования. Но участники форума, представлявшие Новосибирск, называли это «окно» не иначе как «окном политической воли». Участники рынка считают, что и в Новосибирске можно наладить такую же систему, однако все-таки подчеркивают, что без личных связей или сотрудничества с местными девелоперами новички, вероятнее всего, заблудятся в коридорах власти. Отметим, что за строительство, недвижимость города и инвестиции в Новосибирске отвечают два ключевых вице-мэра. Городским хозяйством ведает первый вице-мэр Владимир Шумилов, в подчинении которого находится несколько департаментов и управлений, в том числе и важные для девелоперов и строителей департаменты строительства и архитектуры, энергетики и ЖКХ, транспорта и дорожного комплекса. Департамент земельных и имущественных отношений подчиняется другому первому вице-мэру Виктору Воронову. Лидера нет Пока насыщения рынка офисов в Новосибирске не произошло В жилищном строительстве новосибирские компании ежегодно набирают темп, но мощного прорыва в этом секторе ждать не приходится. Два года подряд (2004-й и 2005-й) они сдавали в эксплуатацию более 500 тыс. кв. м жилья. 2006 год стал знаковым для строителей и городской власти: тогда было введено в строй 828,9 тыс. кв. м жилья. Рынок делят десять крупнейших компаний, явного лидера среди которых нет. В разные годы пальму первенства по количеству введенных в строй квадратных метров делят то строительная компания «Сибирь» (монолитная технология строительства, крупнейший проект — жилмассив Горский), то «Энергомонтаж» (ведет комплексную застройку 5–6-го микрорайонов). Впрочем, аналитики не удивятся, если по итогам 2007 года лидирующие позиции на рынке жилищного строительства займет, к примеру, «Первый строительный фонд» (строит микрорайоны Радужный каскад площадью 100 тыс. кв. м, Весенний — 150 тыс. кв. м, Калинка — 25 тыс. кв. м) или «СтройМастер» (в основном ведет застройку в Заельцовском районе города). Стоит отметить, что преобладающей технологией, применяемой в жилищном строительстве Новосибирска, остается все же кирпич. В связи с этим некоторые строительные и даже лизинговые компании выходят на рынок производства данного стройматериала, запуская заводы мощностью 50–67 млн штук кирпича в год или модернизируя уже существующие. Емкость для высшего бизнес-класса Потенциальные арендаторы строящихся бизнес-центров (БЦ) с нетерпением ждут, когда насытится рынок и стабилизируются цены. Пока же они «сидят» в зданиях бывших научно-исследовательских институтов, на первых этажах жилых домов, подвальчиках — в офисах классов «C» и «D», которых, по оценке вице-президента GVA Sawyer Веры Сецкой, в Новосибирске 1,6 млн кв. м. Поэтому можно ожидать, что массовый переезд в более качественные бизнес-центры (классов «А» и «В») должен начаться в 2008 году. «Маячки», говорящие о высокой инвестиционной привлекательности рынка, уже появились: в 2007 году московская компания «РосЕвроДевелопмент» сдала бизнес-центр класса «А» «РосЕвроПлаза» (27 тыс. кв. м). До конца года новосибирские компании должны сдать еще два БЦ такой же классности: «Кронос» (48 тыс. кв. м), «Гринвич» (34 тыс. кв. м). В целом же в 2008 году девелоперы обещают пополнить город 40 новыми БЦ. В их числе ST Plaza (45 тыс. кв. м) московского девелопера «СТ Групп Регион», Sky City (64 тыс. кв. м) от «Сибакадеминвеста», «Кобра» (20 тыс. кв. м) от ЗАО «Труд». Причем два последних девелопера — одни из новосибирских компаний-лидеров рынка торговой и офисной недвижимости. «Труд» на этом рынке уже 18 лет, управляет примерно 75 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, строит около 65 тыс. кв. м, а проектирует еще 500 тыс. кв. м. В активе «Сибакадеминвеста« пока только три реализованных проекта: офисы, один из которых аналитики относят к «А»-классу, и торгово-развлекательный центр «Калина». Пока насыщения