«Ценовой расклад» в секторе аренды офисной недвижимости в Новосибирске в связи со вводом в строй многих объектов становится все более интересным. Главной тенденцией и особенностью осени-2007 собеседники «КС» назвали замедление роста цен в этом секторе недвижимости, а также сближение стоимости первичных и вторичных «квадратов».
«Средняя цена аренды вторичного офисного «квадрата« на сегодня составляет 767 рублей, — поясняет директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева. — Конечно, в центре города место в бизнес-центре дороже, на левом берегу и окраинах — несколько дешевле. При этом офисные новостройки сегодня сдаются по 800–1200 рублей за метр — объекты »В«-класса тяготеют к нижней границе этого диапазона, а »А«-класса — к верхней.
Получается, что новые бизнес-центры »В«-класса в цене несущественно отличаются от вторичных». И хотя новостройка новостройке рознь, тем не менее средняя разница в стоимости между «первичкой» и «вторичкой« составляет всего 150–200 рублей. Например, в двух новых бизнес-центрах «В»-класса на улице Фрунзе можно снять офис по цене от 850 и от 900 рублей за «квадрат».
А вот премиум-класс офисной недвижимости в нашем городе несколько дороже. Ее первый представитель — «РосЕвроПлаза» — предлагает свои офисы в аренду по цене 1300–1700 рублей за метр, «Новоград» — по 1000–1200 рублей за метр, сдающийся в самое ближайшее время «Гринвич» готов предлагать свои площади по цене до 1800 рублей за метр, «Кобра» и «Манхэттен» — по 1200 рублей за метр, и лишь один из представителей бизнес-центров класса «А» в Новосибирске — «Кронос» — существенно отличается по цене, предлагая арендовать площади за 750 рублей за «квадрат» и выше.
По мнению экспертов, сокращение ценового разрыва между новыми и «старыми» бизнес-центрами вызвано в том числе и существенным увеличением предложения в секторе строящейся офисной недвижимости. Так, по данным RID Analytics, только в ближайшие полгода в Новосибирске будет сдано в эксплуатацию около 270 тысяч квадратных метров новой офисной недвижимости — более 30 бизнес-центров введут в эксплуатацию до конца 2007-го и в I квартале 2008-го. Из них шесть объектов относятся к высококлассным. А следующий год, по прогнозам RID Analytics, принесет городу как минимум 160 тысяч новых бизнес-квадратов в как минимум 20 бизнес-центрах. Управляющие компании большинства из этих объектов заключают договоры на аренду и продажу своих площадей еще на первых стадиях строительства.
Как заметили в агентстве, среди новых офисных комплексов растет число тех, кто испытывает проблемы с продажей площадей и сдачей их в аренду, — в Новосибирске есть офисные здания, которым до сдачи осталось несколько месяцев, а половина площадей в них все еще не нашла новых хозяев. Подобные тенденции можно наблюдать не только в секторе аренды — так, замдиректора агентства DSO Consulting Александр Астахов отмечает, что «в ряде новых объектов, в которых площади скупались мелкими собственниками, цены за последние несколько месяцев даже снижались.
Незначительно в течение первого полугодия 2007 года увеличивались ставки аренды в бизнес-центрах Новосибирска — существенного, резкого увеличения цены не было, следовательно, компании не предъявляли повышенный спрос. По нашим данным, предложение аренды в новых офисах «В«-класса составляет сегодня в среднем 950 рублей за метр — по разным объектам колеблется в диапазоне 800–1100 рублей за метр». Таким образом, «вторичные« офисы стоят в сентябре в Новосибирске примерно 750–800 рублей за метр, офисные новостройки »В«-класса — в среднем 950 рублей, «А»-класса — 1200 рублей. Специалист отдела коммерческой недвижимости агентства «Сибакадемстрой Недвижимость» Ирина Коваль считает и этот уровень цен на офисную недвижимость в Новосибирске недоступным для большинства компаний: «Даже в Москве «ценники« в бизнес-центрах несколько ниже — например, мне приходилось работать с предложениями в столице от 600 рублей за квадратный метр в месяц — и это в пределах метро!
Это можно объяснить насыщенностью столичного рынка и все же пока относительной ненасыщенностью новосибирского». Эксперт считает, что «фактический спрос на офисы примерно вдвое выше предложения — мы судим по обращениям предпринимателей к нам. Незаполненность сдающихся в аренду бизнес-центров, в том числе и новых, можно объяснить высокой ценой квадратного метра: по моим наблюдениям, лишь немногие компании могут позволить себе платить более 1000 рублей за метр офиса в месяц, а большинство поступающих к нам заявок требуют еще меньшую цену».
