В Новосибирске наблюдается бум строительства бизнес-центров. В этом году в строй будут введены сразу несколько бизнес-центров представительского класса. Проблемы создания и управления статусными объектами коммерческой недвижимости в Новосибирске обсуждались на круглом столе, организованном редакцией газеты «», за которым встретились строители, девелоперы и представители местной власти. Фото Михаила ПЕРИКОВА — В чем, по вашему мнению, заключаются значение и роль современных бизнес-центров для развития города? Испытывает ли бизнес потребность в современных объектах коммерческой недвижимости в Новосибирске? Виктор Зырянов, коммерческий директор «РосЕвроДевелопмент»: — Не стоит, наверное, полагать, что наличие бизнес-центров класса «А» или в более широком понимании бизнес-центров представительского класса, дает импульс развитию бизнеса. Напротив, сегодня сам бизнес заставляет и девелоперов, и строителей проектировать и возводить современные бизнес-центры. Требования бизнесменов ежегодно повышаются. Не секрет, что основное время мы проводим на работе. Домой приходим немного отдохнуть — и снова на работу, поэтому офис по существу является нашим вторым домом. И, как любой хозяин дома, бизнесмен желает, чтобы в его офисе было комфортно и удобно. Это главное, к чему нас просто подталкивает бизнес. Мы со своей стороны стараемся воплотить эти запросы. Более того, мы должны предугадать и будущие потребности бизнеса, чтобы в этой гонке через несколько лет не отстать от новых требований и запросов. Евгений Лошаков Евгений Лошаков, генеральный директор ЗАО «Апромако Новосибирск»: — Потребность в административных зданиях в Новосибирске действительно существует. С учетом того, что на сибирский рынок заходят или планируют зайти крупные международные и федеральные игроки, привыкшие к определенному уровню комфорта в офисе, будет возрастать и потребность в бизнес-центрах классов «А» и «В». Если город привлекает инвесторов и крупные компании, то эти компании должны где-то располагаться. Все взаимосвязано. Когда приходит солидный арендатор, должен появиться и офисный центр. — Что бы вы отнесли к атрибутам бизнес-центров представительского класса? Виктор Зырянов: — В настоящее время консалтинговые компании рассматривают градацию бизнес-центров с точки зрения европейских стран или Москвы. Для Новосибирска компания DSO Consulting пробовала разработать на основе московской методики собственные критерии классификации бизнес-центров. В действительности такая классификация была успешно подготовлена и применена относительно Новосибирска. Те сложности, которые существуют в понимании потребителей — какие атрибуты бизнес-центра класса «А» являются обязательными, а какие вспомогательными, — эта классификация вполне объясняет. Виктор Зырянов С моей точки зрения, в бизнес-центре представительского класса обязательно должна быть централизованная система вентилирования и кондиционирования, определяющая микроклимат в офисе, задающая определенные параметры атмосферы в помещении. Если брать бывшие советские проектные институты, которые сейчас во многих случаях сдаются под офисы, то их пытаются перестраивать. Но как бы их ни реконструировали, ввести там центральное кондиционирование очень тяжело, как и переделать проектный институт в офис представительского класса. Для бизнес-центра обязательно наличие парковки. В Новосибирске, как мы все знаем, в этой сфере дела обстоят очень плохо. Мы взяли за основу следующий стандарт — одно парковочное место на 100 кв. м бизнес-центра, но даже это очень мало. Бизнес-центр является энергоемким зданием. Кондиционеры потребляют много энергии. Сейчас электроэнергия может быть и недорогая, но цена растет. Поэтому бизнес-центр должен быть насыщен энергосберегающими технологиями, представлять из себя здание интеллектуального типа, чтобы арендатор как можно меньше тратил средств на коммунальные услуги. В любом бизнес-центре представительского класса обязательно должна быть система доступа в здание. Если говорить о нашем бизнес-центре — «РосЕвроПлаза», — то у нас располагается очень много представительств серьезных иностранных компаний, которые сразу выдвигают условие максимально жесткой системы допуска в бизнес-центры. Мало того, многие требуют даже установки поэтажной системы видеонаблюдения. Это говорит о том, что бизнес старается себя оградить от постороннего вмешательства. Евгений Лошаков: — Стоит отметить, что классификация бизнес-центров, которая применялась в Москве раньше, была изменена в конце 2006 года. Тогда несколько крупных игроков этого рынка предложили определять принадлежность бизнес-центр к классу «А» не по 20 критериям, а по 26. В Москве бизнес-центры получили иную классификацию. Вслед за этим резонно возникли и вопросы об арендной ставке. Градация, конечно, нужна, но она не должна довлеть.