рынка офисов не произошло, ставки аренды и цены продажи впечатляют: арендовать офис в городе обойдется в 600–1450 руб. за кв. м в месяц, а чтобы купить один кв. м, придется выложить 60–130 тыс. руб. Тем не менее специалисты говорят, что емкость рынка для офисов самого высокого класса составляет не более 110 тыс. кв. м, а остальное должны занять офисы менее высокого класса. С торговлей переборщили В этом году забили тревогу и относительно насыщения рынка торговых центров. Этой весной губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский заявил, что областная администрация впредь не будет выделять землю под строительство новых ТЦ в городе. По словам главы области, региону больше нужны жилье и гостиницы. По оценке консалтинговой компании Regional Real Estate, в Новосибирске насчитывается 60 торговых центров, объем торговых площадей в которых — 502,9 тыс. кв. м. Со II квартала 2007-го по 2009 год планируется ввести еще 51 торговый центр. Тогда, если этот план не будет пробуксовывать, общее количество торговых площадей перевалит за 1,5 млн кв. м. По данным управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, в 2006 году на тысячу жителей Новосибирска приходилось 500 кв. м торговых площадей, в Казани — около 700 кв. м, в Москве — более 1000 кв. м. По его мнению, Новосибирску еще есть куда расти в плане торговых центров: перепроизводства ТЦ не произойдет даже с учетом новых проектов. В основном девелоперы торговых центров ориентированы на аренду, поэтому сами управляют своими ТЦ. Удачного опыта продажи площадей в торговых центрах города пока не было. Да, собственно, и прибыль, которую приносит аренда, довольно приличная: стоимость квадратного метра варьируется от 250 руб. до 10 тыс. руб. в месяц, средняя цена — 1–1,5 тыс. руб. Наиболее крупным девелопером в сфере торговли опять остается компания «Труд». Очень удачен опыт новосибирских компаний «Итера» (развивает сеть ТРЦ «Континент»), «Сибакадеминвест» с их ТРЦ «Калина» и «Сибирского гиганта», который называет себя самым крупным и единственным девелопером, строящим ТЦ в формате cash & carry. Из иногородних и иностранных девелоперов, открывших или вот-вот готовящихся открыть свои торговые центры или ТРЦ, стоит отметить «АЛПИ», «Ленту», МETRO, IKEA, Renaissance Construction. ДЕФИЦИТ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ Красноярские строители планируют ввести в строй в 2007 году 1 млн кв. м жилья Перед красноярскими строителями поставлена задача ввести в этом году миллион квадратных метров жилья. В то же время в краевом центре ощущается острый дефицит коммерческой недвижимости. Большая часть «деловых квадратных метров» — по некоторым данным, до 70% — приходится на бизнес-центры класса «D». Первый бизнес-центр класса «А» будет сдан в эксплуатацию в Красноярске лишь в 2008 году. Трехкратный рост Особенностью строительного рынка Красноярска в этом году стало введение аукционов на освоение земельных участков, организатором которых выступает администрация города. При этом площадки выделяются исключительно под комплексную застройку. «Если раньше участки мы получали бесплатно, — говорит директор по развитию строительной компании «Кульбытстрой« Антон Глушков, — то сейчас земля реализуется через систему аукционов». При этом он отмечает, что пока о каком-то серьезном анализе земельного рынка не говорится — из-за недостаточного количества аукционов. Тем не менее с начала внедрения аукционов стоимость земли поднялась на 300%. Цена участка под комплексную застройку площадью 1 га может достигать на аукционе одного миллиона евро. Между тем, по мнению директора рекламной группы «Андрей Дубенский« Юрия Подопригоры, оценивать стоимость реализуемых участков достаточно сложно. «Во-первых, все зависит от участка и его месторасположения. Во-вторых, цена на аукционе может отличаться. Например, в