По мнению эксперта, большинство бизнес-центров допустили сегодня и еще одну «системную ошибку» — в своих планировках объектам «В» и «С» классов нужно было ориентироваться на малые компании и предлагать рынку помещения от 30–50 «квадратов» и выше. Сегодня среди арендных предложений почти невозможно найти офисы менее 100 квадратных метров, а значит, малый бизнес просто «вычеркнут» из этих объектов недвижимости. И не в последнюю очередь поэтому, по мнению эксперта, бизнес-центры сегодня имеют пустующие площади, а на рынке обостряется спрос на офисные помещения.
Таким образом, по словам экспертов, рынок не только «сбросил» обороты по росту цен на «первичные» офисные новостройки, но и не имеет возможностей для их увеличения во время «осенней деловой активности» — пока часть площадей в новых бизнес-центрах пустует, бессмысленно повышать цены на них. Сами владельцы бизнес-центров и их управляющие компании пока не заявляют о своих намерениях увеличивать стоимость офисной недвижимости, предпочитая конкурировать уровнем сервиса и количеством услуг, оказываемых управляющими компаниями.
Например, все без исключения бизнес-центры класса «А«, а также сдающиеся в аренду объекты «В»-класса включают во взимаемую с арендаторов ежемесячную плату коммунальные расходы и затраты на обслуживание офисов — от «централизованной» уборки до мелкого ремонта. Таким образом, оплата связи (Интернет и телефонные переговоры) остается практически единственной статьей расходов, который арендатор несет самостоятельно. Как говорит Денис Соболев, руководитель службы маркетинга управляющей компании «Апромако Новосибирск» (бизнес-центр «Кронос»), «на сегодняшний день более 30% площадей бизнес-центра «Кронос» забронированы, в отношении остальных ведутся активные переговоры.
Мы стараемся максимально избавить арендаторов от каких бы то ни было лишних «забот» о своем офисе: арендная ставка в бизнес-центре «Кронос« формируется на основании базовой арендной ставки, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. И сегодня арендаторы при выборе офиса для ведения бизнеса ориентируются не столько на размер арендной ставки, сколько на уровень сервиса, который способна оказать управляющая компания бизнес-центра».
Директор управляющей компании «Гринвич» Никита Некипелов считает, что «стоимость аренды площадей в бизнес-центре должна быть такова, чтобы этим платежом управляющая компания единовременно избавляла своего арендатора от нескольких проблем: так, у нас в арендную ставку входят профессиональный клининг помещений (не только общей территории, но и каждого конкретного офиса), охрана и даже коммунальные платежи. Наверное, только расходы на средства связи управляющей компании не стоит брать на себя — они слишком различны в каждом случае».
«Если же коснуться вопроса уровня арендных ставок на коммерческие площади в Новосибирске, в частности, на офисные помещения, — продолжает Некипелов — у нас и у наших коллег они сегодня находятся на уровне 1,1–1,8 тысячи рублей за метр. Спрос высок, при некотором повышении цены аренды он не снижается. Например, в нашем бизнес-центре на Ленина мы раз в год поднимаем арендную ставку на зафиксированный в договоре процент. Я бы сказал, что есть факторы, которые для наших арендаторов «важнее цены». В частности, наличие достойных соседей в бизнес-центре — на это все чаще обращают внимание, и мы, например, пошли по пути «заселения« своего офисного центра небольшим количеством крупных компаний со своими корпоративными устоями — эти и другие факторы для наших будущих новоселов играют сегодня существенную роль».
Между тем независимые эксперты утверждают, что когда набор услуг в предлагаемых бизнесменам деловых центрах станет примерно одинаковым, в силу опять вступит ценовой фактор. И тогда выбирать из более чем трех десятков достраивающихся в ближайшие полгода бизнес-центров предприниматели снова будут по принципу «где дешевле» — если, конечно же, на этом фоне не начнет дешеветь вторичная офисная недвижимость. Помощник генерального директора по консалтингу агентства Regional Real Estate (Омск) Евгений Сморыгин резюмирует: «Рынок офисной недвижимости Новосибирска в настоящее время переживает бум. Идут активное строительство и сдача новых качественных бизнес-центров.
По нашим данным, в 2007 году будет построено более 167 тысяч квадратных метров офисных площадей, в 2008-м — более 134 тысяч. В ситуации увеличивающегося объема предложений на рынке офисной недвижимости очевидно, что уровень конкуренции между бизнес-центрами возрастет, а их управляющие будут вынуждены предлагать арендаторам гибкие цены и дополнительные услуги во избежание миграции клиентов. Появление почти одновременно такого количества высококачественных офисных площадей усилит конкуренцию на рынке, что, скорее всего, повлечет за собой стабилизацию цен, существенно уменьшив их рост. Офисная недвижимость станет доступна более широкому кругу компаний и бизнесменов».
Comment section