Арендатор, приобретая офис в представительском бизнес-центре, желает получить, во-первых, максимально прозрачный и быстрый доступ в здание своих сотрудников и эффективные системы безопасности прохода в здание остальных посетителей; во-вторых, комфорт и определенный температурный режим в самом офисе, и в-третьих, возможность нормально доехать до офиса и припарковаться. Вот три основных параметра. И я добавил бы еще наличие управляющей компании, чтобы арендатору не было необходимости самому искать сантехника или брать в штат уборщицу в случае необходимости. Владимир Мартыненков. Владимир Мартыненков, генеральный директор ГК «Метаприбор»: — Позволю себе маленькую ремарку. 26 декабря я как раз встречался с мэром города. Обсуждали вопрос о необходимости строительства не только жилья, но и коммерческой недвижимости. У мэра города есть понимание, что Новосибирску нужны и бизнес-центры, и торговая недвижимость. В конце концов и строительство жилья может оказаться ненужным, если не будет развиваться инфраструктура бизнеса. Просто не будет денег, чтобы люди могли покупать то же самое жилье. Если мэр это понимает, значит, понимают и чиновники, хотя приоритетной национальной программы по строительству бизнес-центров ждать не стоит. И мы это сознаем. Игорь Лукьяненко, заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска: — Начал бы с того, что город — это намного более масштабное понятие, чем чиновники мэрии и даже чем городское бизнес-сообщество. В действительности, в значительной степени не муниципалитет определяет политику и условия развития бизнес-центров. Эти условия диктует скорее общая социально-экономическая ситуация, и хорошо, что сегодня у крупного бизнеса появился интерес к строительству и размещению бизнес-центров разного класса в Новосибирске. Игорь Лукьяненко Если смотреть динамику ввода объектов коммерческой недвижимости в эксплуатацию в Новосибирске, то цифры говорят, что строительство административных зданий является едва ли не одним из главных национальных проектов. Если в 2005 году вводилось в строй порядка 65 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, то в прошлом году — порядка 120 тыс. кв. м, а в этом году, могу предположить, будет превышен показатель в 200 тыс. кв. м ввода в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости. Если мы позиционируем Новосибирск как административный центр и неофициальную столицу Сибири, то, естественно, мы должны создать инфраструктуру для большого, и не только большого, бизнеса. Я имею в виду всю инфраструктуру, не только административные здания. Иначе полноценных условий для работы бизнеса не будет. К сожалению, сегодня к услугам бизнеса в городе в значительной мере представлены либо мелкие офисы, выведенные из жилого фонда, либо бывшие проектные институты, которые живут за счет сдачи в аренду кабинетов проектировщиков. Присутствует и у населения определенный консерватизм в отношении размещения крупных административных объектов и коммерческой недвижимости. В пример можно привести «РосЕвроДевелопмент»: компания осуществляет очень крупный проект строительства технопарка в Академгородке. Но все видят, как непросто этот процесс проходит. Только сейчас начинают появляться административные сооружения, которые действительно имеют полноценную инфраструктуру и которые можно назвать современными офисными зданиями. В этом году в Новосибирске появятся объекты, которые отвечают серьезным европейским стандартам, — интеллектуальные здания, обеспеченные централизованной системой микроклимата, паркингом и т. п. Сейчас, например, разворачивает строительство по ул. Кирова компания «Сибакадеминвест». Такого масштаба сооружений у нас не было. Есть и другие серьезные проекты, причем комплексной застройки. Задача чиновников при этом заключается в создании для девелоперов и инвесторов нормальных, понятных условий предоставления земельных участков, в оказании содействия при оформлении технических условий, разрешительной документации. И мы стараемся в этом направлении работать. Мэрия прекрасно понимает, что если не работать в направлении привлечения нормального бизнеса с реальными средствами, то инвесторы долго ждать не будут. Наши соседи с удовольствием их примут. Если мы не создадим благоприятный режим для привлечения инвестиций, то очень скоро столицей Сибири объявит себя кто-либо из наших соседей. Сейчас как раз такое время, которое дает шанс утвердиться на этом уровне, поэтому мы стараемся создавать условия для бизнеса. И не только для крупного, но и среднего и малого.