одном аукционе принимают участие две компании, а в другом — десять», — отмечает он. Сдать миллион В 2007 году в Красноярском крае перед строительной отраслью поставлена задача ввести в эксплуатацию 1 млн кв. метров жилья. При этом по итогам первого полугодия было сдано в эксплуатацию всего 234 тыс. кв. м жилья. Впрочем, даже и эта цифра превышает показатели аналогичного периода прошлого года на 56,3%. В число лидеров строительного рынка входят две красноярские компании — «Монолитхолдинг» и «Кульбытстрой». В совокупности обе компании контролируют порядка 50% строительного рынка региона. По словам главного специалиста «Монолитхолдинга» Дмитрия Тронина, в 2007 году компания намерена ввести в строй 294 тыс. кв. метров, из них 175 тыс. кв. м жилой и 119 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. В планах «Кульбытстроя» — сдать к концу года 135 тыс. кв. м. Первоклассный бизнес-центр «Монолитхолдинг» намерен уже в этом году сдать бизнес-центр по улице Весны площадью 14 тыс. кв. м, относящийся к классу «B+», и торгово-развлекательный центр «Планета». При этом компания намеревается самостоятельно управлять своей недвижимостью. Девелопером «Планеты» выступает «РосЕвроДевелопмент». 90% комплекса уже сданы в аренду. Спрос на коммерческую недвижимость в Красноярске крайне высок. Так, по словам Тронина, потребность в коммерческой недвижимости классов «А» и «B» составляет около 300 тыс. кв. м. «В 2008 году мы намерены открыть бизнес-центр класса «А« площадью 59 тыс. кв. м на пересечении улиц 78-й Добровольческой бригады и Молокова в Советском районе краевого центра», — отметил специалист «Монолитхолдинга». По его словам, это будет первый бизнес-центр класса «А» в Красноярске. Между тем наличие дефицита на высококлассную офисную недвижимость признают и независимые аналитики. «Для бизнеса в Красноярске становится важным критерием качество офисных помещений. Сейчас многих не удовлетворяют помещения в переделанных институтах, где нет качественного сервиса. Дефицит на помещения классов «А» и «B« есть, и рынок за один год не насытится», — считает Юрий Подопригора. Однако, по его словам, часть потребностей в высококлассных помещениях может быть удовлетворена за счет строящихся в Красноярске торгово-развлекательных центров. «В той же «Планете« есть и офисные площади», — отмечает господин Подопригора. Помимо торгово-развлекательного центра «Планета», в Красноярске возводится комплекс «Огни» общей площадью 60 тыс. кв. м. Это проект девелоперской компании «Строинрос«. При этом эксперты отмечают, что даже с введением этих проектов потребность в крупных торгово-развлекательных центрах в Красноярске сохранится. По данным компании «АРЕВЕРА-недвижимость», за первое полугодие 2007 года стоимость коммерческой недвижимости выросла на 8%. «Рынок коммерческой недвижимости находится в стадии активного роста. Следующим шагом его развития станет переход сегодняшних инвесторов жилой недвижимости в инвесторов коммерческой недвижимости», — делают заключения аналитики компании. Ставка арендной платы торгово-офисных помещений достигает 4,5 тыс. руб. за кв. м (в строящихся бизнес-центрах), а их стоимость колеблется от 20 тыс. до 110 тыс. руб. за кв. м. АЛТАЙ ЖДЕТ ДЕВЕЛОПЕРОВ Рынок жилищного строительства Алтайского края вырос в 2006 году в два раза, однако по-прежнему является «заповедной зоной» как для инвесторов из других регионов страны, так и для девелоперов. Поэтому строители региона пока обходятся собственными инвестициями и девелоперскими проектами. Делегировать полномочия В феврале этого года право распоряжаться земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, в Барнауле перешло в ведение Главного управления имущественных отношений Алтайского края. Земля под застройку продается с аукционов. Что же касается цен на землю под многоэтажное строительство, то участники строительного рынка определить их затрудняются. Согласно результатам последних аукционов, проходивших в начале этого года, стоимость участка в 15 соток доходила до 8 млн руб. По словам начальника крайуправления по строительству и архитектуре Александра Мишустина, после передачи полномочий по распоряжению земельными участками аукционы по распределению земель под комплексное многоэтажное строительство не проводились, площадки и документация на них пока только готовятся, и трудно оценить стартовую стоимость участков. Многое будет зависеть от наличия (отсутствия) коммуникаций. В то же время, по разным оценкам экспертов, средняя цена участка под индивидуальное малоэтажное строительство колеблется от 150 тыс. до более чем 500 тыс. руб. за одну сотку. Что нам стоит дом построить? Как заявили «СУ» в крайуправлении по строительству и архитектуре, информацией о «профессиональных компаниях, занимающихся продвижением проектов, связанных с качественным преобразованием (развитием) недвижимости» (девелоперах), они «не располагают, так как эта сфера предпринимательской деятельности в крае только начинает формироваться». В 2006 году в Алтайском крае было введено в строй 438,6 тыс. кв. м жилья. По этому показателю регион занимает 31-е место в России и 5-е — в Сибирском федеральном округе. По итогам прошлого года на рынке жилья лидирующее положение занимают ЗАО «Барнаульский КЖБИ-2» (введено 25,5 тыс. кв. м, доля рынка введенного жилья оценивается в 5,8%), ООО «Горизонт» (22,5 тыс. кв. м, 5,13%), ООО «Жилищная инициатива» (16 тыс. кв. м, 3,7%), ООО «Алтайкоксохимстрой» (11,4 тыс. кв. м, 2,6%), СПП ОАО «СтройГАЗ» (10,1 тыс. кв. м, 2,3%). По словам председателя совета директоров Производственно-инвестиционной компании (ПИК) Владимира Мудрика, «дочкой» которой является ООО «Горизонт», в этом году сдан первый в крае 25-этажный жилой комплекс на ул. Папанинцев в Барнауле. Объем инвестиций компании в прошлом году составил около 1,1 млрд руб. «Алтайкоксохимстрой» (АКХС) освоил в прошлом году почти 1,5 млрд руб. (100% — собственные инвестиции концерна). Компания возвела в крае, Республике Алтай и Сибирском регионе более 60 тыс. кв. м жилья (в том числе 35 тыс. кв. м — в Республике Алтай, где доля АКХС на рынке составляет 50%). Как правило, компании концентрируются на комплексной застройке жилых микрорайонов. Так, МУП «Барнаулкапстрой» ведет строительство Квартала 2001 (микрорайона Запад-2), «Жилищная инициатива» застраивает микрорайон Невский, «Горизонт» — проспект Красноармейский, группа компаний «Ваш дом» — микрорайон Спутник. ГОРОД-МИЛЛИОННИК Земельные отношения и строительство в Кемерове на сегодняшний день определяются двумя мощными векторами: ускоренными темпами социально-экономического развития региона и реализацией приоритетного национального проекта «Доступное жилье». Выделение участков под комплексную застройку в городе возросло более чем в два раза, в жилищное строительство ежегодно приходят новые и новые игроки. Изменился и рынок коммерческой недвижимости. Появились первые девелоперы, которые пока управляют только торговыми центрами. Но в ближайшем будущем город ожидает увеличения игроков и на рынке офисной недвижимости. Дорогая земля В Кемерове всеми земельными отношениями (включая наделение и продажу земельных участков под застройку) руководит глава города Владимир Михайлов. Оперативное управление этих вопросов осуществляет комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ). В настоящее время, после того как последний председатель КУМИ Сергей Прокопьев перешел на другую работу, место главы комитета вакантно. Временно обязанности главы КУМИ исполняет Сергей Привалов. Земельные участки под строительство продаются с аукционов, планы приватизации земельных участков рассматриваются на заседаниях совета народных депутатов города, а затем