Создавать не только апартаменты класса «А», но и удобные административные здания для малого бизнеса. — Имеются ли расчеты и маркетинговые исследования по объему этого рынка и количеству необходимых для города бизнес-центров? Игорь Лукьяненко: — Сейчас в стадии разработки находится Генеральный план города. В его составе будут определены зоны деловой и общественной застройки. Понятно, что крупные административные здания тяготеют к центральной части города. Очевидно, что особенно дорогостоящие инвестиционные проекты будут осуществляться в основном в центре. Бессмысленно предлагать инвестору построить в спальном районе крупный бизнес-центр: это просто неудобно и предпринимателям, и жителям этого района. После проведения зонирования территорий инициатива переходит к застройщикам. То есть мэрия определит участки, на которых может располагаться торговая, общественная, деловая застройка. А потом уже задача застройщика — определить, что на этих участках с точки зрения развития бизнеса и получения прибыли более привлекательно строить. На этом административное регулирование заканчивается. Дальше процессы регулирует сам бизнес. Девелоперы свои риски, поверьте, считают очень хорошо. Что до насыщения Новосибирска бизнес-центрами, то при нашем дефиците оно произойдет еще очень не скоро. Тем более что мы уверены в дальнейшем развитии нашего города. Виктор Зырянов: — Я бы еще добавил о необходимости более тесной связи власти и бизнеса. Когда в прошлом году Томская область выиграла конкурс на создание свободной экономической зоны технико-внедренческого типа, что мы наблюдали? Кого только из Томской области не было в Новосибирске… Они приезжали к нам и проводили свои презентации. Но представителей нашего города и области там просто не было. Возразить или предложить что-то свое было некому. Возможно, что часть наших бизнесменов после презентаций уже ушла в Томскую область. Когда иностранные компании рассматривают Сибирский регион и принимают решение об инвестициях, они оценивают понятные им вещи — гостиничный фонд, наличие бизнес-центров. Если в городе нет ни одного бизнес-центра представительского класса, то они смотрят на другие города. И если видят, что там бизнес-центр есть — значит, этот город более развит в плане бизнеса и удобства для инвестиций. Они туда приходят и приводят инвестиции, они же не просто сидят в офисах. Думаю, городские власти должны понимать, что наличие бизнес-центров создает рабочие места и привлекает инвестиции. — Каким компаниям в Новосибирске в первую очередь требуются бизнес-центры? Евгений Лошаков: — Мы ориентированы на две составляющие бизнес-сообщества. Во-первых, на компании, которые уже знают, что такое бизнес-центры класса «А», что они хотели бы там получить. Во-вторых, на компании, которые не знают, что такое бизнес-центры класса «А», но готовы платить деньги за комфорт. Дело в том, что как таковой рынок бизнес-центров в Новосибирске пока просто отсутствует. Если мы говорим о местных компаниях, то арендаторы зачастую не знают, что они могут получить за определенную арендную плату. Поэтому мы работаем с каждым арендатором и рассказываем, на что он может рассчитывать за свои деньги. И он может сравнить наши условия с тем же проектным институтом, в котором он сидит, по отделке, вентиляции, службе контроля доступа, парковке. Виктор Зырянов: — Существует еще и третья категория арендаторов. Ни для кого не секрет, что в век информационных технологий, любая вставшая на ноги компания из сферы высоких технологий (порой они очень мощные) требует специального микроклимата. Ни один институт, сдающий помещения в аренду, этого предоставить не может. У многих компаний обработка и переработка информации должна осуществляться круглосуточно, и естественно, если это требует повышенного энергопотребления, то никакой институт предоставить потребление по первой категории не может. Такие компании уже выросли из детских штанов, и им надо что-то получше. Поэтому они начинают обращать внимание на бизнес-центр представительского класса, понимая, что там им эти услуги предоставят. Да, там аренда помещений обойдется дороже, но зато сервер у них будет работать непрерывно, информация из компьютеров никуда не денется, их никто не ограбит. Николай Огородников Николай Огородников, заместитель директора ООО «УПК Экопласт» (входит в ЗАО «Труд»): — Жизнь так быстро меняется, что очень трудно угадать направление развития. Кто-то из арендаторов разоряется и уезжает, кто-то приходит из бывшего проектного института, берет помещения и работает. Рассчитываем, в частности, на приход иностранцев.
Раньше среди арендаторов вообще не было иностранных компаний, а сейчас ситуация меняется. Кроме того, в отличие от наших бизнесменов, когда самые крупные из них, с большими деньгами, предпочитают строить свои собственные офисы и помещения, иностранцы в любом случае настроены на аренду помещений в бизнес-центрах. Они будут сидеть на арендованных площадях. Им так нравится. — Учитывая появление современных бизнес-центров и наличие уже существующих, которые также нуждаются в управлении, возможно ли формирование конкурентного рынка управляющих компаний в Новосибирске? Николай Огородников: — Если это будет интересно с экономической точки зрения. Мы пока такой тенденции не почувствовали, но вполне возможно, что именно так и будет. Каждый собственник здания идет опытным путем. Он управляет сам до тех пор, пока не подберет профессионалов, пока не найдет человека или группу людей, которые возглавят это направление. Хотя, конечно, сейчас, особенно в связи с началом процесса создания управляющих компаний в сфере ЖКХ, найти квалифицированных, толковых управленцев все сложнее. Виктор Зырянов: — Мы уже сотрудничаем с профессиональной управляющей компанией Sodexho, выбранной в ходе тендера на конкурсной основе. Sodexho — французская компания, которая в Москве активно занимается управлением бизнес-центрами и предприятий общепита. С нашей точки зрения, выгодно привлекать профессиональную управляющую компанию именно на периоде строительства и сдачи объекта в первую очередь потому, что профессиональная управляющая компания не так зависима от собственника объекта. Они приходят и дотошно проверяют все системы, так как им самим потом их обслуживать. Поэтому они и застройщика, и собственника заставляют доделывать те мелкие огрехи, которые всегда остаются «на потом». Второе преимущество профессиональной привлеченной управляющей компании — наличие своих корпоративных требований, багажа опыта. А если она входит в пятерку европейских лидеров, то у них и требования высокие. Например, мне бросилась в глаза такая разница между профессиональной управляющей компанией и доморощенной. Когда пакет документов нам прислала профессиональная управляющая компания, то первое, что было в их предложениях, — действия в чрезвычайных ситуациях. То есть у них прописывается все, даже чрезвычайные ситуации. Наши компании об этом вообще забывают, например, о том, что надо делать во время пожара. Думаю, если мы, девелоперы, обратимся к ведущим управляющим компаниям, то они сюда приедут. И с большим удовольствием. Евгений Лошаков: — Полагаю, что управляющую компанию можно привлекать на самых разных стадиях реализации проекта. Оптимальный вариант начала сотрудничества — на стадии разработки концепции, с учетом того же Генерального плана города. Тогда управляющая компания может подготовить рекомендации: что на этом участке оптимально строить, сколько будет стоить проект, какова его прибыль и т. п. Для этого существуют соответствующие методики, и они действуют. На стадии проектирования специалисты управляющей компании могут выдать рекомендации, какие материалы лучше выбрать, какие системы жизнеобеспечения установить, какую отделку использовать. Потому что управляющая компания заботится не только о том, чтобы построить объект и сдать его, но и о том, как эксплуатировать его в будущем. Рынок Новосибирска хорош тем, что, начиная осуществление здесь каких-либо проектов, уже есть возможность учиться у Москвы и Санкт-Петербурга, учитывать столичный опыт управления коммерческой недвижимостью и не наступать на одни и те же грабли. Это очень хороший стимул и шанс для компаний, которые находятся на пороге формирования рынка, принимающего цивилизованные формы. Владимир Мартыненков: — У нашей компании подход к управляющим компаниям несколько иной. Мы реализуем большой проект на Каменской магистрали. Концепцию разработали канадские архитекторы. Для нас это в первую очередь строительный, а не девелоперский проект. Иностранных архитекторов приглашали специально, чтобы объект был привлекательным для потенциальных покупателей. В течение полугода мы в любом случае определимся, кто станет владельцем этого объекта, и тогда уже будущие владельцы этого здания будут налаживать отношения с управляющей компанией. Для нас финиш проекта — это продажа бизнес-центра будущему владельцу. Виктор Зырянов: — Здесь, на мой взгляд, главное — за счет каких средств строится бизнес-центр. Если за счет инвестиций или покупателей, то строительная компания его продает, чтобы строить дальше. Однако при привлечении рассчитанных кредитных средств если такой объект продается, то как цельный бизнес, а не как этажи в бизнес-центре. Владимир Мартыненков: — Мы не так считаем. На Каменской магистрали, кроме большого бизнес-центра, будем строить еще два, и один будем продавать как раз по частям.