утверждается мэром. По данным КУМИ, в 2006 году на торгах было продано 20 участков на сумму 745,13 млн руб. Самый дорогой участок обошелся его покупателю в 210,1 млн руб. Средняя стоимость продажи за га площади в 2006 году составила 371,5 тыс. рублей. Свои и чужие Одной из крупнейших девелоперских организаций в Кемеровской области является ООО «Кузбасс Капитал Инвест». Оно управляет коммерческой недвижимостью более чем в 20 городах и районах Кузбасса. В ведении компании находится более 150 тыс. кв. м недвижимости, в том числе крупный торгово-офисный центр «Мир» в Кемерове. Последним из введенных «Кузбасс Капитал Инвестом» в строй объектов стал гипермаркет «Поляна» (Кемерово, 9 тыс. кв. м). Управление им компания также сохранила за собой. С открытием ТРК «Лапландия» (сентябрь 2007 года) на кемеровский рынок недвижимости выходит новый девелопер — ассоциация «АЛПИ» (Красноярск). По данным компании, инвестиции в строительство торгово-развлекательного комплекса составили 3 млрд руб. Площадь «Лапландии» — 70 тыс. кв. м. Очевидно, следующим проектом «АЛПИ» станет строительство в Кемерове первого мультифункционального объекта свыше 70 этажей. По планам компании, в здании небоскреба будут сосредоточены как офисные, так и торговые и жилые площади. По оценке президента компании Алексея Подсохина, площадь небоскреба превысит 400 тыс. кв. м. Подрядчиком выступит строительная фирма «Инвест КПС». Тройка лидеров На строительном рынке Кемерова доминирует несколько крупных игроков. Это сильно отличает его, например, от рынка соседних регионов, где число строительных компаний измеряется десятками. В основе их деятельности — строительство жилья. К концу 2007 года в Кемерове должно быть сдано более 1 млн кв. м жилой площади. «Муниципальные и областные власти в Кузбассе стараются увеличить объемы строительства жилья, а коммерческую недвижимость отодвигают на второй план«, — подчеркивает директор «Бизнес-Аналитик Групп» Ирина Федченко. Одна из старейших строительных организаций Кемеровской области — ассоциация «Промстрой». Кроме того, она является и девелопером: управляет торгово-развлекательными центрами «Променад» (три центра). По информации Ирины Федченко, компания контролирует более 60% строительного рынка областного центра. «Промстрой» сдал в эксплуатацию более 30 домов повышенной комфортности. Его крупнейшими проектами стали жилмассивы по ул. Тухачевского (около 25 тыс. кв. м) и 27-й микрорайон (25 тыс. кв. м), жилой комплекс по ул. Ноградской (два дома на 200 квартир). В Ленинском районе Кемерова на проспекте Ленина компания построила пять 11-этажных домов. Другой заметный игрок на местном строительном рынке — компания «Кемеровогражданстрой» (входит в финансово-промышленный союз «Сибконкорд»). Его доля на рынке превышает 20%. В проекте компании — возведение двух бизнес-центров класса «А» в центре Кемерова. Не исключено, что управление объектами «Кемеровогражданстрой» возьмет на себя. В 2007 году компания планирует ввести в строй 34,5 тыс. кв. м жилья. Так, в начале 2008 года «Кемеровогражданстрой» завершит строительство крупного жилого комплекса «Изумрудная долина« в 18-м микрорайоне города (два 15-этажных и один 11-этажный жилой дом). Компания «РСУ-10» является третьим по величине игроком строительного рынка Кемерова. Среди объектов, сданных строительной организацией, — жилой дом на пр. Химиков (от 6 до 12 этажей), шестиэтажка на ФПК с двухуровневыми квартирами, мансардным этажом и встроенными гаражами. В 2008 году будут введены в строй новый дом (от 10 до 16 этажей) в районе МЖК на ул. Авроры и шестиэтажный жилой дом на Металлоплощадке у администрации совхоза «Суховский«. На счету «РСУ-10» и единственный в городе четырехэтажный гаражный комплекс на ул. Марковцева, а также коттеджи в поселке Суховском и 9-этажный кирпичный жилой дом в Рудничном районе.