При продаже бизнес-центра по такой схеме получается интересная экономика. Оптовая продажа не даст такую динамику цены, какую может обеспечить продажа площадей в розницу. Все зависит от модели инвестирования. В розницу мы продаем без скидок. Евгений Лошаков: — Вы хотите полностью продать здание нескольким собственникам, так как вас как строителя дальнейшая судьба этого бизнес-центра особенно не интересует. Но если меня как представителя управляющей компании спросят, надо ли продавать объект по частям, то мой ответ будет отрицательным. С одним собственником здания работать легко и приятно. С десятью — невозможно. Владимир Мартыненков: — Как же в таком случае решаются проблемы с собственниками жилой недвижимости? Там их могут быть даже не десятки, а тысячи на одном объекте. И там есть одна управляющая компания, которая с ними со всеми работает. Только там она работает с физическими лицами. Евгений Лошаков: — Не совсем так. Физическое лицо не получает прибыли от владения квартиры, потому что там живет. С коммерческой недвижимостью ситуация иная: хозяин коммерческого объекта желает получать от своей собственности максимальную прибыль. И как управляющей компании согласовать с 40 собственниками, например, установку кондиционера и протяжку через все здание воздуховода? Николай Огородников: — Понятно, что в таком случае в здании невозможно ничего усовершенствовать или улучшить. Виктор Зырянов: — Думаю, что если девелопер строит центр, который будет продавать по частям, то первое, что он должен сделать, — создать собственную управляющую компанию, чтобы мелких собственников хоть как-то объединить. В Новосибирске уже есть примеры таких бизнес-центров, где управляющие компании не могут решить с собственниками даже простые вопросы, например, цветок повесить на стену. Владимир Мартыненков: — Сегодня непонятно, где жить лучше — в маленьком, но собственном офисе или в арендованном помещении в бизнес-центре. Может быть, этим управляющим компаниям просто не хватает интеллекта. Если все довести до крайности, то все, конечно, будет плохо. Но в Новосибирске есть бизнес-центры, в которых несколько собственников, и они существуют, не рушатся. Причем работают намного лучше, чем те же проектные институты. В конце концов все вопросы при желании решить можно. Евгений Лошаков: — Полностью согласен, что все зависит от людей. Мы не продаем продукт, мы продаем услугу, а в этой сфере все равно приходится со всеми договариваться. Но повторю еще раз: одна возможность — договориться с двумя-тремя собственниками, другая — с тремя десятками. — Есть ли, по вашему мнению, шансы у местных управляющих компаний найти место на этом рынке? Виктор Зырянов: — Не вижу препятствия для местных компаний. Например, у ЗАО «Труд» есть своя собственная управляющая компания, которая успешно справляется с управлением недвижимостью и обладает огромным опытом как никто другой на новосибирском рынке. Они одни из первых стали строить бизнес-центры и управляют ими своими силами. Евгений Лошаков: — Никто никому не будет преграждать дорогу на рынок. Но для того чтобы компания могла успешно начать работу на рынке недвижимости, она должна иметь в управлении не менее 5 тыс. кв. м недвижимости, определенную политику управления, обладать корпоративными нормами (вплоть до формы сотрудников), иметь опыт реализованных проектов. В этом случае и местные компании могут претендовать на свою долю рынка. Простой пример: если взять новосибирский рынок жилой недвижимости, то на нем присутствует как иностранная компания «Петер Дуссманн-Восток», так и местная «Новосибирскэнергосбыт». Никто не запрещал им выходить на этот рынок, и сейчас они, можно сказать, его поделили. Поэтому местные компании вполне могут выходить и на рынок управления коммерческой недвижимости. Хотя определенные ограничения и сложности, о которых я сказал, будут присутствовать.